大疫過后 西安樓市幾家歡樂幾家愁？

大疫過后，作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產將走向何方？近日，樓市放松管控消息不斷，西安房地產市場也不遑多讓。在經歷了三年疫情的低迷后，目前市場情況如何？令人關注。
過往低迷
疫情管控政策調整，讓開發(fā)商緊繃的神經有了些許舒展。
建行、工行、農行等9家銀行為房企融資580億，首套房利率下調至4.1%，后續(xù)不排除更多救市利好消息放出，給低迷的樓市注入強心劑。
不少人歡呼，房地產又活過來了，果真如此嗎？似乎不能太早斷言。
事實上，疫情期間，政府為房地產疏困已有多次，僅去年就有3次。從放寬限購區(qū)域，到放松認購條件標準等不一而足，但結果不如人意。
尤其從去年6月開始，房地產市場持續(xù)出現(xiàn)供大于求狀況，以每套120平計算，大概有7000套房賣不出去。
開發(fā)商使勁渾身解數(shù)優(yōu)惠，但愿意買單的消費者依然很少，房市交易數(shù)據(jù)不佳。
漲價也漲不動了。2022年房價漲幅從年初的5.9%到年尾的1.4%，較前兩年的動輒25.3%，12.4%大幅下滑。
二手房跌得更厲害，許多二手房已經跌破去年同期價位，核心區(qū)位的二手房也撐不住了，曲江200萬的房子一年降價30萬依然售不出的情況所在多有。
盡管目前一切向好，但是，沉重的過往依然讓人很難相信樓市會一夜之間全面好轉。
而且，政策顯效有滯后性，雨露也更易為大房企獲得，中小型房企很難得到實質性幫助。
那么，樓市的真實情況究竟怎樣？筆者為此專門進行了走訪。從掌握的情況看，西安樓市分化情況嚴重，幾家歡樂幾家愁。

贏家風光
黃金區(qū)位，優(yōu)質房企，受疫情影響小，情況相對樂觀。
我們的項目地處高新三期CID核心地段，域內IT產業(yè)聚集，購買力強勁，后期升值空間大，是購房者最為認可的區(qū)域。紫薇云峰里的置業(yè)顧問告訴筆者。
由本土知名開發(fā)商開發(fā)，盡管價位堅挺在2萬2到2萬5，且多為140－170平左右的改善型，但是，購房者認購踴躍。優(yōu)惠比較大，3個點，金額少則6，7萬，讓樓盤更受歡迎。
說話間，置業(yè)顧問還拿出手機截圖給筆者看，稱樓盤一直熱銷，疫情管控放開后，出清量更快，僅這兩天就成交了2 套。
保利國樾府，緊臨高新，均價25000，面積為改善型大戶型，無優(yōu)惠，但系統(tǒng)內交定金，付全款購房者為數(shù)不少。
筆者問及為何未隨大流降價放量，置業(yè)顧問稱，央企大盤，資金實力雄厚，品質，信用都經得起考驗，所以，一直有自己的價格區(qū)間。
主城區(qū)，地段稀缺，配套成熟，城改想象空間大，這里房源同樣是香餑餑。
蓮湖區(qū)富力開遠城，地處土門主城區(qū)，品牌開發(fā)商開發(fā)。周邊交通便利，學校，醫(yī)院，商超等綜合配套一應俱全，距高新車程20分鐘左右，工作，生活便利。
價格20000出頭，以120－180平改善型戶型居多，優(yōu)惠兩個點左右，購房有一定門檻。但是，筆者在售樓部轉了轉，發(fā)現(xiàn)咨詢的人不少，熱鬧景象與疫情之前無太大區(qū)別。
港務區(qū)，隨著地鐵的不斷延伸，公交的逐步覆蓋和配套的日漸完善，疊加價位低，優(yōu)惠力度大，性價比高，使得區(qū)域升值潛力大。
華潤紫云府，央企開發(fā)，價格14000左右，較高新和主城區(qū)顯著降低，優(yōu)惠幅度從6，7萬到10數(shù)萬不等，富有吸引力。
面積100到140平，屬改善型房源。樓盤以大平層為主，用低密度，高綠化，智能化，人性化滿足業(yè)主舒適生活需求。
置業(yè)顧問稱，疫情放開后，臨近過年，詢問情況，交定金人數(shù)較之前顯著增長，成交量也十分可觀。房貸利率短暫下調至4.1%后，目前又已回調至4.7%，依然熱銷。
同時，置業(yè)顧問還告訴筆者，土拍價格降低，競爭者減少，公司選擇抄底拿地，后續(xù)會有新盤推出，之前開發(fā)的新樓盤也將于年后逐步入市。
對于樓盤銷售情況，置業(yè)顧問表現(xiàn)得頗有信心，而且持續(xù)看好后市，鼓勵筆者早些買，說不要等到優(yōu)惠取消，漲價后悔。
尤為可喜的是，開發(fā)商正在聯(lián)合中介高頻次、大力度加推樓盤。電銷，地拓，帶看房等景象再次出現(xiàn)，相信會進一步加快樓盤銷售速度。
輸者煎熬

