仲量聯(lián)行發(fā)布2019年第三季度西安房地產(chǎn)市場零售篇回顧

商業(yè)開發(fā)下沉提振區(qū)域商圈活力，核心商圈迭代升級打造國際消費中心

2019年10月8日，西安 — 2019年第三季度，西安零售物業(yè)市場新增供應(yīng)均分布于新興商圈，商業(yè)開發(fā)持續(xù)下沉提振區(qū)域商圈活力。存量競爭激發(fā)核心商圈項目升級迭代，打造國際性消費場所；IP營銷成為各大商業(yè)引流法寶，各大品牌聯(lián)合IP優(yōu)化自身受眾群；消費結(jié)構(gòu)悄然改變，夜間經(jīng)濟將成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。未來，“中優(yōu)”戰(zhàn)略將促進核心商圈項目進一步優(yōu)化，聯(lián)合打造國際消費中心。 仲量聯(lián)行西安公司總經(jīng)理佟恩表示：“西安作為古絲綢之路的起點，其商業(yè)活力伴隨著‘一帶一路’的發(fā)展而不斷提升。隨著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷升級以及‘西咸一體化’政策逐步推進，使得西安的商業(yè)版圖不斷擴大，區(qū)域商業(yè)活力顯著增強。同時，鐘樓、小寨等核心區(qū)域商業(yè)的不斷升級迭代，助力打造西安成為國際化消費中心。” 2019年第三季度西安零售物業(yè)市場研讀 本季，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來四個購物中心開業(yè)：中登廣場、悠悠茂購物中心、吾悅廣場以及榮民時代廣場。這些項目分別位于城北、高新及城外等新興商圈，新增供應(yīng)共計達34.7萬平方米，至季末西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量超600萬平方米。其中中登廣場以及榮民時代廣場加速城北商圈發(fā)展，新城控股旗下吾悅廣場首進西安打造灃東區(qū)域標(biāo)桿級購物中心，悠悠茂購物中心作為小型商業(yè)綜合體依托西安外事學(xué)院及周邊社區(qū)居民，填補魚化寨片區(qū)商業(yè)空白。商業(yè)項目開發(fā)持續(xù)下沉，有效提振區(qū)域商圈商業(yè)活力。 需求端：品牌需求整體保持平穩(wěn)，零售時尚業(yè)態(tài)擴張步入調(diào)整期，運動與潮牌持續(xù)擴張，新能源汽車及電子品牌需求成新動能，網(wǎng)紅餐飲布局在西安呈下沉趨勢。 · 時尚業(yè)態(tài)需求保持穩(wěn)定，運動潮牌持續(xù)擴張。季內(nèi)，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg等國際品牌持續(xù)擴張，進駐區(qū)域型優(yōu)質(zhì)購物中心。潮流仍是服飾品牌擴張的熱點，國潮品牌HEA連擴三店，潮流買手店INXX進駐老城根G-Park。運動品類方面，運動品牌零售商勝道體育新拓張多家門店。 · 奢侈品牌布局穩(wěn)定，高端集合店、買手店錄得新店開業(yè)。西安SKP的開業(yè)重塑核心商圈高端消費的核心地位，季內(nèi)市場未錄得奢侈品牌新開設(shè)獨立店鋪的案例。伴隨奢侈品消費客群更趨多元化、年輕化，高端定位的集合店、買手店開始在西安布局客流量較高的人氣商圈，例如小寨商圈的賽格國際購物中心開出奢侈品中心，此外益田假日世界則圍擋一奢侈品集合店。 · 生活業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，電子產(chǎn)品及新能源汽車品牌持續(xù)擴張。HUAWEI、vivo等品牌電子產(chǎn)品體驗店表現(xiàn)持續(xù)活躍，其承租能力強且對店面形象要求較高，青睞零售物業(yè)首層展示性較好的鋪位。國內(nèi)新能源汽車品牌小鵬季內(nèi)連開三家體驗店。 · 體驗業(yè)態(tài)仍是需求端不可忽視的重要組成，圖書、玩具等品類需求持續(xù)升溫。具有互聯(lián)網(wǎng)基因的樊登書店進駐購物中心，西西弗書店在上半年已開業(yè)三店的情況下，本季勢頭不減，再拓一家新店；樂高授權(quán)專賣店西安首店亮相王府井百貨后，隨即又新開兩家門店。 · 餐飲業(yè)態(tài)近年來承租能力有所提升，網(wǎng)紅餐飲持續(xù)下沉區(qū)域級商圈，核心商圈的形象店仍是布局重心。本季，喜茶、樂樂茶持續(xù)在西安擴張并延伸至區(qū)域級商圈，星巴克、瑞幸咖啡則布局核心商圈南門片區(qū)，CoCo奶茶在小寨金沙臨街店鋪打造核心商圈形象店。 仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第三季末，零售物業(yè)市場供需保持穩(wěn)定，全市零售物業(yè)平均空置率僅3.3%，較上季度降低0.2個百分點。購物中心首層平均租金報283.6元/平方米/月，可比項目租金環(huán)比微升0.9%。 市場洞察1 — 迭代升級煥新消費場景，西安打造國際化消費城市 零售項目的調(diào)整與快速演變的消費市場變化緊密相關(guān)，不斷迭代煥新的業(yè)態(tài)配比及消費場景是維持商業(yè)人氣的根本。對西安兩大核心商圈的鐘樓和小寨而言，其承載了更多優(yōu)質(zhì)客群，不斷的迭代升級才能維持此類優(yōu)質(zhì)消費群體不斷升級的需求。賽格國際購物中心在上季度推出自營奢侈品集合店后，本季度擴大面積并增多奢侈品牌種類，將珠寶區(qū)統(tǒng)一改為自營奢侈品中心。引入Chloé、Dior、CELINE、 BALENCIAGA等奢侈品牌；同時首層引入Girard-Perregaux及IWC等國際名表，升級其形象滿足高端客群消費需求。鐘樓商圈方面，中大國際本季度在負一層開出MORII美式復(fù)古主題街區(qū)，打造復(fù)古潮流消費場景，同時I.T旗艦店開出煥新了中大國際自身形象，進一步向年輕潮流方向升級。自此，鐘樓及小寨兩大核心商圈競爭浮現(xiàn)，互相推動升級改造，加快國際化消費中心建設(shè)腳步。 市場洞察2 — IP價值凸顯，流量經(jīng)濟持續(xù)受關(guān)注 流量經(jīng)濟已是現(xiàn)代零售商業(yè)運營的關(guān)注焦點，成功的IP帶動的粉絲經(jīng)濟對購物中新的人氣拉動能力不容小覷。本季，經(jīng)典IP類主題活動、IP類快閃店及自創(chuàng)IP主題活動成為各大優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)吸引流量的引擎。其中大悅城聯(lián)合漫威80周年主題展，MOMOPARK舉辦的大白兔60周年巡展備受關(guān)注。此外，部分商業(yè)項目致力于打造專屬IP，例如凱德廣場打造的不正經(jīng)便利店快閃店，自建品牌IP。品牌方面，LEGO授權(quán)專賣店、CLOT CHINESES 華人膠囊快閃店將兵馬俑士兵形象融入其產(chǎn)品設(shè)計，凸出西安本地特色，增強與西安消費者的IP紐帶。 市場洞察3 — 夜間經(jīng)濟持續(xù)升溫，拉動西安消費增長 城市人群工作節(jié)奏緊張，夜間時段成為都市白領(lǐng)消費及娛樂的集中時段，夜間經(jīng)濟已成為拉動城市消費增長的新引擎。政府出臺相關(guān)政策發(fā)展夜間經(jīng)濟，西安主推“品牌化、全城化、特色化、國際化”的夜游經(jīng)濟，提出夜間消費與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略，市內(nèi)旅游景點延長營業(yè)時段。夜間經(jīng)濟的發(fā)展離不開餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，KTV、影院、酒吧等傳統(tǒng)娛樂業(yè)態(tài)與博物館、書店、演藝等文創(chuàng)業(yè)態(tài)使夜間消費場景更加豐富多元。鐘樓商圈作為核心商圈之一, 依托鐘鼓樓及明城墻等著名景點，成為夜間經(jīng)濟的焦點。周邊商場及時求變，群光廣場引入音樂酒吧、魔方KTV，中大國際MORII街區(qū)含自營酒吧。消費下沉至區(qū)域及社區(qū)后，24小時便利店、夜間餐飲業(yè)則主導(dǎo)夜經(jīng)濟。街區(qū)式商業(yè)依托更加靈活的營業(yè)時間更受餐飲、娛樂等夜經(jīng)濟業(yè)態(tài)青睞。 未來展望 未來兩至三年，西安零售物業(yè)市場仍將迎來大量新增供應(yīng)。伴隨城市外擴，商業(yè)開發(fā)將繼續(xù)下沉至產(chǎn)業(yè)與居民密集的高新及城北等新興區(qū)域。2019年1-7月西安社會消費品零售總額增速明顯回落，但新能源汽車、家電、計算機及配套產(chǎn)品類、金銀珠寶類商品均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。消費結(jié)構(gòu)持續(xù)轉(zhuǎn)型，零售物業(yè)需求中與生活相關(guān)的業(yè)態(tài)占比預(yù)期將繼續(xù)上升。核心商圈早已進入存量競爭時代，未來核心商圈的老舊物業(yè)將進入調(diào)整升級周期，以滿足西安打造國際化消費城市的發(fā)展要求。