西安城南超級(jí)商圈誕生在即，核心商業(yè)百天銷售額超10億！

在西安“南重北輕”的城市商業(yè)格局中，城南商業(yè)藍(lán)圖的規(guī)劃一直充滿驚喜和憧憬。

特別是近年來待形成的以萬象城為核心的電視塔商圈、以西安薈聚為核心的西部大道商圈等等，被賦予了極高的期待。只是，未觀察到商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營狀態(tài)，無法斷定核心項(xiàng)目對(duì)商圈的帶動(dòng)實(shí)力。

而隨著今年4月西安薈聚的正式開業(yè)，首日超23萬客流刷新西安商業(yè)記錄和薈聚全球記錄。據(jù)近期雁塔區(qū)投資推介會(huì)上透露信息，西安薈聚百日突破10億銷售額【4月18日-8月31日（136天）銷售額12.16億元】，訪客突破千萬人次，足以見得核心商業(yè)的硬實(shí)力。

而以西安薈聚為核心的新商圈，定位與功能愈加清晰，西安三環(huán)外首個(gè)超級(jí)商圈亦正在加速成型。

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雁南國際商圈雛形初現(xiàn)

對(duì)于這一新商圈的定義，雁塔區(qū)給出了打造“雁南國際商圈”的概念，并且隨著片區(qū)內(nèi)多個(gè)商業(yè)綜合體的投用，新商圈規(guī)模、范圍實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)容。

據(jù)了解，雁南國際商圈位于南三環(huán)以南，西部大道以北(部分以南)，西灃路以東，長安南路以西的范圍內(nèi)，四至范圍內(nèi)覆蓋了約8.5平方公里的區(qū)域范圍。同時(shí)，又以三個(gè)核心節(jié)點(diǎn)細(xì)分為西灃路組團(tuán)、西部大道組團(tuán)、南三環(huán)組團(tuán)等主題明確、差異化定位的三個(gè)組團(tuán)，各組團(tuán)內(nèi)分別有特色商業(yè)項(xiàng)目為支撐。

西灃路組團(tuán)：以“家居+酒店+辦公”為主，主要有紅星美凱龍至尊Mall、雁南智匯中心、海亮新英里、泛想車城改造等項(xiàng)目。

西部大道組團(tuán)：以“零售+餐飲+文化”為主，主要有西安薈聚、雁南國際薈（山姆會(huì)員店）、兩館一中心、雁塔區(qū)科創(chuàng)中心、杜城城市更新商業(yè)項(xiàng)目等。

南三環(huán)組團(tuán)：以“零售+住宿+流量商業(yè)”為主，主要有南飛鴻·樂薈中心、匯城國際、城際廣場(chǎng)、三森家居改造等商業(yè)項(xiàng)目。

從區(qū)位來看，雁南國際商圈占據(jù)著足夠的地理位置優(yōu)勢(shì)，在城市產(chǎn)業(yè)和人口向三環(huán)外發(fā)展和疏導(dǎo)的過程中，南三環(huán)外快速聚集起了龐大的社區(qū)，周邊人口基礎(chǔ)成熟，同時(shí)，這里亦可承接西側(cè)高新區(qū)CBD商務(wù)核心區(qū)、北側(cè)三環(huán)內(nèi)電子城片區(qū)，南側(cè)長安大學(xué)城片區(qū)的商務(wù)、消費(fèi)等客流資源，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雁南商圈5公里范圍內(nèi)常住人口超108萬人。隨著東側(cè)曲江CCBD片區(qū)逐漸建設(shè)崛起，還可激發(fā)更大的潛能。

實(shí)際上，如今雁南國際商圈并非首次提出，在雁塔區(qū)“十四五”規(guī)劃綱要中就已點(diǎn)明。在此之前，雁塔區(qū)對(duì)于西灃路片區(qū)定位為雁南區(qū)域的消費(fèi)中心。

如今的變化，是立足片區(qū)自身的資源稟賦和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)片區(qū)定位和概念的升級(jí)，以及功能的豐富，以更高的起點(diǎn)統(tǒng)籌謀劃片區(qū)進(jìn)行招商引資。

