新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，二手房卻在跌，西安樓市怎么了？

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：阿力米熱

西安樓市兩極分化的情況仍在繼續(xù)。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴(kuò)大。與整體下行趨勢(shì)不同，西安新房?jī)r(jià)格吸引了不少目光。

具體來(lái)看，今年7月，西安新房環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，漲幅與上海并列全國(guó)第一；同比增長(zhǎng)3.4%，漲幅位列全國(guó)第二。

不同于上漲的新房，西安二手房?jī)r(jià)格仍在下行。數(shù)據(jù)顯示，今年7月西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌5.9%。從前7個(gè)月的情況來(lái)看，二手房同比降幅一直在擴(kuò)大，環(huán)比降幅則從5月份開(kāi)始有所收窄。

那么，西安新房?jī)r(jià)格逆勢(shì)上漲有何原因？這座城市有何特殊之處？二手房?jī)r(jià)格下行，又說(shuō)明了什么？

新房?jī)r(jià)格多次領(lǐng)漲

早在2021年9月，盧女士一家就已奔波于各大樓盤(pán)之間，只為找到一個(gè)合適的學(xué)區(qū)房，以便孩子將來(lái)入讀小學(xué)時(shí)能享有優(yōu)質(zhì)的教育資源和學(xué)習(xí)環(huán)境。

那時(shí)的西安，正值樓市的火熱時(shí)期，新房單價(jià)攀升至1.5萬(wàn)元/平方米左右。受房?jī)r(jià)高企以及限購(gòu)政策的約束，盧女士不得不將購(gòu)房的視線轉(zhuǎn)向市區(qū)邊緣地帶?！百I(mǎi)一套稱(chēng)心如意的房子并非易事，不是價(jià)格太貴，就是地理位置太偏僻?！北R女士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

就這樣，盧女士看房過(guò)程持續(xù)了兩年之久。在這期間，她親歷了全國(guó)樓市政策的調(diào)整，包括逐步放開(kāi)限購(gòu)政策、降低首付比例以及教育資源重新分配等。在這一系列利好政策的支持下，盧女士的購(gòu)房計(jì)劃終于提上了日程，于今年7月份買(mǎi)了新房。

在多重政策的指引下，市場(chǎng)情緒確實(shí)得到了提振。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除了5月份環(huán)比下降0.1%之外，西安新房?jī)r(jià)格在今年1-4月及6、7月份均上升態(tài)勢(shì)，且多次領(lǐng)漲全國(guó)。


城市中的高層住宅 圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

除此之外，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴時(shí)代周報(bào)記者，西安新房?jī)r(jià)格之所以能增長(zhǎng)，不排除與近年來(lái)西安城市地位及人口吸引力提升有一定關(guān)系，人口的增長(zhǎng)直接帶動(dòng)了住房需求的增加。

作為教育重鎮(zhèn)、老工業(yè)城市，西安的人口吸引力的確很強(qiáng)。

截至2023年末，西安市常住人口達(dá)到1307.82萬(wàn)人，相較于上一年度增長(zhǎng)了8.23萬(wàn)人，人口增量位列全國(guó)第七。從人口構(gòu)成來(lái)看，在出生率普遍降低的背景下，西安的人口增量多為流入人口。

深究其后背原因，一方面源于西安放寬了戶(hù)籍政策，另一方面也與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。

戶(hù)籍政策方面，自2017年以來(lái)，西安曾多次放寬落戶(hù)條件，特別是針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的在校大學(xué)生，實(shí)施了僅需學(xué)生證和身份證即可在線完成落戶(hù)手續(xù)的政策，這也被不少人稱(chēng)為“史上最寬松戶(hù)籍政策”。隨著落戶(hù)門(mén)檻不斷降低，2017年和2018年，全市凈遷入人口達(dá)88.79萬(wàn)人。

河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉奇洪告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前西安的產(chǎn)業(yè)除了新能源汽車(chē)外，電子信息和太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)同樣突出。“因此，產(chǎn)業(yè)的聚集會(huì)創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而吸引人口遷移，為西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了持續(xù)且穩(wěn)定的購(gòu)房需求?！?br />
然而，人口流入所推動(dòng)的住房需求增長(zhǎng)，僅是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的其中一個(gè)因素。關(guān)榮雪還認(rèn)為，從土地供應(yīng)來(lái)看，這幾年西安地價(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)。隨著地價(jià)上漲，使得一級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)到二級(jí)市場(chǎng)的動(dòng)能更為顯著。

