神話3月樓市？不要被幻想纏住了……

行業(yè)有個說法：3月看全年。

放西安市場來說，不覺得特別正確。


   
2018年的春節(jié)，西安多數(shù)樓盤休了一個難得的長假，原因是房源供應(yīng)緊缺，好多盤無房可賣。1月，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，西安商品住宅成交均價僅為11641元/㎡（含精裝房），同比上漲47.45%。

盡管如此，春節(jié)前后西安樓市量價齊漲，到了2月末，庫存量同比下滑9.46%，1276.01萬㎡，去化周期僅剩9.7個月。

3月，樓市整體開啟高燒模式，銷售端開盤即清盤，買方市場全民都在憑“運氣”。

到了年中，西安商品住宅銷售面積1046.43萬㎡，6月末庫存降至297.42萬㎡，6個月有4.51萬人在西安買房，較2017年同期增加了0.87萬人。

以8月為轉(zhuǎn)折點！供應(yīng)量和成交量雙雙下滑，市場開始由年初的整體火熱，走向冷熱分化，8月底，近50%項目未能開盤即請，西安樓市從瘋狂無序開始回歸理性。

年末，供應(yīng)房源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，中高端產(chǎn)品大量面市，不搖號樓盤占比走高，“搶客”及“折扣”動作再現(xiàn)。橫盤期明顯，整體價格漲幅有所收緩，量增價穩(wěn)。

簡單來看全年，3月幾乎就是拋物線的制高點。

從春節(jié)前后的“房荒”

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年末的趨穩(wěn)回歸主城

從計劃上市22.5萬套

實際上市量僅50%

從上半年漲幅增速大

下半年被壓制漲幅放緩

“金三”看全年有參考意義么？或許是有的。

但并不影響我們客觀的再看看當(dāng)下。



   
到了2019年。1月2月，西安商品住宅市場供求量環(huán)比腰斬。

在意向登記方面反襯更為明顯。比如1月1日至2月26日所有意向登記的37盤，其中現(xiàn)場核驗人數(shù)少于房源數(shù)的樓盤共計25個，平均意向登記比為1:1.3，部分樓盤如大華翰林華府、高科麓灣、德杰狀元府邸由于其本身地段、性價比等因素登記火爆。特別明顯的是，主城剛需產(chǎn)品去化快，基本上市即售罄。

從結(jié)果來看，1-2月作為年末置業(yè)和年初返鄉(xiāng)置業(yè)的鏈接節(jié)點，住宅市場由于受到政策持續(xù)加壓作用、投資客撤場、房企銷售節(jié)點、上市計劃以及購房者觀望情緒等作用的影響下，依舊保持“供需雙冷”的尷尬局面。

然后，土地市場供應(yīng)爆發(fā)了，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前兩個月供地合計 76 宗，為近一年來最大值，但成交12 宗，成交量環(huán)比有所減少。

二手房市場成交量同樣有所減少，均價保持穩(wěn)定。政策方面，2月13日發(fā)布落戶新政，放開全國各地高校在校生源在西安落戶，但你會發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)對西安房地產(chǎn)市場沒太大刺激作用。

但相較于過去兩年來看，市場總算進(jìn)入一個大熱過后相對穩(wěn)定的冷靜橫滯階段。不過依舊在漲，2月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，西安房價環(huán)比漲幅為1.4%，領(lǐng)先全國70個大中城市。


   
但從3月開始，西安樓市的態(tài)勢明顯不一樣了。

比如熱盤更熱，之前涼的項目也開始升溫。房源批售逐漸增多，價格公示節(jié)奏加快、整體去化穩(wěn)步上升、再現(xiàn)“千人搖”場面......

3月份入市的項目，成交均價在10000元/㎡左右的不少，主力價格在12000元/㎡左右，少數(shù)在14000元/㎡以內(nèi)，且多在浐灞、曲江、航天、灃東等熱點區(qū)域。

而從去年3月30日《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售行為有關(guān)問題的通知》下發(fā)至今，西安市已發(fā)布銷售公告334次，共計推出房源88967套。334次開盤銷售中，無需搖號銷售的約170次。

也就是說，從變化趨勢看，無需搖號銷售的樓盤占比從33.3%提升到53.3%，市場熱度明顯降低。

事實上，相對爆款盤和有多少盤能搖起來，購房者最關(guān)心的還是價格，再說白一點是“性價比特質(zhì)”——

比如，大華公園世家、紫薇花園洲、康橋悅?cè)貓@、萬科公園華府、碧桂園錦唐這類高登記盤，從板塊來看，大多是斷供稀缺位置+配套相對成熟的區(qū)域，相對低的價格，然后再結(jié)合位置、配套、交通等優(yōu)勢的樓盤，才有此殊榮。

