地產(chǎn)圈流傳一句話“購置住宅是小學生，投資商鋪是大學生”為什么呢？

前不久，央行出了一份調(diào)研報告《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》。從當前掌握的資料看，這是目前國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)負債情況最為完整、詳實的調(diào)查之一。
報告的有些結(jié)論與大眾的普遍認知一致，比如我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，住房占比近七成；財富更多地集中在少數(shù)家庭，其中最高10%家庭的總資產(chǎn)占比為47.5%。
有些結(jié)論則與一般的認知有出入。比如，車子的豪華與否，住房套數(shù)的多少，普遍被認為是拉開財富差距的重要因素。報告卻顯示，城鎮(zhèn)居民家庭擁有的住房數(shù)量越多，其家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比反而越低。商鋪及廠房等經(jīng)營性資產(chǎn)才是家庭資產(chǎn)差距大的重要原因！
有錢人為什么喜歡買商鋪、廠房、寫字樓等經(jīng)營性資產(chǎn)？未來還能不能買？怎樣的商鋪、寫字樓等受到他們的青睞？
限購等調(diào)控下，無法大量買住宅
根據(jù)央行的報告，在受調(diào)查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠房等經(jīng)營性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營性資產(chǎn)均值為257.5萬元，占其家庭總資產(chǎn)的33.1%。擁有經(jīng)營性資產(chǎn)家庭的戶均總資產(chǎn)為776.8萬元，是沒有經(jīng)營性資產(chǎn)家庭的3.4倍。
家庭總資產(chǎn)越多，經(jīng)營性資產(chǎn)的擁有率越高，經(jīng)營性資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比重越大。按家庭總資產(chǎn)排序，資產(chǎn)最高10%的家庭中，近半數(shù)的家庭擁有經(jīng)營性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的35.6%；而資產(chǎn)最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經(jīng)營性資產(chǎn)。
為何富人喜歡買商鋪等經(jīng)營性資產(chǎn)？原因主要有以下幾點：
一、限購限貸等調(diào)控下，無法大量購買住宅，只能投資商辦
2011年，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查 (CHFS)顯示（口徑與最近央行發(fā)布的調(diào)研報告一模一樣）：
城市家庭平均資產(chǎn)為247.60萬元
城市家庭資產(chǎn)的中值為40.5萬元
中國家庭自有住房擁有率為89.68%
9年之后的2019年，數(shù)據(jù)如下：
城鎮(zhèn)家庭平均資產(chǎn)317.9萬元
城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)的中值為141萬元
中國家庭自有住房擁有率為96%
我們知道，平均數(shù)是很具有欺騙性的，2019年馬云的財富是2750億元（數(shù)據(jù)來自胡潤百富榜），明源君的財富只有0.0X億元， 兩人的平均數(shù)是1375億元，明源君妥妥的被平均了。
相比之下，中位數(shù)更能反映真實情況。9年間，城鎮(zhèn)居民家庭平均資產(chǎn)只增長了28%，中位數(shù)卻增長了248%！平均數(shù)從中位數(shù)的6倍多，縮小到了只有2倍多。
考慮到住房占了城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的7成，而且，越是資產(chǎn)少的家庭，住房占其總資產(chǎn)的比例越大。我們不難得出這樣的結(jié)論：城鎮(zhèn)化和住房價格的上漲，推動了大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的增長。
那為啥有錢人家庭資產(chǎn)的增速反而較慢呢？因為其不能無限加杠桿。
假設(shè)你2009年買入100萬元的房子，首付3成，貸款70萬元，房價按照每年增長30萬元的速度逐年遞增。最初幾年，回報率非常高，可是隨著時間延長，你的年復合收益就沒有那么高了。為啥？因為，隨著時間的推移，你的杠桿率越來越低——你的負債并不能跟你的財富同步增長，使得你的回報越來越慢。
只有讓負債與財富的增幅保持一致，你才能享受到最大的財富增幅，但是即便你付得起首付還得起月供，也沒辦法那樣做，因為調(diào)控——限購限貸等
來源：明源地產(chǎn)研究院
富人有錢可以買更多住宅，放更大杠桿，但是政策不允許。只能轉(zhuǎn)而買商辦，因為商辦基本不限購。
二、商辦能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且租金回報率遠高于住宅
在很長一段時間里，商辦，特別是商鋪的收益率本身也不錯。以至于一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說法。
選擇商業(yè)與住宅的三個相同，四個不同。
1，同樣地段為王道
2，交通便捷
3，周邊配套規(guī)劃
四個不同點：商鋪
1，昭示性   
2，通達性
3，面寬度
4，發(fā)展?jié)摿θ肆髯饨鸺笆郾娙后w。
住宅：
1，采光
2，通透
3，格局
4，舒適度。

