多個(gè)熱門(mén)搖號(hào)盤(pán)開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)揭曉，西安樓市真相曝光！

目前的西安新房市場(chǎng)，各樓盤(pán)可以分為搖號(hào)盤(pán)與不搖號(hào)的樓盤(pán)。
而事實(shí)上，搖號(hào)并不代表一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就能夠售罄，不搖號(hào)并不代表一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況比較差。
我們不妨從近期西安市場(chǎng)上幾個(gè)熱門(mén)搖號(hào)盤(pán)的開(kāi)盤(pán)去化率，來(lái)感知目前真實(shí)的西安樓市。

搖號(hào)盤(pán)也呈現(xiàn)分化趨勢(shì)
之所以要選擇熱門(mén)搖號(hào)盤(pán)的開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)，是因?yàn)閾u號(hào)盤(pán)的核驗(yàn)、選房等情況都是要公開(kāi)發(fā)布的，并且有著公證處的參與，數(shù)據(jù)肯定是真實(shí)的。
而非搖號(hào)盤(pán)的真實(shí)數(shù)據(jù)，就沒(méi)那么容易的知曉了，更多的依靠調(diào)研、開(kāi)發(fā)商釋放的數(shù)據(jù)。
因此，我們選取了近日西安市場(chǎng)上幾個(gè)熱門(mén)盤(pán)，來(lái)看一下其開(kāi)盤(pán)去化率情況。

保利天匯：位于絲路軟件城的這個(gè)項(xiàng)目，絕對(duì)是這兩個(gè)月西安市場(chǎng)上的一個(gè)熱門(mén)盤(pán)，作為一個(gè)毛坯高層備案價(jià)格2.5萬(wàn)元/㎡的樓盤(pán)，該項(xiàng)目首開(kāi)實(shí)現(xiàn)“千人搖”、二次加推也同樣實(shí)現(xiàn)搖號(hào)。
保利天匯最新一批次推售的380套毛坯高層，戶(hù)型面積123.52-175.89㎡，備案均價(jià)25759.6元/㎡，144㎡以下的戶(hù)型占到了本批次房源量的九成。共計(jì)有579個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過(guò)，登記量是房源量的1.52倍，剛需家庭中簽率166.67%、普通家庭中簽率57.2%，中簽率是非常高的。
根據(jù)陜西保利發(fā)布的選房結(jié)果顯示，全部剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，該項(xiàng)目剩余房源173套，也就是說(shuō)開(kāi)盤(pán)去化率為54.47%！而11月初首開(kāi)的時(shí)候開(kāi)盤(pán)去化率為89.26%！

綠城全運(yùn)村：是這兩年西安市場(chǎng)的熱門(mén)盤(pán)，今年前11個(gè)月以57.9億元位居西安單盤(pán)銷(xiāo)售額第2名！12月初加推了414套戶(hù)型面積126.56-193.08㎡的毛坯小高層，備案均價(jià)17301 元/㎡，144㎡以下的房源占到本批次房源量的將近九成。
這批房源有930個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過(guò)，登記量是房源量的2.25倍，差點(diǎn)“千人搖”，剛需家庭中簽率60.7%、普通家庭中簽率28.63%。
根據(jù)綠城發(fā)布的選房結(jié)果，全部剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，該項(xiàng)目剩余房源83套，開(kāi)盤(pán)去化率79.95%。而11月在全部是165.13㎡起步大戶(hù)型的情況下，開(kāi)盤(pán)去化率為52.94%。

港悅城：今年2次推售2次千人搖！11月中旬推售了159套毛坯洋房、小高層，戶(hù)型面積91.05-162㎡，備案均價(jià)14217.7元/㎡。登記核驗(yàn)通過(guò)量為1921個(gè)家庭，剛需家庭中簽率8.61%、普通家庭中簽率4.29%。根據(jù)華潤(rùn)發(fā)布的選房結(jié)果，剛需、普通家庭選房結(jié)束后，剩余房源量為28套，也就是說(shuō)開(kāi)盤(pán)去化率為82.39%。
12月初，港悅城又加推了637套房源，戶(hù)型面積90.48-162.93㎡，備案均價(jià)14094.03元/㎡，144㎡以下房源量占比為86.81%。最終有1719個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過(guò)，登記量是房源量的2.7倍，剛需家庭中簽率39.53%、普通家庭中簽率22.71%。
選房結(jié)果信息顯示，這批房源剛需、普通家庭選房結(jié)束后，剩余房源量為103套，也就是說(shuō)開(kāi)盤(pán)去化率為83.83%.

