西安怪象：“剛需價(jià)”受冷流搖，高價(jià)盤頻成爆款！

原創(chuàng)： 木婁君  觀樓  今天


從5月1日至今，共有24盤，5678套房源進(jìn)行意向登記，吸引近19575組家庭進(jìn)行登記。（截止下午，新增4盤登記，分別為東方宸院、碧桂園·香湖灣、曲江風(fēng)華、天地源·曲江香都項(xiàng)目。意向登記時(shí)間：2019-05-21 08:00至2019-05-23 18:00，有意向的購房者不妨可以提前關(guān)注。）僅從結(jié)果來看，市場處于供不應(yīng)求階段，需求持續(xù)增加之下，房源價(jià)格與千人搖樓盤數(shù)量雙雙上升。



但明顯與以往意向登記房源普遍均價(jià)在10000-13000元/㎡左右不同的是，持續(xù)上線的更多的是高價(jià)房源。

從近期的意向登記結(jié)果來看，除恒大御龍灣、西安全運(yùn)村、清涼山居、綠地國港城、西港碧水灣、西岸國際花園、當(dāng)代·嘉寶公園悅MOMΛ、綠地新里城、藍(lán)光公園華府外其余樓盤（15個(gè)）價(jià)格均在13000元/㎡以上，同時(shí)普遍的大戶型也讓總價(jià)再次被拉高。這一點(diǎn)，讓正在算價(jià)格的木婁君心都漏跳了一拍。

而這樣的“非常態(tài)”之下，扎堆放量的高價(jià)房源并沒有降低市場需求反而頻頻造就千人搖樓盤出現(xiàn)。例如：華潤悅府（20924.79元/㎡）、天地源·萬熙天地（15496.61元/㎡）、萬科瀾岸（14087.44元/㎡）、金輝世界城（15259.28元/㎡）、金地曲江風(fēng)華（14298.79元/㎡）均在意向登記時(shí)達(dá)到了意向登記人數(shù)爆表。

在13000元/㎡以下房源里，除西岸國際花園、清涼山居、綠地新里公館外其余項(xiàng)目意向登記均表現(xiàn)平平。

讓木婁君比較震驚的是西港碧水灣（均價(jià)9797元/㎡）、綠地璀璨天城（均價(jià)11964.72元/㎡）項(xiàng)目，作為樓市中近期少見剛需價(jià)格盤，卻罕見得出現(xiàn)了登記人數(shù)不足房源總數(shù)最終進(jìn)行線下平銷。

無論是由于產(chǎn)品周邊配套資源優(yōu)勢較少亦或是偏向于線下營銷走快銷道路，這兩個(gè)剛需盤意外受冷與前面頻頻“千人搖”相對比之下，一個(gè)問題更值得我們所有購房者深思：為何購房者仍會寧愿放棄9字頭房源而爭搶13000元/㎡以上的高價(jià)房源呢？高價(jià)房源到底有什么好？



答案只有一個(gè)，那就是隨著市場理性的回歸，地段成熟、交通便利、配套完善（或已落地），已經(jīng)（或短期內(nèi)）形成成熟的生活住區(qū)終將會優(yōu)先成為購房者的首選因素，價(jià)格往往只會成為一個(gè)制約因素。

而由于一時(shí)間貪于價(jià)格選擇價(jià)格較低但周邊配套、交通或者品質(zhì)不足的樓盤，不僅未來自住會造成諸多不便之外，房子的增值能力也會大打折扣。也因此，相比于其他項(xiàng)目仍處于紙上“空談階段”的規(guī)劃而言，實(shí)際落地的利好和成熟的區(qū)域規(guī)劃讓這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在意向登記中，脫穎而出成為爆款。


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而在如今房源價(jià)格公示明顯放緩、房源供應(yīng)明顯不足的背景下，購房者應(yīng)該如何正確選擇樓盤？

木婁君認(rèn)為，對于剛需的購房建議是樓盤優(yōu)先滿足三個(gè)條件：

丨第一，品牌房企可放心出手，這一點(diǎn)就基本不再贅述了。特別是本土房企中的：天地源、紫薇、高科，目前已經(jīng)進(jìn)駐西安的金輝、融創(chuàng)、金地、世貿(mào)、碧桂園、萬科、大華、綠城、華潤等品牌房企的剛需項(xiàng)目值得購房者關(guān)注。

丨第二，周邊2-3KM有地鐵，地鐵對于交通的便捷性自然不用木婁君多說，而且地鐵周邊盤一般而言都比同品質(zhì)樓盤要高500-1500元/㎡，同時(shí)保值性也很突出！

丨第三，項(xiàng)目價(jià)格處于市場水平中等區(qū)位，建議剛需不要太過于考慮價(jià)格低的樓盤，也不要考慮漲價(jià)太過猛的樓盤。原因有兩個(gè)，一方面價(jià)格低的樓盤從目前看基本都在遠(yuǎn)郊地區(qū)，周邊配套發(fā)展基本為零或者剛處于起步階段，對于剛需來說，工作生活都不是非常便利且周邊配套基本不滿足日常生活。【當(dāng)然，目前來看港務(wù)區(qū)板塊（發(fā)展快）、航天板塊（發(fā)展快）、西咸新區(qū)（灃東、灃西、秦漢、涇河、能源金貿(mào)區(qū)）都還是值得關(guān)注的?！苛硪环矫妫瑑r(jià)格漲幅出現(xiàn)不正常規(guī)律的樓盤一般都是小房企品牌，屬于撈一波紅利就走的主，一般情況下樓盤品質(zhì)、物業(yè)等等都不盡人意。（這些多發(fā)生在近遠(yuǎn)郊不限購區(qū)域，需要購房者在購房時(shí)多多關(guān)注）



而改善購房者除上述的條件適當(dāng)升級外，還要有兩點(diǎn)值得關(guān)注：

丨第一，項(xiàng)目周邊具有唯一性或稀缺性。比如教育、綠化、商業(yè)、交通、未來規(guī)劃發(fā)展等等，具有唯一性。換句話說，也就是增值點(diǎn)。

丨第二，區(qū)域成熟或未來絕對處于核心位置。例如曲江、高新、浐灞、灃東以及市府板塊都是比較成熟或未來成熟的區(qū)域。而價(jià)格增長曲線你也可以從曲江、高新、浐灞以及灃東這幾個(gè)區(qū)域中看出。

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