深夜重磅，央行政策連出：即將批量調整存量房貸利率！

9月29日晚，央行發(fā)布重要公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。


中國人民銀行公告〔2019〕第16號自發(fā)布以來，對推動利率市場化改革、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，深化利率市場化改革，更好發(fā)揮市場機制作用，維護借貸雙方合法權益，現(xiàn)就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關事宜公告如下：

一、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素。

二、固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等于原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

四、自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

五、中國人民銀行各省級分行應指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{控要求，指導轄區(qū)內金融機構做好落實工作，規(guī)范市場競爭行為，維護市場秩序。

六、銀行業(yè)金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規(guī)保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩(wěn)有序進行。

本公告自發(fā)布之日起施行，中國人民銀行公告〔2019〕第16號同時廢止。此前相關規(guī)定與本公告不一致的，以本公告為準。

中國人民銀行

2024年9月29日

中國人民銀行有關負責人就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問

問：此次公告發(fā)布的背景是什么？

答：為疏通貨幣政策傳導渠道，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，中國人民銀行于2019年8月改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，促進貸款利率及時反映市場利率變化。在改革完善LPR形成機制過程中，我們充分考慮商業(yè)性個人住房貸款（以下簡稱房貸）涉及面廣、期限長、受到公眾高度關注等特點，發(fā)布中國人民銀行〔2019〕第16號公告，明確了房貸利率在LPR基礎上加點形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調整，對推動房貸利率市場化、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整優(yōu)化。

為貫徹落實中央政治局會議精神，回應群眾關切，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。


問：當前房貸利率定價機制的問題是什么？如何完善？

答：根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。

2023年8月，為充分響應群眾訴求，本著急用先行的原則，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現(xiàn)行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調整。

問：此次公告調整優(yōu)化的主要內容是什么？

答：中國人民銀行公告〔2024〕第11號主要進行了如下優(yōu)化：

一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

問：公告發(fā)布后，存量房貸利率將如何調降？

答：市場利率定價自律機制將發(fā)布倡議，引導商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關公告和批量調整細則，統(tǒng)一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點辦理，具體請及時關注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關信息。批量調整完成后，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。

IXIAN.CN

存量房貸利率下調，怎么調、每月少還多少？相信是很多人好奇的地方，而央視新聞也在第一時間給出了專家解讀。

購房者能省多少錢？

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

批量調整完成后，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節(jié)約支出1500億。

專家表示，此次存量房貸調整后，提前還貸會明顯減少，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質量。

存量房貸利率何時調整？如何調整？


根據(jù)市場利率定價自律機制發(fā)布的倡議，明確各商業(yè)銀行在2024年10月31日前，對符合條件的存量房貸開展批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。


批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經(jīng)調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

東方金誠首席宏觀分析師王青說，這次調整符合市場預期，覆蓋存量首套和二套房貸利率，去年首輪存量房貸利率下調，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的范圍拓展了。

對于調整方式，倡議提出，各商業(yè)銀行應盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。目前，已有多家商業(yè)銀行表示，將于10月12日發(fā)布具體操作公告，確保如期完成批量調整工作。

批量調整后

借款人利率可降至什么水平?

業(yè)內人士表示，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異，但在重定價日后，利率將降至全國新發(fā)放房貸利率附近。


《關于批量調整存量房貸利率的倡議》明確：批量調整階段，商業(yè)銀行將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高于-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限。簡單來說，就是統(tǒng)一調整為貸款市場報價利率LPR-30基點。

• 存量房貸利率預計平均降幅0.5個百分點左右
  

截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。根據(jù)倡議，存量房貸利率批量調整后將降至約3.55%，調整后，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，如果考慮到此前央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日貸款市場報價利率（LPR）可能跟隨下降0.2個百分點，在貸款重定價后，調整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，也就是1個百分點，這將大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

IXIAN.CN

實際上，今夜中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局共給出了四項金融支持房地產(chǎn)政策。

《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》顯示：對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

《中國人民銀行辦公廳關于優(yōu)化保障性住房再貸款有關要求的通知》顯示：對于金融機構發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。


《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》顯示：將多項政策的適用期限延長至2026年12月31日。

編輯：解革

審核：Lyna

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分素材來源于網(wǎng)絡

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