當(dāng)“拆遷”不再是城市更新的代名詞，西安的下一步！

實施城市更新行動，正迎來全面部署和重大進展。

近期，隨著中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）的發(fā)布，以及相關(guān)解讀發(fā)布會的召開，指明了“城市更新”這項重要工作下一步方向該怎么走。

而通讀政策和發(fā)布會，我們發(fā)現(xiàn)，城市更新側(cè)重點指向了存量改造。

當(dāng)城中村拆遷不再是城市更新的代名詞，城市更新從關(guān)注增量、追求規(guī)模擴張、拉大城市框架轉(zhuǎn)向關(guān)注存量、追求品質(zhì)提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

站在城市發(fā)展的角度，新政策發(fā)布，對于作為首批城市更新試點城市的西安，將帶來哪些變化和影響？

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  八大任務(wù)，指明城市更新方向

存量經(jīng)濟時代，國家發(fā)展目標(biāo)、市場需求、百姓訴求等都發(fā)生變化，城市建設(shè)必須主動適應(yīng)這些變化。

因而，我們可以看到，《意見》所給出的城市更新八項主要任務(wù)，將重點放在了存量的改造和提升。并且，這八項主要任務(wù)次序鮮明，由小到大分別包括了既有建筑、老舊小區(qū)、完整社區(qū)、城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)系統(tǒng)等，脈絡(luò)清晰。

值得注意的是，通過對閑置土地與老舊建筑的盤活利用，城市更新將目標(biāo)指向了解決居住質(zhì)量這一民眾關(guān)心的現(xiàn)實問題，并將成為擴大內(nèi)需、拉動投資和消費的重要“引擎”。

首先，從“建設(shè)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的首要目標(biāo)來看，《意見》中多個主要任務(wù)涉及對改造老舊小區(qū)生活環(huán)境與條件改善提升。

例如推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開展完整社區(qū)建設(shè)，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等多個方面。

具體來講，即囊括著對危險住房改造；老舊小區(qū)的燃氣老化管線管道的改造，樓棟加裝電梯；完善小區(qū)停車、充電、消防、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施；增設(shè)助餐、家政等公共服務(wù)設(shè)施，便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共活動場地等。

以西安為例，公開數(shù)據(jù)顯示，2024年西安改造老舊小區(qū)158個，建設(shè)公共停車位1.5萬個，排查燃氣、供熱、排水等五類管網(wǎng)2.3萬公里。

而今年，西安定下了完成124個老舊小區(qū)微改造微更新，加裝改造電梯1000部以上，為住宅小區(qū)新增電動自行車充電接口2萬個以上等目標(biāo)。

這124個老舊小區(qū)改造，涉及24029戶、556棟樓，覆蓋9個區(qū)縣。其中，新城區(qū)13個，碑林區(qū)10個，蓮湖區(qū)24個，雁塔區(qū)15個，未央?yún)^(qū)17個，灞橋區(qū)6個，高陵區(qū)5個，臨潼區(qū)22個，周至縣12個。

其次，《意見》在推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造等方面，關(guān)注存量房屋改造利用更新提質(zhì)，激發(fā)經(jīng)濟新動能。

例如，《意見》中提到，改造提升商業(yè)步行街和舊商業(yè)街區(qū)，推動文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新等；鼓勵以市場化方式推動老舊廠區(qū)更新改造，植入新業(yè)態(tài)新功能。

同時，針對老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造利用，推動建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用，根據(jù)建筑主導(dǎo)功能依法依規(guī)合理轉(zhuǎn)換土地用途。

事實上，通過城市更新為存量低效建筑注入新活力的方式，已經(jīng)得到成功的實踐探索。

一方面，通過推動老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級，打造更具有吸引力的新型消費空間，像西安老菜場、叁伍壹壹創(chuàng)意園等已經(jīng)頗為知名的改造案例。再例如提升改造后的“皇城里·民樂園”步行街將重點放在民俗與餐飲的結(jié)合，打造“夜經(jīng)濟”場景。