可以明顯的看到，當(dāng)下雁塔區(qū)對(duì)于雁南國際商圈的項(xiàng)目儲(chǔ)備與布局中，除商業(yè)消費(fèi)外，搭建了包括商務(wù)辦公、酒店、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、文化演藝產(chǎn)業(yè)等更多元化的生態(tài)商業(yè)中心框架。

同時(shí)，依托雁南公園這一城市級(jí)生態(tài)公園資源，為片區(qū)賦予了以“公園+”形成與其他商圈差異化運(yùn)營的模式。

榮耀西安網(wǎng)拍攝于2024.03

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項(xiàng)目頻頻簽約落地

商圈總商業(yè)體量或達(dá)442萬平方米

眾所周知，在西安薈聚的建設(shè)歷程中，經(jīng)歷過較為漫長的3年考古期。有人認(rèn)為這是“丟失的三年”，令薈聚錯(cuò)失了3年時(shí)間；有人認(rèn)為這是“蟄伏的三年”，片區(qū)積攢了更成熟的人氣，薈聚商業(yè)自身也調(diào)整了適應(yīng)業(yè)態(tài)更新的趨勢(shì)，更讓區(qū)域聚集了更多商業(yè)項(xiàng)目，形成商圈快速崛起的合力。

近年來，商圈內(nèi)南飛鴻·樂薈中心、西安薈聚投入運(yùn)營，山姆會(huì)員店簽約，打響了商圈知名度和影響力。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商圈內(nèi)已建成商業(yè)面積192萬平方米，在建面積55萬平方米，籌建面積195萬平方米，預(yù)計(jì)商圈總商業(yè)體量達(dá)442萬平方米。

這其中，泉州商會(huì)經(jīng)濟(jì)總部項(xiàng)目去年11月已簽約，華山論劍總部基地項(xiàng)目近日在雁塔區(qū)投資推介會(huì)商簽約。

8月份時(shí)，我們關(guān)注到雁塔區(qū)在瑞典與英格卡購物中心就推進(jìn)宜家薈聚購物中心二期項(xiàng)目投資建設(shè)相關(guān)事宜達(dá)成一致，簽訂了《西安宜家薈聚二期項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作備忘錄》。

而大眾關(guān)注且期待已久的山姆會(huì)員店，將作為雁南國際薈項(xiàng)目中的一部分，并且即將開工建設(shè)。

公開信息顯示，雁南國際薈項(xiàng)目由西安市雁塔區(qū)未來置業(yè)有限公司投資建設(shè)，項(xiàng)目擬建于子午大道以西，書香路以東，悅美國際以北，西部大道南側(cè)，占地約94畝。

項(xiàng)目總建筑面積約41.6萬㎡，共11棟樓，擬規(guī)劃建設(shè)星級(jí)酒店、商務(wù)辦公樓、小微企業(yè)辦公、大型商超、配套商業(yè)等?？偼顿Y379856萬元，計(jì)劃開工時(shí)間為2024年10月。

近日西安市自然資源和規(guī)劃局雁塔分局發(fā)布了《雁塔區(qū)雁南國際薈車馬坑及墓葬遺址搬遷保護(hù)項(xiàng)目招標(biāo)公告》，意味著該片土地考古的基本完成，在文物搬遷完成，土地回填后，即可具備開工條件。

同時(shí)，6萬平米雁塔區(qū)“兩館一中心”將在今年內(nèi)投入使用，包括文化館、圖書館、市民活動(dòng)中心，投用后雁塔區(qū)將利用“兩館一中心”和雁南公園發(fā)展“賽事+演藝+展覽”運(yùn)營模式。

從核心商業(yè)開業(yè)，到山姆會(huì)員店這一重磅項(xiàng)目即將開工，再到周邊公共配套日漸成熟，雁南國際商圈，顯然已經(jīng)走在成為超級(jí)商圈的路上。

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商業(yè)新趨勢(shì)下

雁南國際商圈準(zhǔn)備好了嗎？

當(dāng)商業(yè)藍(lán)圖已然繪制，而龐大的商業(yè)體量無疑需要足夠的消費(fèi)力支撐，放眼當(dāng)下的消費(fèi)習(xí)慣與趨勢(shì)，將雁南國際商圈置身商業(yè)大環(huán)境中，是否具備著足夠的競爭力與明朗未來？