二手房市場(chǎng)情緒低迷

有別于增長(zhǎng)的新房?jī)r(jià)格，西安二手房?jī)r(jià)格卻在下行。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌5.9%。從前七個(gè)月的情況來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格同比降幅一直在擴(kuò)大，環(huán)比降幅則從5月份開(kāi)始有所收窄。

不止西安，70城房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)顯示，7月份二、三線城市的二手房?jī)r(jià)格同比均在下跌?！安贿^(guò)，這也基本上符合二手房的供求關(guān)系，即二手房本身處于一個(gè)持續(xù)性和全面性的價(jià)格調(diào)整階段，下跌本身也是供求關(guān)系不斷調(diào)整的結(jié)果?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

關(guān)榮雪則認(rèn)為，不排除在新房供應(yīng)充足、品質(zhì)提升的情況下，二手房市場(chǎng)面臨一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，業(yè)主不得不選擇降價(jià)出手。這也意味著，二手房市場(chǎng)存在“以?xún)r(jià)換量”的現(xiàn)象。


圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

然而，即便是價(jià)格降低疊加政策的加持，在不少業(yè)內(nèi)人眼中，西安二手房的流通性仍然不佳。

據(jù)西安房地產(chǎn)銷(xiāo)售馮先生觀察，今年1-7月，西安二手房市場(chǎng)上僅有10%左右的樓盤(pán)流通性較好。這部分樓盤(pán)主要分布在教育資源豐富地區(qū)或知名學(xué)區(qū)周邊，以及交通設(shè)施完善的區(qū)域，而購(gòu)房者也是以剛需和適量改善型用戶(hù)為主。

“以前，保守估計(jì)，西安二手房的月成交量都在9000-12000套，現(xiàn)在一個(gè)月的成交量基本在7000套左右，能夠明顯感覺(jué)到八成以上的客戶(hù)觀望心態(tài)較重。”對(duì)于購(gòu)房者普遍持觀望心態(tài)的原因，馮先生表示，部分購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力不足、以及對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的不確定性是主要因素。

安居客數(shù)據(jù)顯示，8月份，西安二手房均價(jià)為12970元/平方米?！霸谌珖?guó)范圍內(nèi)，雖然西安二手房?jī)r(jià)格處于中等水平，但從收入來(lái)看，絕大多數(shù)人的月薪在4500元左右，即使夫妻雙方均為上班族，其總體收入仍不足以輕松應(yīng)對(duì)高昂的房?jī)r(jià)”。馮先生說(shuō)道。

對(duì)于接下來(lái)西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，他認(rèn)為，至年末西安的二手房市場(chǎng)可能持續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。相對(duì)而言，新房市場(chǎng)在短期內(nèi)可能會(huì)維持現(xiàn)狀。但若從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，在西安人口密度高、商業(yè)繁榮、配套設(shè)施完善的區(qū)域，新房市場(chǎng)會(huì)相對(duì)火熱。

值得注意的是，關(guān)榮雪認(rèn)為，西安新房?jī)r(jià)格長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)性上漲會(huì)擠壓部分購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，而二手房市場(chǎng)的疲軟也可能會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。因此，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)將以“穩(wěn)”為主。

本家人 發(fā)表于 2024-8-22 12:11
你看看北京有的小區(qū)都比以前掉了四萬(wàn)塊錢(qián)，河南鄭州的校區(qū)從15000掉到現(xiàn)在7000不到了，而且鄭州的二手房還 ...

北京以前11萬(wàn)，現(xiàn)在7萬(wàn)，確實(shí)掉了不少

互見(jiàn)

跌落人間

灃東二手房跌的很厲害。

兩根曲線共振，偏離大了就會(huì)回歸

泡沫

有漲有跌

了解一下

波動(dòng)

厲害

長(zhǎng)安不長(zhǎng)偏居中 發(fā)表于 2024-8-22 12:45
說(shuō)明：新西安人寧可多掏錢(qián)做冤大頭也絕不給老西安人接盤(pán)。

這兩年老西安人舊房子賣(mài)的最多，只是大概率被資本（炒房團(tuán)）低價(jià)抄底買(mǎi)走了。

高端房漲價(jià)了

看一看每年的入學(xué)你就知道，學(xué)區(qū)房堅(jiān)挺的原因。
那些被交魚(yú)部門(mén)聲稱(chēng)針插不進(jìn)，水潑不進(jìn)，沒(méi)有學(xué)位，甚至多開(kāi)班也沒(méi)有學(xué)位的學(xué)校，二道中介錢(qián)一到位，學(xué)位馬上就出來(lái)了，你說(shuō)神奇不神奇？

說(shuō)明：新西安人寧可多掏錢(qián)做冤大頭也絕不給老西安人接盤(pán)。