另一方面，通過將廢棄老廠房改造為創(chuàng)意園區(qū)，吸引文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新等新興產(chǎn)業(yè)入駐。像大慶路西電片區(qū)，2023年部分老舊廠區(qū)改造蛻變?yōu)樯徍?shù)字出海產(chǎn)業(yè)園，成為具備特色的服務(wù)跨境直播、數(shù)字出海貿(mào)易的專業(yè)園區(qū)。

長期空置率較高的商貿(mào)性質(zhì)樓宇像悅薈廣場、蘇寧易購廣場等，通過“商改辦”盤活閑置資源，提升商業(yè)價值。我們關(guān)注到近期“西安悅薈廣場”已更名為“解放數(shù)創(chuàng)廣場”；蘇寧易購廣場已更名“復(fù)興商務(wù)中心”。

此外，在《意見》給出的第八項主要任務(wù)“保護傳承城市歷史文化”中，提到要“落實‘老城不能再拆’的要求”，劃定最嚴格的保護范圍。

對于西安這座古都而言，各類歷史遺跡、建筑密集分布在中心城區(qū)，《意見》中所提出的要求，也為下階段西安中心城區(qū)城市更新提出更高的要求。

例如列入西安五大城市更新片區(qū)試點之一的三學(xué)街片區(qū)，該片區(qū)地處城墻內(nèi)，無疑是西安老城區(qū)所在地。

近期全面開放的碑林博物館，作為三學(xué)街片區(qū)的核心組成部分，已然完成改擴建工程。下階段，三學(xué)街片區(qū)的城市更新，重點必然將圍繞片區(qū)內(nèi)的環(huán)境整治，各類管道改造，老舊小區(qū)建筑改造，道路優(yōu)化為主，大拆大建或再無可能。

碑林博物館

三學(xué)街片區(qū)

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  城市更新，資金保障很關(guān)鍵

不可否認，在過去的城市更新中，出現(xiàn)過回遷難、項目爛尾等狀況。而當(dāng)下，《意見》要求城市更新要建立完善“專項規(guī)劃－片區(qū)策劃－項目實施方案”的規(guī)劃實施體系。

同時，在編制規(guī)劃的時候，要盡可能高度重視研究清楚建什么房、誰來用、誰來買，特別要加強對存量盤活優(yōu)化的機制研究。

簡單來說，即是謀定而后動。

在這其中，持續(xù)推進城市更新行動，資金保障是關(guān)鍵。

《意見》在加強支撐保障部分，明確提出“健全多元化投融資方式”。

包括“加大中央預(yù)算內(nèi)投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持”“中央財政要支持實施城市更新行動”“地方政府要加大財政投入，推進相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務(wù)風(fēng)險可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，嚴禁違法違規(guī)舉債融資”等具體舉措。

官方數(shù)據(jù)顯示，2024年我國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。

2024年安排中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、增發(fā)國債等資金超過4250億元，支持地方開展城鎮(zhèn)燃氣管道更新改造、城市排水防澇提升工程等項目。

從地方政府專項債券角度看，專項債券中已有部分資金投向棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等。企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，項目資金用途包括“棚戶區(qū)改造”的規(guī)模今年已達到18247.57億元，接近2024年全年19163.70億元。

以西安為例，西安發(fā)布的《補齊小區(qū)設(shè)施短板實施方案》中提到，西安老舊小區(qū)改造資金來源為安居工程專項資金、中央預(yù)算內(nèi)資金、政府配套財政資金、專項債及超長期國債等。