推薦指數(shù)：
【大明宮院子】
項目優(yōu)勢：
1.地段價值：二環(huán)內(nèi)主城之上，項目位于拾萃路與麟德路交匯處
2，大明宮遺址公園新修麟德門正對面，預計月底開門，吸納旅游人群及周邊三公里休閑人群，離龍首原地鐵站680米。
產(chǎn)品價值：
1，小面積30—110平米，零公攤，贈送同等面積，買一層送一層，層高5.85米。
周邊租金：現(xiàn)出租商鋪為238每平米，龍首北路租金為260-350元。
2，金角位置正對公園大門，9米2超寬角鋪門頭。
3，商業(yè)配比優(yōu)勢明顯9間商鋪，6種業(yè)態(tài)消費均不重疊。
客流人群來源：
高端社區(qū)底商，今年月交付，8月份入住率達100%.                        
麟德門預計開門時間為5月底，吸納周邊方圓三公里。
交大二附院全科三甲，2200床位，固定醫(yī)生700人。
拾翠路預計2020年年底修通貫穿火車站北廣場，正在修建中后期成為雙向六車道的城市主干道緩解未央路車行壓力，鏈接西安市一環(huán)及二環(huán)。
建議業(yè)態(tài)：
緊鄰醫(yī)院：精品水果超市、贈送面積可做儲物使用。
連鎖藥店：面積合適110.18，門頭寬8.55米
公園業(yè)態(tài)：奶茶店、寵物醫(yī)院、茶行、品牌理發(fā)店、鮮花禮品、蛋糕烘培、進口紅酒、品牌干洗店、生鮮超市、咖啡店。

三代養(yǎng)一鋪，誰買誰二。

fragile 發(fā)表于 2020-5-19 23:42
一鋪毀三代

你被毀了嗎

夜景

看看這個啊啊 發(fā)表于 2020-5-23 21:49
意思都是學生，學費越交越多

放心，西安房價均價3萬很快實現(xiàn){:mocs_10:}

意思都是學生，學費越交越多

西咸百曉生 發(fā)表于 2020-5-22 00:52
住宅好比小學生，商鋪好比大學生，那個穩(wěn)定性好見任見智，一個老商業(yè)街拆毀容易建造難，現(xiàn)在的灞橋鎮(zhèn)老商 ...

滿滿的回憶，西安這次絕對下勢了，碑林區(qū)菊花園區(qū)域拆遷，復建碑林區(qū)博物館，懷念鴨湯米線{:mocs_9:}，小雁塔也要興建南北廣場，城市發(fā)展就得大刀闊斧，二環(huán)內(nèi)又是核心區(qū)域。
火車站是一個城市的窗口，北廣場的新建關(guān)系著旅客抵達后對城市的第一印象。今后，“走出火車站，抬頭大明宮”將成為西安市的真實寫照?！靼矚g迎您！?。?br /> 西安是旅游城市，就該有模有樣

以前是人多，商業(yè)少，商鋪也有限。?！，F(xiàn)在是人沒增加多少。。商鋪增加了好幾倍。。。啥都是多了就不值錢了。。。。一鋪養(yǎng)三代是有條件的。

一鋪毀三代

西部輝煌 發(fā)表于 2020-5-17 19:01
說的太好了！購置房產(chǎn)是小學生，意思就是說買房子住宅的好像小學生，有人養(yǎng)，一直養(yǎng)到參加工作甚至結(jié)婚生子 ...

哈哈哈，小學生總會長成大學生，您說的都會發(fā)生，那么就看這個大學生的底子如何決定了他的工作是否高薪

西部輝煌 發(fā)表于 2020-5-17 19:01
說的太好了！購置房產(chǎn)是小學生，意思就是說買房子住宅的好像小學生，有人養(yǎng)，一直養(yǎng)到參加工作甚至結(jié)婚生子 ...

{:mocs_32:}購買住宅的首要需求是居住，這是剛需，其次才是抵制通貨的投資心理。
國家的城市發(fā)展：1，人口數(shù)量、2，招商引資
3，城市化進程。4，商業(yè)占比。
在國家限購情況下，多次置業(yè)的可能性太底。
拉動內(nèi)需的最好方式就是促進消費。
請關(guān)注一下阿里巴巴的戰(zhàn)略布局，已從線上引流至線下盒馬生鮮，有些區(qū)域覆蓋不到，那么社區(qū)底商1公里內(nèi)的消費成為下一個目標。內(nèi)容涵蓋（凈菜、干洗、家政、快遞、生鮮、電商倉庫），{:mocs_30:}大佬的眼光都是根據(jù)大數(shù)據(jù)分析出來的，跟著走不會偏{:mocs_33:}