天地源大都會(huì)：12月初推售了52套戶(hù)型面積177.42-291.49㎡、備案均價(jià)29496.68元/㎡的疊拼，有251個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過(guò)，登記量是房源量的4.83倍，剛需家庭中簽率22.03%、普通家庭中簽率11.56%。
根據(jù)天地源西安發(fā)布的選房結(jié)果，該項(xiàng)目剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，剩余1套房源，這意味著開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到了98.08%！

多重因素影響開(kāi)盤(pán)去化率
上述信息可以看出，同樣是搖號(hào)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)去化率差距還是比較大的，分化趨勢(shì)也已經(jīng)非常明顯。有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率基本可以售罄，有樓盤(pán)則在六成以下。
綜合來(lái)講，多重因素均影響到一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率，包括產(chǎn)品與價(jià)格、推貨節(jié)奏、區(qū)域競(jìng)品樓盤(pán)數(shù)量等等。
從產(chǎn)品的角度來(lái)講，西安市場(chǎng)上144㎡以下的戶(hù)型面積段依然是市場(chǎng)主力需求，而大面積的產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說(shuō)總價(jià)要高一些、門(mén)檻要高一些。這也就是為什么綠城全運(yùn)村上次開(kāi)盤(pán)去化率只有52.94%，而這一次開(kāi)盤(pán)去化率接近八成。
同時(shí)，不同批次的價(jià)格，也是影響開(kāi)盤(pán)去化率的重要因素。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用“低開(kāi)高走”的營(yíng)銷(xiāo)策略，先推售的是沿著主干道價(jià)格低的樓棟，然后才推售位置比較好的樓棟，而位置比較好的樓棟價(jià)格要更高一些。
正在登記的港悅城，這次推售的178套房源備案均價(jià)15665.55元/㎡，較上次上漲了1500元/㎡以上，再加上這次基本都是大戶(hù)型，因此登記熱度下降非常明顯，今天是第2天登記，截止今天下午6點(diǎn)的時(shí)候登記量?jī)H為142個(gè)家庭，預(yù)計(jì)本批次將會(huì)平銷(xiāo)。
另外，對(duì)于新項(xiàng)目而言，推貨節(jié)奏也是影響開(kāi)盤(pán)去化率的重要因素。一般而言，首開(kāi)的蓄客周期會(huì)更長(zhǎng)一些，因此意向登記、開(kāi)盤(pán)去化率數(shù)據(jù)要更漂亮一些。而二次加推如果距離首開(kāi)時(shí)間比較短的話(huà)，登記降溫、開(kāi)盤(pán)去化率降溫就成為必然。
畢竟客戶(hù)就那么多，越往后銷(xiāo)售難度就越大。
同區(qū)域的供貨情況，也會(huì)影響到項(xiàng)目的意向登記、開(kāi)盤(pán)去化情況。以軟東為例，11月初的時(shí)候僅有保利天匯有144㎡以下的戶(hù)型，但到了12月初的時(shí)候隨著中海天谷時(shí)代價(jià)格公示、拿證登記，客戶(hù)買(mǎi)軟東就多了一個(gè)選擇，必然會(huì)對(duì)客戶(hù)有一定的分流，這是難免的。
當(dāng)然，對(duì)于搖號(hào)沒(méi)有售罄的樓盤(pán)而言，在平銷(xiāo)階段一個(gè)月內(nèi)也會(huì)基本去化個(gè)八九不離十。畢竟很多客戶(hù)登記后一看沒(méi)搖上就放棄了去選房現(xiàn)場(chǎng)選房，錯(cuò)失了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天撿漏的機(jī)會(huì)，進(jìn)入平銷(xiāo)階段后這部分客戶(hù)會(huì)陸續(xù)到售樓部買(mǎi)房的。

不知道為什么很多人認(rèn)為中簽率高是個(gè)壞事？

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