西安限價商品房“斷供”隱情

“2013年左右開始動工，一年后一期部分樓就封頂了，但此后一直處于大面積停工狀態(tài)，周圍很多有經(jīng)濟適用房購買資格的人都在等易居熙園項目開盤?！遍L安區(qū)保障房購買申請人張強（化名）指著正在粉飾外墻的易居熙園5號樓向《中國經(jīng)營報》記者表示，這兩年經(jīng)濟適用房開盤的太少，擁有購房資格的家庭太多了。

事實上，不只經(jīng)濟適用房項目供應(yīng)量較少，自2017年下半年以來，西安市城區(qū)的限價商品房一直無新房源上市預(yù)售，已“斷供”近兩年。

記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限價商品房“斷供”背后，則是部分開發(fā)商有意拖延工期，寄望限價商品房能變更為純商品房。

獨立地產(chǎn)評論人士李連源認為，西安保障房亂象由來已久，有規(guī)矩大家都不守，土地性質(zhì)都可以變來變?nèi)?，相關(guān)部門的口“把關(guān)”不嚴(yán)，存在監(jiān)管缺失嫌疑。

而對西安市限價房“斷供”以及限價商品房如何變更為商品房一事，截至本報發(fā)稿，西安市住房保障和房屋管理局未作出回應(yīng)。

經(jīng)濟適用房停擺

“為了買到經(jīng)濟適用房，我曾多次來看過易居熙園這個項目，一直停工著，售樓部僅有一兩個保潔人員和值班人員留守?！睆垙妼τ浾弑硎荆靼驳慕?jīng)濟適用房和限價商品房建設(shè)速度太慢，讓很多人錯失了在低房價時購房的機會。

按照西安市房管局對外公布的消息，2019年上半年預(yù)計可上市預(yù)售的經(jīng)濟適用房項目僅有位于長安區(qū)的易居熙園。

公開資料顯示，易居熙園項目由西安市易居熙園置業(yè)有限公司（以下簡稱“易居置業(yè)”）自2013年開始開發(fā)，易居置業(yè)屬于西安建工集團有限公司（以下簡稱“西安建工集團”）全資孫公子。項目總占地面積193畝，一期在建房屋為840套。

“中間確實曾大面積停工，易居熙園在2013年就開始建設(shè)，4#樓在2014年8月份封頂，5#樓在2015年3月份封頂，此后就只能斷斷續(xù)續(xù)做這兩棟樓的室內(nèi)工程?！币晃皇┕し焦ぷ魅藛T告訴記者。

對于停工原因，一位知情人士透露，易居熙園項目手續(xù)一直不齊全。也基于此，項目無法正常推進，西安建工方面還賠了一千多萬元給建設(shè)方。

多個現(xiàn)場施工人員告訴記者，易居熙園的施工許可證是在2019年1月底才拿到的，過完春節(jié)后一期其余的三棟樓開始大面積施工。

記者在易居熙園項目實地走訪發(fā)現(xiàn)，一期有兩棟樓已基本完成外立面噴漆和玻璃安裝，另外三棟樓建至3~4層樓高。二期剩余地塊亦有數(shù)個挖掘機進場開始挖地基。

易居熙園項目一位段姓負責(zé)人坦言，自己是去年年底才被派到項目來的，之前停工原因自己并不清楚。

在李連源看來，近兩年經(jīng)濟適用房建設(shè)進度緩慢，與西安市對開發(fā)商的利潤做出了最高不超過10%的限制有關(guān)，而這兩年西安房價幾乎翻了一番，普通商品房利潤普遍上漲，同樣是土地，開發(fā)商當(dāng)然會把商品房放在第一梯隊，保障房放在第二梯隊考慮。

事實上，2017年西安市房管局出臺的《關(guān)于購置型保障房并軌管理有關(guān)問題的通知》（市房發(fā)〔2017〕110號）規(guī)定，經(jīng)濟適用住房可以整項目調(diào)整為限價商品房項目，規(guī)模較大、分期開發(fā)建設(shè)的項目，也可按宗地部分調(diào)整為限價商品住房項目。

限價房“斷供”

雖然西安市房管局官網(wǎng)公布多個限價商品房有數(shù)百套房源可售，但是多位購房人到公布的售樓部去咨詢時，均被告知無房可售。

對于公布房源信息與實際可供銷售房源數(shù)量不符這一情況，西安市房管局此前曾回應(yīng)稱，因購房預(yù)訂、網(wǎng)簽辦理流程需要一定時間，故公布可售房源有延遲，以各項目售樓部實際銷售情況為準(zhǔn)。

按照西安市此前對外公布的消息，當(dāng)時預(yù)計2017年下半年新上市預(yù)售的限價商品房為東林城市花園項目（又名合能十里錦繡）33#、34#樓，房源299套。

2018年、2019年西安市房管局對外公布正在推進的限價商品房仍為東林城市花園、珠江新城一期七組團項目（共600套住房），但截至2018年12月，上述兩個項目仍在辦理規(guī)劃手續(xù)，至今仍未達到可預(yù)售條件。

