西安怪象：“剛需價(jià)”受冷流搖，高價(jià)盤(pán)頻成爆款！

原創(chuàng)： 木婁君  觀樓  今天


從5月1日至今，共有24盤(pán)，5678套房源進(jìn)行意向登記，吸引近19575組家庭進(jìn)行登記。（截止下午，新增4盤(pán)登記，分別為東方宸院、碧桂園·香湖灣、曲江風(fēng)華、天地源·曲江香都項(xiàng)目。意向登記時(shí)間：2019-05-21 08:00至2019-05-23 18:00，有意向的購(gòu)房者不妨可以提前關(guān)注。）僅從結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求階段，需求持續(xù)增加之下，房源價(jià)格與千人搖樓盤(pán)數(shù)量雙雙上升。



但明顯與以往意向登記房源普遍均價(jià)在10000-13000元/㎡左右不同的是，持續(xù)上線(xiàn)的更多的是高價(jià)房源。

從近期的意向登記結(jié)果來(lái)看，除恒大御龍灣、西安全運(yùn)村、清涼山居、綠地國(guó)港城、西港碧水灣、西岸國(guó)際花園、當(dāng)代·嘉寶公園悅MOMΛ、綠地新里城、藍(lán)光公園華府外其余樓盤(pán)（15個(gè)）價(jià)格均在13000元/㎡以上，同時(shí)普遍的大戶(hù)型也讓總價(jià)再次被拉高。這一點(diǎn)，讓正在算價(jià)格的木婁君心都漏跳了一拍。

而這樣的“非常態(tài)”之下，扎堆放量的高價(jià)房源并沒(méi)有降低市場(chǎng)需求反而頻頻造就千人搖樓盤(pán)出現(xiàn)。例如：華潤(rùn)悅府（20924.79元/㎡）、天地源·萬(wàn)熙天地（15496.61元/㎡）、萬(wàn)科瀾岸（14087.44元/㎡）、金輝世界城（15259.28元/㎡）、金地曲江風(fēng)華（14298.79元/㎡）均在意向登記時(shí)達(dá)到了意向登記人數(shù)爆表。

在13000元/㎡以下房源里，除西岸國(guó)際花園、清涼山居、綠地新里公館外其余項(xiàng)目意向登記均表現(xiàn)平平。

讓木婁君比較震驚的是西港碧水灣（均價(jià)9797元/㎡）、綠地璀璨天城（均價(jià)11964.72元/㎡）項(xiàng)目，作為樓市中近期少見(jiàn)剛需價(jià)格盤(pán)，卻罕見(jiàn)得出現(xiàn)了登記人數(shù)不足房源總數(shù)最終進(jìn)行線(xiàn)下平銷(xiāo)。

無(wú)論是由于產(chǎn)品周邊配套資源優(yōu)勢(shì)較少亦或是偏向于線(xiàn)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)走快銷(xiāo)道路，這兩個(gè)剛需盤(pán)意外受冷與前面頻頻“千人搖”相對(duì)比之下，一個(gè)問(wèn)題更值得我們所有購(gòu)房者深思：為何購(gòu)房者仍會(huì)寧愿放棄9字頭房源而爭(zhēng)搶13000元/㎡以上的高價(jià)房源呢？高價(jià)房源到底有什么好？



答案只有一個(gè)，那就是隨著市場(chǎng)理性的回歸，地段成熟、交通便利、配套完善（或已落地），已經(jīng)（或短期內(nèi)）形成成熟的生活住區(qū)終將會(huì)優(yōu)先成為購(gòu)房者的首選因素，價(jià)格往往只會(huì)成為一個(gè)制約因素。

而由于一時(shí)間貪于價(jià)格選擇價(jià)格較低但周邊配套、交通或者品質(zhì)不足的樓盤(pán)，不僅未來(lái)自住會(huì)造成諸多不便之外，房子的增值能力也會(huì)大打折扣。也因此，相比于其他項(xiàng)目仍處于紙上“空談階段”的規(guī)劃而言，實(shí)際落地的利好和成熟的區(qū)域規(guī)劃讓這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在意向登記中，脫穎而出成為爆款。


動(dòng)態(tài)針?lè)指罹€(xiàn)

而在如今房源價(jià)格公示明顯放緩、房源供應(yīng)明顯不足的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該如何正確選擇樓盤(pán)？

木婁君認(rèn)為，對(duì)于剛需的購(gòu)房建議是樓盤(pán)優(yōu)先滿(mǎn)足三個(gè)條件：

丨第一，品牌房企可放心出手，這一點(diǎn)就基本不再贅述了。特別是本土房企中的：天地源、紫薇、高科，目前已經(jīng)進(jìn)駐西安的金輝、融創(chuàng)、金地、世貿(mào)、碧桂園、萬(wàn)科、大華、綠城、華潤(rùn)等品牌房企的剛需項(xiàng)目值得購(gòu)房者關(guān)注。

丨第二，周邊2-3KM有地鐵，地鐵對(duì)于交通的便捷性自然不用木婁君多說(shuō)，而且地鐵周邊盤(pán)一般而言都比同品質(zhì)樓盤(pán)要高500-1500元/㎡，同時(shí)保值性也很突出！

丨第三，項(xiàng)目?jī)r(jià)格處于市場(chǎng)水平中等區(qū)位，建議剛需不要太過(guò)于考慮價(jià)格低的樓盤(pán)，也不要考慮漲價(jià)太過(guò)猛的樓盤(pán)。原因有兩個(gè)，一方面價(jià)格低的樓盤(pán)從目前看基本都在遠(yuǎn)郊地區(qū)，周邊配套發(fā)展基本為零或者剛處于起步階段，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，工作生活都不是非常便利且周邊配套基本不滿(mǎn)足日常生活?！井?dāng)然，目前來(lái)看港務(wù)區(qū)板塊（發(fā)展快）、航天板塊（發(fā)展快）、西咸新區(qū)（灃東、灃西、秦漢、涇河、能源金貿(mào)區(qū)）都還是值得關(guān)注的?！苛硪环矫?，價(jià)格漲幅出現(xiàn)不正常規(guī)律的樓盤(pán)一般都是小房企品牌，屬于撈一波紅利就走的主，一般情況下樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)等等都不盡人意。（這些多發(fā)生在近遠(yuǎn)郊不限購(gòu)區(qū)域，需要購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)多多關(guān)注）



而改善購(gòu)房者除上述的條件適當(dāng)升級(jí)外，還要有兩點(diǎn)值得關(guān)注：

丨第一，項(xiàng)目周邊具有唯一性或稀缺性。比如教育、綠化、商業(yè)、交通、未來(lái)規(guī)劃發(fā)展等等，具有唯一性。換句話(huà)說(shuō)，也就是增值點(diǎn)。

丨第二，區(qū)域成熟或未來(lái)絕對(duì)處于核心位置。例如曲江、高新、浐灞、灃東以及市府板塊都是比較成熟或未來(lái)成熟的區(qū)域。而價(jià)格增長(zhǎng)曲線(xiàn)你也可以從曲江、高新、浐灞以及灃東這幾個(gè)區(qū)域中看出。

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