西安土地溢價(jià)率16.7%處全國(guó)中游 最貴三塊地都在二環(huán)邊

在溢價(jià)率有所下滑的背景下，去年國(guó)內(nèi)不少城市的土地出讓收入仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從西安來(lái)看，土地溢價(jià)率為16.7%，處于全國(guó)中游，但是土地出讓金收入大幅增長(zhǎng)，達(dá)到671.9億元。

西安土地出讓收入同比增長(zhǎng)92.5%

土地市場(chǎng)的變化被譽(yù)為樓市的先行指標(biāo)。去年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)形成新一輪降溫周期。易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市去年累計(jì)土地成交建筑面積56789萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)14.1%，雖然仍保持2017年初以來(lái)的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但10月份起同比增速快速回落，降溫趨勢(shì)明顯。土地出讓金收入方面，40個(gè)典型城市土地出讓金全年收入為24113億元，同比下降1.2%。

去年土地出讓金收入最多的5個(gè)城市是：杭州、上海、北京、重慶和廣州，各自收入總額都超過(guò)了1000億元。由于熱點(diǎn)城市“拖后腿”，全年40城土地溢價(jià)率也跌至13.2%，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。按過(guò)去短周期規(guī)律來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率下滑趨勢(shì)將趨緩。

“開發(fā)商對(duì)住宅類土地的拿地積極性仍然很高。”易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，但由于部分城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持等出讓條件影響，加上房企回款和融資渠道壓力，導(dǎo)致近幾個(gè)月流拍現(xiàn)象加劇，同時(shí)地方政府提高土地起拍價(jià)，促使土地成交溢價(jià)率進(jìn)入下行通道。

上述報(bào)告顯示，西安在2018年全年土地出讓金收入671.9億元，同比增長(zhǎng)92.5%。全年土地成交溢價(jià)率為16.7%，溢價(jià)率排在各城市中游水平。

去年西安最貴三塊地都在二環(huán)邊

去年本土房企雖然在樓盤銷售中不算突出，但在土拍市場(chǎng)卻表現(xiàn)活躍。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的《2018西安（含西咸新區(qū)）住宅用地成交樓面價(jià)TOP10》顯示，西安樓面單價(jià)較高的10宗地塊，多數(shù)由金泰、陜西恒志、紫薇、灃東城建等本土企業(yè)摘得。

陜西恒志置業(yè)拍下的青龍寺YT5-8-34地塊、陜西金泰恒業(yè)競(jìng)得的YT6-1-90地塊，樓面單價(jià)都超過(guò)了9000元/㎡（含協(xié)議安置費(fèi)用），融創(chuàng)拿下的XC3-4-17-8地塊樓面地價(jià)也達(dá)到7192元/㎡。這三宗是去年西安樓面單價(jià)最高的地塊，位置也都在二環(huán)周邊。“二環(huán)周邊地塊拍出高樓面價(jià)是由地緣稀缺性所決定的?！泵篮蒙钗纳搪醚芯吭涸洪L(zhǎng)夏強(qiáng)表示，這也印證了地產(chǎn)界的那句話：不怕地貴，就怕地僻。

不過(guò)從土地平均溢價(jià)率來(lái)看，西咸新區(qū)、西安周邊地區(qū)的平均溢價(jià)率要超過(guò)主城區(qū)，這些地區(qū)出讓地塊更多，土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。有行業(yè)人士介紹，外埠開發(fā)商近兩年在西安城市外圍拿地動(dòng)作頻頻，這是基于市場(chǎng)供應(yīng)和項(xiàng)目利潤(rùn)率的綜合考量，而最終影響區(qū)域房企銷售規(guī)模的除了單一項(xiàng)目收益，關(guān)鍵也取決于企業(yè)整體儲(chǔ)備情況。