西安試點(diǎn)“交房即交證”，曾經(jīng)遺留的房產(chǎn)證問題該如何解決？

2018年，有自媒體整合統(tǒng)計(jì)了一份“西安無(wú)房產(chǎn)證小區(qū)”的名單，在地圖上顯示時(shí)，我們能看到圍繞著主城區(qū)密密麻麻的分布188個(gè)辦理不下來(lái)房產(chǎn)證的小區(qū)。在地圖背后，則是成千上萬(wàn)個(gè)房產(chǎn)無(wú)法得到保障的家庭。

​近兩年隨著西安樓市的更新?lián)Q代，新樓盤拿不到房產(chǎn)證的情況日益消失，而隨著政策管理的改革，近日，高新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)相繼進(jìn)行“交房即交證”試點(diǎn)改革，購(gòu)房后“一手交房一手拿證”即將成為現(xiàn)實(shí)。

只是，曾經(jīng)因種種原因至今辦理不了房產(chǎn)證的歷史遺留問題，何時(shí)才能徹底解決呢？


XI'AN
  西安即將邁入“交房即交證”的時(shí)代

從2020年初開始，不少地區(qū)就開始試點(diǎn)交房即交證的政策，這無(wú)疑宣告著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段。

長(zhǎng)期以來(lái)，在商品房交付使用后，由于開發(fā)企業(yè)后期服務(wù)不到位、交房程序設(shè)置不合理、辦證工作銜接不緊密等多種原因，購(gòu)房者雖然拿到了新房鑰匙，卻遲遲拿不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致住權(quán)與產(chǎn)權(quán)相脫節(jié)。

而一旦住權(quán)與產(chǎn)權(quán)相脫節(jié)，購(gòu)房者將不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)，即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。

這對(duì)于購(gòu)房者在落戶、子女入學(xué)、銀行貸款、資產(chǎn)處置和收益等方面帶來(lái)不小的損失。

甚至如果開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行，或者出現(xiàn)“一房?jī)少u”的情況。



在自身權(quán)利遭受損失的情況下，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證而發(fā)生糾紛、維權(quán)等事件在各地層出不窮，西安也不例外。

為解決這一問題，江蘇、湖南等省份開啟“交房即拿證”的試點(diǎn)模式，在取得顯著成效和好評(píng)后，陸續(xù)開始在全省推廣執(zhí)行。

在西安各官方留言互動(dòng)版塊，網(wǎng)友也在詢問西安何時(shí)能推廣落實(shí)“交房即拿證”的模式。

終于，西安今年下半年在數(shù)個(gè)小區(qū)試點(diǎn)該模式之后。

11月3日，《西安浐灞生態(tài)區(qū)“交房即交證”實(shí)施辦法》正式印發(fā)。

11月19日，西安高新區(qū)管委會(huì)發(fā)布關(guān)于印發(fā)《西安高新區(qū)“交房（地）即交證”改革方案（試行）》的通知。

新政中，浐灞和高新都要求開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將“交房即交證”作為選擇性條款寫入合同。

需要注意的是，這屬于選擇性條款。當(dāng)然，應(yīng)該沒有人會(huì)選擇不添加吧......

就算購(gòu)房者主動(dòng)選擇不需要，新政也要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合購(gòu)房人依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（小證）。



另外，除高新浐灞之外，市住建局正會(huì)同相關(guān)部門研究全市推廣“交房即交證”的做法?？梢灶A(yù)估的是，從其他省份或城市推廣“交房即交證”的時(shí)間經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基本上2021年底或者2022年初左右，該模式很大概率就將在全市推廣普及。

屆時(shí)，在“交房即交證”模式下，購(gòu)房者的時(shí)間成本減少，效率提高，省去繁瑣事務(wù)，更重要的是解決了住權(quán)與產(chǎn)權(quán)脫節(jié)的矛盾，減輕了業(yè)主入住后，子女入學(xué)、資金周轉(zhuǎn)上的壓力和顧慮。同時(shí)，交房即交證，房產(chǎn)可直接入市，業(yè)主的資產(chǎn)使用更加靈活了。

只是，新房子有了新辦法，過往因?yàn)榉N種原因拿不上房產(chǎn)證的購(gòu)房者們卻依舊在維權(quán)的道路奔波著。


XI'AN
  數(shù)萬(wàn)戶無(wú)證房的未來(lái)

新政策來(lái)了，大家紛紛拍手叫好，只是新政策卻無(wú)法解決過往的遺留問題。

在地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有浐灞網(wǎng)友看到?jīng)哄奔磳⑼菩小敖环考唇蛔C”，欣喜的問道自家小區(qū)能不能也執(zhí)行該方案。