近年來，商業(yè)市場(chǎng)在波瀾起伏中向前。

僅僅在西安范圍內(nèi)，我們既見證了不少傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的關(guān)閉與蕭條，例如立豐城、方圓薈長安廣場(chǎng)的冷清；又見證了新開商業(yè)的人潮擁擠，例如西安薈聚的開業(yè)；也見證了部分商業(yè)在“商改辦”中重新激活，例如城內(nèi)解放路商圈悅薈廣場(chǎng)、民生百貨的“重生”；以及諸多新項(xiàng)目的招商落地，例如在建的萬象城、小雁塔太古里……

全國視角下，上演著類似的情境，商業(yè)消費(fèi)整體式微背景下，又存在著“新生”的希望。

聚集在存量購物中心空置率這一關(guān)鍵指標(biāo)，據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，全國重點(diǎn)27城600+樣本購物中心平均空置率為8.50%。

去除期內(nèi)新增的三城數(shù)據(jù)，全國重點(diǎn)24城購物中心平均空置率同比下降率從17.01%減少至8.78%，有所回暖。約3成商場(chǎng)空置率超過10%，但相比2023年同期回暖明顯。

各城市中，佛山、昆明空置率高企，在27城中出租率最低，而西安、東莞、青島、北京購物中心空置率低于5%，出租率領(lǐng)跑。一眾城市中，西安購物中心租賃需求表現(xiàn)得相對(duì)活躍。

而在商業(yè)巨浪中，不少品牌商業(yè)亦在面臨著運(yùn)營壓力。

例如打造高端商業(yè)代表的太古地產(chǎn)，最新公布的第二季度營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，除了上海前灘太古里銷售額增長0.2%外，內(nèi)地幾大零售物業(yè)項(xiàng)目銷售額均出現(xiàn)不同程度下滑。其中，廣州太古匯下滑9.4%，北京三里屯太古里、北京頤堤港分別下滑3.5%、3.8%，成都太古里、上海興業(yè)太古匯銷售額跌幅更分別達(dá)到17.2%、19.6%。

不容樂觀的業(yè)績面前，各城市的購物中心均在改變與調(diào)整中尋找著“如何更好發(fā)展”的正確答案，而購物中心差異化定位，成為尋找改變的新契機(jī)。

例如位于小寨商圈的銀泰，今年重倉潮流文化定位二次元賽道，引進(jìn)不少潮玩手辦、“三坑”服飾等二次元西北首店，實(shí)現(xiàn)“翻紅”，客流量得到可觀的改善；位于上海南京路的第一百貨大樓內(nèi)部，開設(shè)音樂劇、脫口秀、劇本殺、“二次元集散地”等專門板塊，尤其受年輕人歡迎，讓這個(gè)88歲的百貨大樓變得年輕。

商業(yè)市場(chǎng)上的種種變化說明，定位、業(yè)態(tài)對(duì)一座購物中心尤為重要，商業(yè)主體的操盤水平，更是起著關(guān)鍵性作用。

回歸到雁南國際商圈，從商業(yè)特色來看，西安薈聚的巨大體量和品牌效應(yīng)為商圈奠定了基礎(chǔ)，未來西北首家山姆會(huì)員店的開業(yè)，又將帶來更加新鮮的消費(fèi)體驗(yàn)，商圈優(yōu)勢(shì)頗為明顯。

但同時(shí)要注意，商圈內(nèi)并不發(fā)達(dá)的公共交通，將會(huì)是制約客流的顯著短板，薈聚二期、山姆會(huì)員店的建設(shè)，意味著未來這里將涌入更大的客流，如何解決交通問題，亦考驗(yàn)著區(qū)域的服務(wù)水平，下個(gè)地鐵建設(shè)周期7號(hào)線的規(guī)劃或?qū)硪恍└淖儭?/div>

未來的雁南國際商圈，還會(huì)上演什么樣的商業(yè)驚喜，我們尤為期待。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號(hào)稱嬉皮

部分素材來源于網(wǎng)絡(luò)

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10億不少了

以后西安重心就是鐘樓電視塔

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厲害了

"南"有錢自會(huì)"重"。

發(fā)展北郊

牛