西安“黃金地段”改造或?qū)⒓铀俾涞兀乱?guī)劃能否加碼超級商圈！

近年來，超級巨頭們在西安所布局的百億級商業(yè)以及順勢誕生的全新商圈正在加速成型中。

無論是以太古集團(tuán)建設(shè)的小雁塔太古里為核心的“小雁塔商圈”，還是引入華潤置地體系內(nèi)頂級重奢商業(yè)萬象城的“電視塔商圈”，擬或是由已開業(yè)的南飛鴻·樂薈中心、宜家薈聚和已簽約的宜家薈聚二期，考古中的雁南國際薈（山姆會員店）所組成的“雁南國際商圈”，其初期目標(biāo)都是拿下西安第三大商圈，遠(yuǎn)期則沖擊“鐘樓-南門商圈”和“小寨商圈”的前二寶座。

面對雄心勃勃的追趕者，作為領(lǐng)頭羊的“鐘樓-南門商圈”和“小寨商圈”自然不甘示弱，特別是小寨商圈近年來將小寨百盛購物中心改為原力場、銀泰著力二次元等操作，帶動了商圈整體的良性發(fā)展。

而在近期，位于“小寨商圈”黃金地段的東小寨片區(qū)在漫長的籌備后，終于將迎來啟動，而這片區(qū)域的未來能為“小寨商圈”帶來什么驚喜呢？


XI'AN
  “黃金地段”改造啟動在即

坐落于西安中軸線上的小寨，從堡寨到村落，再從農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展到“西北第一商圈”，多條地鐵在此交匯，諸多大學(xué)坐落于此，它是城南經(jīng)濟(jì)中心，同時也是雁塔區(qū)政府所在地。

在商圈建設(shè)層面，作為當(dāng)之無愧的核心商業(yè)，小寨賽格國際以每年十億級別的跨度前進(jìn)著，近年來，長期位列全國前十，西部第一的寶座。


但整個小寨十字處于“新”與“舊”的交界點，賽格國際購物中心的一枝獨秀，使小寨商圈商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)分化，其他商業(yè)綜合體唯有在壓力下頻頻調(diào)整業(yè)態(tài)，才能吸引年輕客群，體現(xiàn)集聚效應(yīng)的優(yōu)勢。

作為小寨商圈的直接管理者，雁塔區(qū)自然也看到了這一點。因此，近幾年雁塔區(qū)對小寨商圈的交通、環(huán)境、綠化等多方面做出調(diào)整，力求提升整體商圈的競爭力和城市面貌。

尤其是2021年雁塔區(qū)啟動了《東小寨片區(qū)城市更新綜合改造項目（一期）》的拆遷安置工作。

據(jù)了解，東小寨片區(qū)城市更新綜合改造的街區(qū)范圍為，東起紅小巷、西至長安南路、南起雁塔西路、北至雁塔區(qū)政府。大手筆征收了鐘元廠家屬院等12家國有產(chǎn)權(quán)單位和東小寨國有土地居民區(qū)。


東小寨片區(qū)拆遷的開始，也預(yù)示著小寨商圈將擁有一片足夠規(guī)模的可開發(fā)用地。

只是由于涉及國土空間規(guī)劃、西安商圈整體規(guī)劃等多項重要規(guī)劃，以及東小寨片區(qū)自身規(guī)劃的變更，三年來片區(qū)拆遷已完成的情況下，并未落地實施具體改造項目。


但在今年，該片區(qū)的發(fā)展迎來了重要推進(jìn)。


年初《小寨商圈發(fā)展中心2023年工作總結(jié)及2024年工作謀劃》定下的今年目標(biāo)為：全面完成東小寨片區(qū)國有土地征收項目征收補償工作，推動規(guī)劃、土地等有關(guān)手續(xù)辦理。

8月份公布的《雁塔區(qū)2024年在建重點項目計劃》中，東小寨-鐘元廠片區(qū)、雁南二路緯零街的安置項目為河池寨補充用地安置樓建設(shè)項目。


10月，雁塔區(qū)召開“沖刺四季度 大干七十天” 穩(wěn)增長攻堅大會中透露，在謀劃提速方面，將啟動2025年重點項目編制，深度策劃包裝謀劃一批帶動性強、有支撐作用的項目，加強謀劃項目提速轉(zhuǎn)化，力促東小寨片區(qū)城市更新綜合改造項目一期等8個項目能開盡開。

而在11月26日，西安市主要領(lǐng)導(dǎo)在雁塔區(qū)調(diào)研經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作，在東小寨項目現(xiàn)場，認(rèn)真了解片區(qū)規(guī)劃、土地征收、回遷安置及招商引資等情況，強調(diào)要堅持規(guī)劃引領(lǐng)，把落實詳細(xì)規(guī)劃全覆蓋和“急用先編”重點突破相結(jié)合，細(xì)化功能布局，完善設(shè)施配套，釋放發(fā)展動能。要堅持把維護(hù)群眾合法權(quán)益貫穿到“?；剡w”工作的全過程，優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)方案，強化資源要素保障，落實項目封閉管理，全力以赴推進(jìn)安置樓建成交付，確保群眾早日回遷新居。