但浐灞生態(tài)區(qū)回復(fù)表示：“交房即交證”政策于2021年1月1日實(shí)施，針對(duì)的是新住宅項(xiàng)目，因“東御蘭汀”小區(qū)屬于老項(xiàng)目，不適用于該政策。

當(dāng)然關(guān)于該小區(qū)的問題，浐灞還是給出了加快督促之類的回復(fù)。

辦不下房產(chǎn)證早已是個(gè)老問題了，面對(duì)這一問題在政策上，2007年時(shí)西安市人民政府就買房無(wú)法辦證的問題出臺(tái)過相應(yīng)的文件。

2017年，西安提出要在年內(nèi)解決5萬(wàn)戶房主買房多年未辦房產(chǎn)證的問題，力爭(zhēng)用3年時(shí)間，基本解決房屋辦證遺留問題。

截至2018年年底，當(dāng)年西安市處理房屋辦證遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室共為超過12萬(wàn)戶存在歷史遺留問題房屋完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記工作（即“大證”，表明具備給業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記的條件）。

近兩年，關(guān)于房屋辦證遺留問題的推進(jìn)工作依舊在持續(xù)，只是過往遺留的問題太過龐大，去年年底據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，西安有42個(gè)房產(chǎn)證“擱淺”遭投訴小區(qū)，仍有30個(gè)未辦理，涉及2萬(wàn)余戶。

有關(guān)房屋辦證的問題仍舊持續(xù)不斷在各官方平臺(tái)持續(xù)出現(xiàn)，問題到底出在哪呢？

榮耀西安網(wǎng)通過人民網(wǎng)“地方領(lǐng)導(dǎo)留言板”主要領(lǐng)導(dǎo)已辦理板塊對(duì)近一個(gè)月以來(lái)1000條留言進(jìn)行檢索、篩選，統(tǒng)計(jì)出西安房屋無(wú)法辦理“不動(dòng)產(chǎn)證”（即房產(chǎn)證）的幾大類型。


數(shù)讀
  多種多樣的原因

11月的1000條已辦理留言中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有69條是關(guān)于辦理房產(chǎn)證問題的留言。（注：為了便于收集問題根結(jié)，統(tǒng)計(jì)信息均來(lái)自有官方回復(fù)的留言。）

提問中表述最多的是：在買房時(shí)都是五證齊全的小區(qū)，怎么住了好幾年，甚至十幾年依舊拿不到房產(chǎn)證。

暫且不論業(yè)主表述是否屬實(shí)，插一句題外話，筆者在大概5、6年看到西安某樓盤的戶外廣告上最為明顯的廣告標(biāo)語(yǔ)為“請(qǐng)大家放心，本項(xiàng)目五證齊全！”。

由此可見，曾經(jīng)的西安開發(fā)商們?yōu)橘u房甚至已經(jīng)將商品房應(yīng)有的必備條件，當(dāng)成可標(biāo)榜的宣傳。讓人五味雜陳的是，不少購(gòu)房者也默認(rèn)這一宣傳當(dāng)成自己購(gòu)房考量之一。



濟(jì)南某樓盤為賣房上演自建“地鐵口”的鬧劇

要拿到大家所說(shuō)的屬于自己的房產(chǎn)證，在流程上確實(shí)要走不少手續(xù)。

首先需要房產(chǎn)開發(fā)商在竣工驗(yàn)收完成后，主動(dòng)申請(qǐng)辦理“不動(dòng)產(chǎn)首次登記（大證）”，然后由業(yè)主和開發(fā)商共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記（小證），從而擁有房產(chǎn)證。

在開發(fā)商申請(qǐng)大證的過程中，需要其提供：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）國(guó)有土地使用證；（4）房產(chǎn)測(cè)量成果報(bào)告、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、規(guī)劃總平圖、竣工驗(yàn)收備案表。

通過政府部門的回復(fù)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主拿不到房產(chǎn)證的原因多種多樣、理由五花八門，但大多處于材料流程問題，比較過分的就是要么開發(fā)商根本未申請(qǐng)，要么就是因?yàn)橘Y金等問題陷入糾紛之中，無(wú)法辦理。

數(shù)據(jù)來(lái)源：地方領(lǐng)導(dǎo)留言板

相對(duì)能夠看到拿證希望的部分項(xiàng)目，有些是正在辦理分項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)，等待竣工驗(yàn)收，有些是已經(jīng)完成竣工備案，正在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查中心辦理房屋實(shí)測(cè)、權(quán)籍調(diào)查、測(cè)繪等環(huán)節(jié)，完成后即可進(jìn)行辦理房屋首次登記。