雖然2017年政策就規(guī)定經(jīng)濟適用房與限價商品房將并軌，但是按照西安市的規(guī)定，持有經(jīng)濟適用房購買資格的家庭可以購買限價商品房，但持有限價商品房資格的不能購買經(jīng)濟適用房。

按照規(guī)定，西安市經(jīng)濟適用房、限價房購買資格有效期為兩年（過期后可按流程重新申請，申請時長在數(shù)月不等，繼續(xù)符合條件視為有資格）。這也就意味著大量擁有購買資格的家庭面臨著兩年期限逾期仍無法購買到保障房的尷尬現(xiàn)實。

2018年10月，西安市房管局對外公布全市在冊的經(jīng)濟適用房項目有16個，限價商品房項目3個，但由于各種原因，推進緩慢，遲遲不能達到預(yù)售條件，造成市場上出售的經(jīng)濟適用房房源不足。

“西安市這兩年保障房政策一直在調(diào)整，所以開發(fā)商持觀望情緒較多，這也對限價商品房的建設(shè)進度有影響。另一方面，西安市現(xiàn)在新的住宅土地供應(yīng)要求新建商品房按照20%的比例配建保障房，所以保障房的點多了，分散了，集中大片開發(fā)建設(shè)的保障房小區(qū)估計今后很難出現(xiàn)了?！崩钸B源說道。

西安市房管局官網(wǎng)信息顯示，2019年計劃上市銷售的經(jīng)濟適用房、限價房項目5個、約3849套，但能否如期上市，尚待時間驗證。

限價房“變身”純商品房

記者采訪發(fā)現(xiàn)，造成西安市限價商品房“斷供”的原因，除原有進展緩慢尚未達到預(yù)售條件外，亦有其他原因。

例如，此前同為西安建工集團旗下，原為限價商品房的英郡年華國家社區(qū)在2016年12月底經(jīng)西安市住保辦研究決定移出保障房項目建設(shè)庫，變更為普通商品房。

關(guān)于英郡年華國際社區(qū)限價商品房變更為普通商品房的原因、需要履行哪些審核程序，以及是否需要補繳土地出讓金等問題，記者致函西安市房管局，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

按照西安市2013年保障房建設(shè)供應(yīng)計劃，英郡年華國際社區(qū)擬建設(shè)限價商品房558套，開發(fā)商為西安航天基地智昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“航天智昊”），原屬西安建工集團全資孫公司。在限價商品房變更為普通商品房后，航天智昊原股東西安城建集團在2018年3月份將49%股份轉(zhuǎn)讓給西安市初元建設(shè)工程有限公司（以下簡稱“初元建設(shè)”），2018年7月將剩余的51%股權(quán)也轉(zhuǎn)讓給初元建設(shè)。

而在此期間，西安市房價自2017年年初開始大幅增長，2017年年末至2018年年初銷售火爆。在此時段內(nèi)將所持項目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓也引發(fā)外界關(guān)注。

在兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓前后，航天智昊在2018年3月獲得7#、8#樓預(yù)售許可證，9月獲得6#樓預(yù)售許可證。其中6#樓售價在10300元/平方米，開盤時需搖號購買。

對于上述兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因及轉(zhuǎn)讓價格是否經(jīng)過評估、是否履行了相關(guān)的審批手續(xù)，西安建工集團辦公室工作人員表示，英郡年華國際社區(qū)是集團二級公司西安城建集團的，具體情況不清楚。西安城建集團多個部門相關(guān)人士則表示對此事不了解，只知道英郡年華是合作的項目。

限價商品房與純商品房雖然名稱差之毫厘，但每平方米的價格卻相差數(shù)千元。

按照《西安市限價商品房建設(shè)管理實施意見》的規(guī)定，限價商品房的銷售價格，在土地出讓前，由市住房保障部門牽頭，組織市發(fā)展改革、建設(shè)、國土、規(guī)劃、物價等相關(guān)部門確定，并作為土地出讓條件之一。而開發(fā)建設(shè)單位只能根據(jù)已確定的限價商品房價格，按照住房樓層、朝向、位置等因素，在上下不超過5%的幅度內(nèi)調(diào)整。

由此引發(fā)的疑問則是，保障房變更為商品房，原來經(jīng)濟適用房的劃撥用地、限價商品房的政策性用地將如何做出調(diào)整？

原國土資源部曾下發(fā)通知，要求各地市、縣國土資源管理部門在加快落實保障性住房用地供應(yīng)同時，禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。

原國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春此前接受媒體采訪時表示，將保障性住房的用地改變性質(zhì)，主要是改成商品房，破壞了國家的土地調(diào)控政策。

李連源表示，據(jù)他了解到的情況，現(xiàn)在西安的經(jīng)濟適用房及限價商品房土地基本都是開發(fā)商在2017年之前獲得的，西安市實際操作中的做法是按照保障房原來供應(yīng)土地時的市場價格補繳土地費用。

中國經(jīng)營報

來源于中國經(jīng)營報，吧務(wù)不要刪哈。