加裝電梯項目資金來源為政府補貼和社會投資，更新電梯資金來源為超長期國債和社會投資；增設(shè)電動自行車充電接口項目資金來源為政府補貼和企業(yè)自籌資金。

而在《推進回遷安置項目建設(shè)實施方案》中，則提到政府投資棚改項目建設(shè)資金納入中央和省級棚改計劃，由市場化棚改貸款和棚改專項債統(tǒng)籌解決；社會投資項目建設(shè)資金由投資主體承擔(dān)；政府投資城改項目力爭全部納入中央和省級改造計劃，建設(shè)資金通過城改專項借款、城改專項債、城改配套融資政策等統(tǒng)籌解決。

團結(jié)片區(qū)

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  各大城市動作頻頻

  西安如何計劃？

新《意見》的發(fā)布，為各大城市下一步的城市更新指明了方向，也提出了要求。

實質(zhì)上，今年以來，全國城市更新工作推進已經(jīng)步入快車道。1月20日，全國城市更新工作部署視頻會議在京召開。

此后，多地紛紛召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，部署2025年城市更新重點任務(wù)。深圳、上海、貴陽、湖北省、河北省等多地陸續(xù)組建了住房和城市更新部門，明晰城市更新職能。

特別是在針對城市更新項目的實施上，不少城市已經(jīng)出手。

例如，2月22日上海浦東新區(qū)舉行“民生為本共創(chuàng)未來”2025年重大民生項目開工儀式，共開工99個項目，總投資約648億元，聚焦七大領(lǐng)域推進城市煥新。

廣州也提出，加力提速推進城市更新，據(jù)悉廣州今年計劃完成城市更新固定資產(chǎn)投資1800億元以上，其中城中村改造投資1000億元以上。

同樣作為試點城市的成都、南京等，已經(jīng)出臺城市更新規(guī)劃。

回歸到西安，雖然西安城市更新專項計劃尚未公開發(fā)布，但綜合當(dāng)下西安所釋放的各類信息，西安下一步的城市更新，將以片區(qū)化、試點先試先行的方式展開。

張家堡環(huán)島

像西安關(guān)于今年城市更新工作的安排，住建、自然資源規(guī)劃等部門已經(jīng)表態(tài)，將在西電片區(qū)、團結(jié)片區(qū)、幸福林帶片區(qū)、三學(xué)街片區(qū)、張家堡片區(qū)等城市更新重點片區(qū)先行先試。

同時，西安近期召開了統(tǒng)籌推動城市更新行動指揮部工作會議，市長葉牛平帶隊調(diào)研了蓮湖區(qū)西電片區(qū)、未央?yún)^(qū)團結(jié)片區(qū)、長安區(qū)未來信息港片區(qū)、新城區(qū)幸福林帶片區(qū)。并強調(diào)了要科學(xué)編制開發(fā)實施方案，合理安排開發(fā)實施計劃，加快盤活閑置低效用地，抓緊組織土地征收儲備供應(yīng)，全面激發(fā)區(qū)域發(fā)展活力。

未來，西安城市更新的大動作，無疑將圍繞這些片區(qū)重點展開，至于這些片區(qū)城市更新如何展開，則需要更為具象的規(guī)劃信息釋放。

而當(dāng)下，西安城市更新專項規(guī)劃方案的發(fā)布，將是我們關(guān)注的重點。

關(guān)于大眾關(guān)注的城中村拆遷，正如此前我們所分析的，城中村拆遷將圍繞外圍片區(qū)、重點項目的推進而展開，例如未來信息港片區(qū)未來建設(shè)的啟動。而像主城區(qū)內(nèi)如八里村、吉祥村等，現(xiàn)階段預(yù)計仍將以改造為主。

了解啦

城市更新成為主線，各類新區(qū)立馬成為棄兒

拆遷今后還能發(fā)財嗎?

建設(shè)的越來越好了，

指明了“城市更新”這項重要工作下一步方向該怎么走

越來越好

更新一下

更新更重要

學(xué)習(xí)了

陽光小白馬

城市更新就是給古民居貼瓷片是吧，求求大家關(guān)注下三學(xué)街的文物保護