進(jìn)入大證申請(qǐng)環(huán)節(jié)后，出現(xiàn)問題比較多的，一是開放商缺少房產(chǎn)測(cè)量成果報(bào)告、竣工驗(yàn)收備案表等資料，二是因?yàn)橄?、人防等工程初?yàn)中存在問題，裙房建設(shè)未配建到位、違法加建等問題，達(dá)不到竣工規(guī)劃驗(yàn)收的條件需要進(jìn)行整改，造成房產(chǎn)證無(wú)法辦理，整改完成后需要向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。

一些城改項(xiàng)目，因?yàn)橥恋卮_權(quán)、取得土地權(quán)屬件及土地審批件，時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)復(fù)雜等問題，安置房房產(chǎn)證的辦理特別慢。



當(dāng)然，也有問題較為突出的樓盤。

11月份，關(guān)于房產(chǎn)證問題提問較多，問題也比較嚴(yán)重的，是匯通太古城三期項(xiàng)目。其未辦證原因是開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，未能結(jié)清拖欠施工單位的工程款，施工單位于2017年9月，向陜西省高級(jí)人民法院遞交了開發(fā)商建設(shè)工程施工合同民事起訴狀，經(jīng)法院裁定，查封了該項(xiàng)目部分393套房屋。因開發(fā)商與施工單位未就拖欠工程款如何解決達(dá)成意向，目前該項(xiàng)目依舊處于法院查封階段。



市民關(guān)于房產(chǎn)證問題申訴戰(zhàn)線拉的比較長(zhǎng)的如時(shí)代家園項(xiàng)目，拉鋸戰(zhàn)持續(xù)14年之久，2006年購(gòu)房至今還沒能拿不到房產(chǎn)證。

原因還是出在不靠譜的開發(fā)商頭上。

官方的回復(fù)是，前期已取得土地證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證。2006年1月25日，時(shí)代家園項(xiàng)目取得2006166號(hào)《商品房預(yù)售證》后開始公開銷售，并于2007年交付使用，但至今仍未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，也未申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所必需的規(guī)劃驗(yàn)收和房屋質(zhì)量竣工驗(yàn)收工作。

也有比較烏龍的原因，天朗•藍(lán)湖樹三期項(xiàng)目中，共計(jì)六棟樓，其中三棟樓（12#、13#、31#）竣工備案表及房產(chǎn)大證辦理完成，另外三棟樓（9#、10#、11#）8年無(wú)法辦理房產(chǎn)證，因?yàn)槲靼彩兄屑?jí)人民法院判決錯(cuò)誤導(dǎo)致地塊被查封而延誤手續(xù)辦理。



雖然辦不了房產(chǎn)證的原因五花八門，但究其根底，問題的大頭還是出在開發(fā)商頭上。

就本次統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，基本上網(wǎng)友反應(yīng)的大多都是中小開發(fā)商，屬于在西安商品房市場(chǎng)初期時(shí)代的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)大批資金只要聽說(shuō)“賣房子賺錢”便兩眼一抹黑的沖進(jìn)來(lái)，跌跌撞撞摸索市場(chǎng)的后果就是一批又一批的交房無(wú)證，交房即維權(quán)的問題遺留下來(lái)。

注：關(guān)于品牌開發(fā)商有沒有長(zhǎng)期不辦證的情況出現(xiàn)，本次數(shù)據(jù)模型有限，日后我們會(huì)擴(kuò)大數(shù)據(jù)來(lái)源，為大家做更深層次的分析。


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分析完開發(fā)商的問題之后，其實(shí)問題的責(zé)任還有一部分在政府身上，無(wú)論是資質(zhì)審核過松，還是監(jiān)管失位，又或者是政策過于寬松，都會(huì)導(dǎo)致有房無(wú)證的情況發(fā)生。

近年來(lái)，隨著政策不斷改革更新，監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格，新項(xiàng)目長(zhǎng)期拿不到證的情況逐漸減少，而到了明年，“交房即交證”模式在高新、浐灞試點(diǎn)，或者全市開始推廣之后，新項(xiàng)目拿不到證情況更會(huì)絕跡。

新政策值得慶賀，但地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上平均每天兩條以上歷史遺留問題，是不是也該出個(gè)新方案或者集中治理行動(dòng)來(lái)解決呢？

這是西安需要持續(xù)關(guān)注并竭力解決的民生要事！

感覺王永康就做了些表面工作，解決房屋辦證遺留問題，就沒有真正地想解決問題！僅僅是督促開發(fā)商，開發(fā)商不申請(qǐng)，政府也無(wú)可奈何！現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)更是不積極！反正那是上面幾任留下的爛攤子！不想去處理！

包括市政府公務(wù)員自己住的小區(qū)文景小區(qū)西區(qū)東區(qū)，入住都10年了，還沒拿到房產(chǎn)證！開發(fā)商還是市政府的國(guó)有企業(yè)，曲江大明宮集團(tuán)！