但是，除此之外，市場上絕大多數(shù)是腰部，甚至尾部房企。它們的銷售狀況更具代表性。
疫情對這些房企的影響更大。在筆者去的一些遠郊樓盤，中小型開發(fā)商開發(fā)的樓盤處，看到的也是迥然相異的場景。
售樓部里稀稀拉拉幾個人，員工比客戶多。有人在無聊玩手機，有人趴著睡覺，一派冷清。
問及銷售情況，對方稱，與放開之前差不多，并告訴筆者，稱裁員，降薪，待崗讓大家人心惶惶。公司還因拖欠乙方工程款，遭起訴。
在筆者走訪的一家開發(fā)商處，有反復要求不具名的人員告知筆者，稱他知曉的的某本土中小型開發(fā)商，由于資金遲遲不能到位，施工時間一再推后，引發(fā)購房者多輪維權，至今問題依然僵持無解。
周邊開發(fā)商無法從規(guī)范渠道獲得貸款，為推進項目，支付工資，只能通過影子銀行，私人借貸等方式艱難求存。
但是，超過30%的砍頭息，暴力催債引發(fā)的刑事案件，丟失企業(yè)控制權等成為企業(yè)發(fā)展的重大隱患。
也有一些開發(fā)商能夠融資，但是，需要以房產作抵押，或要承擔銀行利率高，期限短，金額低的融資條件，能否真正回血，要看投入速度能不能跑過樓市回暖的速度。
不止如此，實力弱小導致樓盤在設計方面缺乏亮點，在施工，市政配套等方面質量粗糙，存在安全隱患，在營銷方面理念落后，方法單一，使得房企去化更為困難。某樓盤營銷總監(jiān)李先生告訴筆者。
以剛需群體為主的客戶群體，大環(huán)境導致的工作不穩(wěn)定，收入預期不佳，使購房決策非常慎重。對于不確定的市場走向缺乏判斷，目前仍以等待，觀望為主。爛尾樓，資金等問題，更成為購房者的最大憂慮。
為此，諸多開發(fā)商開啟以價換量模式，但消費者依然心存猶豫，行動遲疑，反映在銷售上，作用有限。他說。
有資深開發(fā)商董事長向筆者分享了一些關于行業(yè)的思考。他說，本土民營企業(yè)，前些年運營粗放，受監(jiān)管三道紅線以及資金困難影響，生存舉步維艱。后期又因三年疫情封控，經濟下行等原因，終于支撐不住。
僅去年，西安市注銷的房地產開發(fā)企業(yè)就達數(shù)百家，經營異常企業(yè)數(shù)十家。
受此影響，開發(fā)商拿地，推盤熱情下降。其中，以高陵、鄠邑、藍田、臨潼為代表的遠郊區(qū)縣滑坡最為明顯，全年拿地量同比2021年下跌4成。
西咸新區(qū)跌2成。涇河、秦漢、空港成交率很高，基本通過城投兜底，實際購房群體少，真實交易量慘淡。
不止如此，二手房以底價成交，下跌更是非常嚴重。許多偏遠地區(qū)房源已經掛牌幾年，價格一降再降，依然無人問津。

結語
冷熱不均的樓市狀況，讓人深切感受到疫情對房地產行業(yè)的影響，也讓我們理性預判樓市前景，樂觀之時，想到風險，悲觀之際又能看到希望。惟愿以時間換空間，期待樓市在不斷調整中能夠真正回暖。

地產把人民變成牛馬

買房子不是存款，更像炒股。據(jù)說，90%股民
賠錢。

將房地產作為國民經濟支柱產業(yè)，本身就是一個謬論！只看到了房地產業(yè)帶動了鋼鐵、水泥、建材、裝修、家具及建筑機械和農民工就業(yè)等等短期內熱鬧的表象，沒看到房子就是用來住的本質。
將房地產業(yè)賦予太多金融屬性，在一定時期內確實能滿足地方政府高稅收的期望，也能滿足一些想暴富、快富、賺快錢人的心理需求和資產需求。但須知，這是不能持續(xù)、難以為繼的。既然給房地產業(yè)賦予了金融屬性，按照市場規(guī)律，房子總會有過剩的一天，現(xiàn)在似已是這樣。
而當房子回歸其用來住的本質屬性，炒房熱消退，對社會各層面造成的負面影響必然巨大。
現(xiàn)在誰還忽悠老百姓靠炒房暴富，誰就是昧著良心在坑人。當炒房潮水退盡時，裸奔的一定是那些靠杠桿撬動去炒房的普通人。

有人歡喜有人憂{:mocs_34:}

讓人想起了2021年上半年新房動輒萬人搖、置業(yè)顧問愛答不理，二手房半年漲幾千的魔幻與瘋狂，與現(xiàn)在的門庭冷落形成了鮮明的對比，盛極而衰就是樓市最真實的寫照。

就是

風險資產已人人皆知，加之西安受產業(yè)經濟影響薪資低，房價高，營商環(huán)境開放慢低，導致主流地產依然為折戟沉沙。

不予評論

1、現(xiàn)在利率相對較高；2、房價相對于收入已是高點；3、投資房產信心不足；4、房子越蓋越多，成了沒人要的“不動產”。

樓市就像澳門的賭場，賺錢的是開場子的老板。

需要另一個4萬億…