新房價格領漲全國，二手房卻在跌，西安樓市怎么了？

本文來源：時代周報 作者：阿力米熱

西安樓市兩極分化的情況仍在繼續(xù)。

8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70城商品住宅銷售價格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴大。與整體下行趨勢不同，西安新房價格吸引了不少目光。

具體來看，今年7月，西安新房環(huán)比增長0.2%，漲幅與上海并列全國第一；同比增長3.4%，漲幅位列全國第二。

不同于上漲的新房，西安二手房價格仍在下行。數(shù)據(jù)顯示，今年7月西安二手房價格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌5.9%。從前7個月的情況來看，二手房同比降幅一直在擴大，環(huán)比降幅則從5月份開始有所收窄。

那么，西安新房價格逆勢上漲有何原因？這座城市有何特殊之處？二手房價格下行，又說明了什么？

新房價格多次領漲

早在2021年9月，盧女士一家就已奔波于各大樓盤之間，只為找到一個合適的學區(qū)房，以便孩子將來入讀小學時能享有優(yōu)質的教育資源和學習環(huán)境。

那時的西安，正值樓市的火熱時期，新房單價攀升至1.5萬元/平方米左右。受房價高企以及限購政策的約束，盧女士不得不將購房的視線轉向市區(qū)邊緣地帶?！百I一套稱心如意的房子并非易事，不是價格太貴，就是地理位置太偏僻?！北R女士告訴時代周報記者。

就這樣，盧女士看房過程持續(xù)了兩年之久。在這期間，她親歷了全國樓市政策的調整，包括逐步放開限購政策、降低首付比例以及教育資源重新分配等。在這一系列利好政策的支持下，盧女士的購房計劃終于提上了日程，于今年7月份買了新房。

在多重政策的指引下，市場情緒確實得到了提振。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除了5月份環(huán)比下降0.1%之外，西安新房價格在今年1-4月及6、7月份均上升態(tài)勢，且多次領漲全國。


城市中的高層住宅 圖源：圖蟲創(chuàng)意

除此之外，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪告訴時代周報記者，西安新房價格之所以能增長，不排除與近年來西安城市地位及人口吸引力提升有一定關系，人口的增長直接帶動了住房需求的增加。

作為教育重鎮(zhèn)、老工業(yè)城市，西安的人口吸引力的確很強。

截至2023年末，西安市常住人口達到1307.82萬人，相較于上一年度增長了8.23萬人，人口增量位列全國第七。從人口構成來看，在出生率普遍降低的背景下，西安的人口增量多為流入人口。

深究其后背原因，一方面源于西安放寬了戶籍政策，另一方面也與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展緊密相關。

戶籍政策方面，自2017年以來，西安曾多次放寬落戶條件，特別是針對全國范圍內的在校大學生，實施了僅需學生證和身份證即可在線完成落戶手續(xù)的政策，這也被不少人稱為“史上最寬松戶籍政策”。隨著落戶門檻不斷降低，2017年和2018年，全市凈遷入人口達88.79萬人。

河海大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任劉奇洪告訴時代周報記者，目前西安的產業(yè)除了新能源汽車外，電子信息和太陽能光伏產業(yè)同樣突出?！耙虼?，產業(yè)的聚集會創(chuàng)造大量就業(yè)機會，進而吸引人口遷移，為西安的房地產市場提供了持續(xù)且穩(wěn)定的購房需求。”

然而，人口流入所推動的住房需求增長，僅是西安房地產市場活躍的其中一個因素。關榮雪還認為，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處于上漲態(tài)勢。隨著地價上漲，使得一級市場傳導到二級市場的動能更為顯著。

二手房市場情緒低迷

有別于增長的新房價格，西安二手房價格卻在下行。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月西安二手房價格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌5.9%。從前七個月的情況來看，二手房價格同比降幅一直在擴大，環(huán)比降幅則從5月份開始有所收窄。

不止西安，70城房價最新數(shù)據(jù)顯示，7月份二、三線城市的二手房價格同比均在下跌?！安贿^，這也基本上符合二手房的供求關系，即二手房本身處于一個持續(xù)性和全面性的價格調整階段，下跌本身也是供求關系不斷調整的結果?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進告訴時代周報記者。

關榮雪則認為，不排除在新房供應充足、品質提升的情況下，二手房市場面臨一定競爭壓力，業(yè)主不得不選擇降價出手。這也意味著，二手房市場存在“以價換量”的現(xiàn)象。


圖源：圖蟲創(chuàng)意

然而，即便是價格降低疊加政策的加持，在不少業(yè)內人眼中，西安二手房的流通性仍然不佳。

據(jù)西安房地產銷售馮先生觀察，今年1-7月，西安二手房市場上僅有10%左右的樓盤流通性較好。這部分樓盤主要分布在教育資源豐富地區(qū)或知名學區(qū)周邊，以及交通設施完善的區(qū)域，而購房者也是以剛需和適量改善型用戶為主。

“以前，保守估計，西安二手房的月成交量都在9000-12000套，現(xiàn)在一個月的成交量基本在7000套左右，能夠明顯感覺到八成以上的客戶觀望心態(tài)較重?！睂τ谫彿空咂毡槌钟^望心態(tài)的原因，馮先生表示，部分購房者的經(jīng)濟能力不足、以及對房價未來走勢的不確定性是主要因素。

安居客數(shù)據(jù)顯示，8月份，西安二手房均價為12970元/平方米?！霸谌珖秶鷥?，雖然西安二手房價格處于中等水平，但從收入來看，絕大多數(shù)人的月薪在4500元左右，即使夫妻雙方均為上班族，其總體收入仍不足以輕松應對高昂的房價”。馮先生說道。

對于接下來西安的房地產市場走勢，他認為，至年末西安的二手房市場可能持續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。相對而言，新房市場在短期內可能會維持現(xiàn)狀。但若從長遠角度來看，在西安人口密度高、商業(yè)繁榮、配套設施完善的區(qū)域，新房市場會相對火熱。

值得注意的是，關榮雪認為，西安新房價格長時間的持續(xù)性上漲會擠壓部分購房者的購買力，而二手房市場的疲軟也可能會對新房市場產生一定的影響。因此，預計后續(xù)房價走勢將以“穩(wěn)”為主。

厲害了

老破小跌

買這就沒人買那，哪能同時買啊

正常

新房漲，是因為現(xiàn)在推出的高端樓盤多，改善型盤多，環(huán)境好，這些盤拉高了平均價，這些不是剛需考慮的

老破小該被清出存量房市場……

西安新房量很少。
二手房交易量最近2年最高，是資本在低價抄底進入。

漲不動了

真實即虛 發(fā)表于 2024-8-22 11:49
漲不動了

不要逼逼這事，趕緊去搬磚吧，吃飽飯為主要原則，你就是那種需要吃飽飯的人

你看看北京有的小區(qū)都比以前掉了四萬塊錢，河南鄭州的校區(qū)從15000掉到現(xiàn)在7000不到了，而且鄭州的二手房還在掉，還賣不出去，對比一下你心里就平衡舒服了，

有漲有跌

樓市非漲即跌,沒啥好討論的

說明：新西安人寧可多掏錢做冤大頭也絕不給老西安人接盤。