種種跡象表明，東小寨片區(qū)在拆遷安置等工作進(jìn)入全力攻堅期后，這里的規(guī)劃和招商引資即將進(jìn)入落地階段。


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  規(guī)劃屢屢變更
  新規(guī)劃能否提升“小寨商圈”城市界面

對于東小寨的規(guī)劃與定位，雁塔區(qū)其實早有打算。

2014年東小寨鐘元廠片區(qū)就已列入西安市棚戶區(qū)改造計劃，2016年6月列入省住建廳棚改計劃，可以說拆遷改造早已是既定目標(biāo)。

2016年年底，夢幻·唐長安——雁塔區(qū)東小寨片區(qū)大唐里坊文化研究與應(yīng)用暨西安國際旅游目的地發(fā)展研討會在曲江舉行。東小寨片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)成為唐代里坊風(fēng)情的街區(qū)。

但由于拆遷遲遲不能落位，該項目早已“胎死腹中”。


2018年，該片區(qū)所規(guī)劃的目標(biāo)又發(fā)生了變化。

此時雁塔區(qū)官方招商引資介紹中，對于東小寨鐘元廠片區(qū)的項目定位為：

該項目計劃建設(shè)為集商業(yè)、辦公、文旅、酒店為一體的低密度城市新商業(yè)中心，全面提升該區(qū)域的整體品質(zhì)和環(huán)境，通過對區(qū)域形象、公共空間國際化、領(lǐng)先化打造，改變區(qū)域形象，形成新的城市、區(qū)域形象標(biāo)簽，從傳統(tǒng)的中低端商業(yè)認(rèn)知，升級為多元的、復(fù)合的國際化新中心，形成區(qū)域價值的復(fù)興與更新，徹底刷新棚戶區(qū)舊貌，成為小寨商圈新興服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。

而在2021年拆遷啟動后，雁塔區(qū)明確表示將清退原有投資主體，重新進(jìn)行招商引資對接。

此時，曲江新區(qū)的身影出現(xiàn)在該項目的后續(xù)開發(fā)之中。

2022年，西安曲江文化科教園投資有限公司發(fā)布了西安雁塔區(qū)城市更新項目東小寨片區(qū)商業(yè)項目概念建筑設(shè)計中標(biāo)結(jié)果公示，由中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司中標(biāo)，價格249萬。

此時中建西北院給出的效果圖，以寫字樓和合圍式商業(yè)街區(qū)為主體，似乎將之前規(guī)劃的里坊要素融入進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)中。

而曲文投下屬曲江建設(shè)集團(tuán)也參與進(jìn)項目建設(shè)之中。

西安市雁塔區(qū)東小寨片區(qū)城市更新 ?中建西北院H+

但正如前文所述，因規(guī)劃的變更，回遷安置等因素，導(dǎo)致項目并未如預(yù)期。

2023年底，雁塔區(qū)發(fā)布的東小寨片區(qū)商服地塊招商項目讀地手冊中，該片區(qū)的項目效果圖又一次發(fā)生了變化。


效果圖整體呈現(xiàn)出的商業(yè)氛圍更為開放，同時商業(yè)建筑的設(shè)計則趨于目前主流。另一方面，宗地實施主體為西安市小寨地區(qū)綜合改造開發(fā)建設(shè)有限公司。

目前，西安市小寨地區(qū)綜合改造開發(fā)建設(shè)有限公司在10月發(fā)布的《西安市雁塔區(qū)小寨片區(qū)城市更新發(fā)展策劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃編制項目公開招標(biāo)公告》中告知，該項目已由項目審批/核準(zhǔn)/備案機關(guān)批準(zhǔn)。

招標(biāo)文件顯示，該項目地塊實施詳細(xì)規(guī)劃范圍位于小寨東路以南、長安中路以東、雁塔西路兩側(cè)、紅磚南路以北，正是東小寨地塊。


目前，項目招標(biāo)已順利完成，中標(biāo)人為廣州市城建規(guī)劃設(shè)計院有限公司，中標(biāo)價格為439.8000萬元。

種種跡象表明，曲江或許已經(jīng)作別東小寨片區(qū)改造項目，片區(qū)的改造與規(guī)劃將完全由雁塔區(qū)主導(dǎo)。

但不管怎樣，這片黃金地塊需要結(jié)合實際做好規(guī)劃，招引優(yōu)質(zhì)項目，用好小寨這一金字招牌，真正與一枝獨秀的賽格國際形成聯(lián)動，做到地盡其用。

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好事情，要實際進(jìn)行，別光是規(guī)劃

設(shè)計不能僅是中國建筑西北院，西安對建筑有研究的單位很多也很優(yōu)秀，西北院的作品缺乏想象力，招標(biāo)帶有指向，是違法行為行為……

好地方，小寨

期待

期待

黃金估計也只能賣個白銀價了，也許是黃銅價也不一定哦，都是馬云惹的禍。

了解了，支持一下。

現(xiàn)在看見規(guī)劃，改造這幾個字就頭疼，多少年了，機會又不是沒給過西安，這么多年搞了個啥玩意？修先人呢，都懶得說了。爛吧，爛慫地方，就這樣了

中心地段

期待