像萬科悅灣、綠地新里公館則與上述樓盤板塊現(xiàn)狀不同，但還能夠有5：1的登記比，一方面在于推盤節(jié)點，核心還是他們屬于價值高潛力板塊的代表性樓盤。

而主城區(qū)內(nèi)萬元左右的剛需盤火起來并不意外，像高科麓灣、紫薇東進(jìn)、瑞和大唐府邸等盤，萬元上下但凡加大供應(yīng)量，必屢開屢清，中簽率普遍在2-30%。


   
再看最新一批價格公示情況。



從價格公示來看，本次價格公示7盤，總計2443套房源，均為高層產(chǎn)品。分別是華潤置地·未來城市、匯悅城、雨潤·星雨華府、保利·天悅、德杰·狀元府邸、曲江風(fēng)華、長安金茂府。

其中毛坯項目共3個，分別為華潤置地·未來城市、匯悅城、雨潤·星雨華府，共計1247套房源。精裝項目共4個，分別為保利·天悅、德杰·狀元府邸、曲江風(fēng)華、長安金茂府，共計1196套房源。

本次公示樓盤高性價比盤主要集中在城北和城東，萬元以下房源高達(dá)950套！

其中，以港務(wù)區(qū)核心區(qū)域華潤置地·未來城市、匯悅城，城北草灘新秀雨潤·星雨華府為主的毛坯樓盤，在如今價格成為購房選擇核心衡量標(biāo)準(zhǔn)的時間點，8字頭的高性價比樓盤也將會成為近期意向登記中購房者的焦點。

而類似于保利天悅、金茂府、曲江風(fēng)華這類雖置于稀缺核心地段位置+配套相對成熟的區(qū)域，但受到目前市場微涼，價格為主導(dǎo)需求的樓市階段而言，登記相對而言會繼續(xù)延續(xù)以往登記情況。但部分樓盤隨著所處板塊以及周邊配套的完善之下，項目登記預(yù)計會較往期登記情況而言稍有提升。


   
以上是客觀現(xiàn)狀，其中“火”的邏輯也很好理解。

而小陽春后能否持續(xù)高走？

不確定。

但加過杠桿買房的朋友們應(yīng)該懂，即便不跌，不漲其實就是跌。不要因為報告里沒提“房住不炒”，就抱過多幻想。大戰(zhàn)略不時刻掛在嘴邊才是最應(yīng)該相信的。

關(guān)于市場，也不太可能再走向開盤全部即清狀態(tài)。我們只關(guān)注了紅火的“千人搖”或者遇冷的尷尬盤，有些樓盤哪怕沒有平銷，也是勉勉強(qiáng)強(qiáng)的游走在邊緣，下次加推時，蓄客壓力只會更大。

反而開發(fā)商的主流想法，依舊是趁著行情還可以，加速出貨。本應(yīng)不愁去化的項目，選擇乘勝追擊，一方面在于之后的行情無法預(yù)測，另一方面，你看，競爭壓力也不小。

此外，3月也有一些新情況流出，西安某盤在周末雇人排隊簽到，給出的工資是20+5元路費……



這里就不展開評論了。市場好不好冷暖自知，能不能買到好房子不要光在朋友圈看“小陽春”，還要自己多看多跑。

對接下來的西安樓市，沒有必要恐慌，焦慮之下反而更容易踩坑。畢竟，有朋友稱，去年10月份自己入手的新盤，時隔小半年并未出現(xiàn)漲價，此刻供貨量依舊很充足。

雖然此時的樓市參與方，不論是拿地還是買房，多少都出現(xiàn)了沖動行為。但大周期面前，真沒有必要神話地價去預(yù)期未來。

3月也不是固定典型的參照物。作為剛需，存在迫切的住房需求，趁目前還有萬元毛坯面市時，該出手還得盡快出手?，F(xiàn)在的二手行情，仍處于調(diào)整階段，也完全可以慢慢看。

分割線
-買房有問題？問觀樓！-

別逗，中國央行在偷偷縮表。

奧園中簽率不到10個點

蹦跶不了多久了

瓜瓜他爺 發(fā)表于 2019-3-28 07:38
奧園中簽率不到10個點

是呀，太猛了，還是價格的原因

悟語 發(fā)表于 2019-3-28 07:50
蹦跶不了多久了

剛需還是不能等。投資就要小心入坑了

很有同感，給你點贊哦！

曹rui 發(fā)表于 2019-3-27 14:03
別逗，中國央行在偷偷縮表。

大家快來看，簿美人曹rui