陜北房企西安“淘金”

石青玲丨發(fā)自西安

榆林——這座位于陜西北部以煤炭著稱的城市，因?yàn)镚DP的狂奔吸引了全國(guó)的關(guān)注。

2024年前三季度，榆林市地區(qū)生產(chǎn)總值5742.95億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.7%；從名義增速來(lái)看，榆林名義增速達(dá)17.67%，位居全國(guó)第二，僅次于甘肅金昌；從增量來(lái)看，榆林市前三季增量高達(dá)862.68億元，在目前公布數(shù)據(jù)的全國(guó)城市中，位列第五，僅次于北京、深圳、上海、重慶，超越了所有省會(huì)城市；人均GDP方面，前三季度，榆林人均GDP達(dá)15.92萬(wàn)元，排在全國(guó)第三位。

作為全國(guó)煤炭第二城，過(guò)去幾年里，在全球能源格局的新形勢(shì)下，煤炭行業(yè)的高景氣周期為榆林的加速崛起提供了有力支撐，也造就了很多“暴富神話”，而“因煤而興”的能源大佬們?yōu)榱藢ふ屹Y產(chǎn)的保值增值，從退場(chǎng)的民營(yíng)房企手中接過(guò)了大旗，成為西安樓市中的一股中堅(jiān)力量。

“榆林市2024年前三季度GDP為中國(guó)增速第一猛，為西安市整體增速10倍，城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好，帶動(dòng)房企平穩(wěn)向好，當(dāng)房企的發(fā)展需求大于城市供給，必然會(huì)向外融通。”西安創(chuàng)典智庫(kù)研究院院長(zhǎng)陳俊杉說(shuō)道。

榆林文昌首進(jìn)西安

10月30日，來(lái)自榆林的文昌集團(tuán)摘得了浐灞國(guó)際港2宗優(yōu)質(zhì)地塊，總價(jià)9.73億元，這是榆林文昌首次在西安拿地。

任何一家企業(yè)的興盛背后都是創(chuàng)始人艱苦卓絕的奮斗，榆林文昌也不外乎如此，作為榆林文昌的創(chuàng)始人，張文堂出生于榆陽(yáng)區(qū)古塔鎮(zhèn)黃家圪嶗村，這里溝壑縱橫，自然條件惡劣，貧窮和饑餓是上一輩揮之不去的陰影。生活的壓力之下，剛滿18歲的張文堂跑到鄉(xiāng)里、縣里，牽頭組建了一個(gè)建筑隊(duì)，這便是文昌集團(tuán)的雛形。

張文堂是個(gè)商業(yè)嗅覺敏銳的人，在隨后建筑行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展中，上述建筑隊(duì)改組成了榆林市文昌建筑工程有限公司；在“房改”開始不久后，他又成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，正式涉足房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)過(guò)20多年時(shí)間的發(fā)展，榆林文昌的產(chǎn)業(yè)涵蓋建筑工程、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、裝修服務(wù)等，公司總資產(chǎn)超過(guò)50億元，不過(guò)其足跡主要位于陜西省榆林市。

地處毛烏素沙漠邊緣的榆林，是中國(guó)煤炭第二城，其煤炭產(chǎn)量?jī)H次于內(nèi)蒙古的鄂爾多斯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，榆林煤炭預(yù)測(cè)儲(chǔ)量達(dá)2720億噸，現(xiàn)探明儲(chǔ)量1490億噸，按現(xiàn)在的速度，保守可開采200年以上。除了煤炭之外，榆林的原油、天然氣產(chǎn)量在全國(guó)的比重也分別擁有重要的地位，龐大的能源儲(chǔ)備讓榆林成為了國(guó)家西煤東運(yùn)的腹地、西氣東輸?shù)脑搭^、西電東送的樞紐。

煤炭行業(yè)的高歌猛進(jìn)讓榆林風(fēng)頭無(wú)兩，樓市也是一路高歌猛進(jìn)，水漲船高。榆林市統(tǒng)計(jì)局顯示，2023年，榆林市商品房銷售面積252.46萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.4%，商品房銷售額206.17億元，增長(zhǎng)17.7%，商品房待售面積124.25萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.9%。2022年，商品房銷售面積235萬(wàn)平方米，下降29.6%，商品房銷售額175.21億元，下降25.8%，商品房待售面積111萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.4%。

以此計(jì)算，2022年榆林商品房均價(jià)為7455.74元/平方米，2023年則漲到了8166.44元/平方米，漲幅超過(guò)10%。“一些熱門樓盤‘需要托關(guān)系’才能買到，有些項(xiàng)目更是像網(wǎng)上說(shuō)的‘全款客戶往前站，貸款的往后排一排’，高峰的時(shí)候房?jī)r(jià)都超過(guò)了西安，其中很多客戶都是抱著投資的目的。”一位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介回憶道。

不過(guò)，如今在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，榆林也深陷其中。據(jù)榆林市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2024年一季度，榆林市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.5%。2月末，商品房累計(jì)銷售面積17.9萬(wàn)平方米，下降47.1%；商品房待售面積56.79萬(wàn)平方米，下降47.9%；商品房銷售額14.01億元，下降48.7%。在此之后，榆林市統(tǒng)計(jì)局再無(wú)數(shù)據(jù)公布。

房?jī)r(jià)方面，據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，2024年11月，榆林二手房均價(jià)為9787元/平方米，環(huán)比下跌1.07%，同比去年下跌了21.02%。“這兩年榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂觀，很多項(xiàng)目都建到了現(xiàn)房才開始銷售，不少房企也撤出了當(dāng)?shù)??！币晃辉谟芰钟许?xiàng)目的房企人士說(shuō)道。據(jù)中房君了解，如今的榆林樓市告別了“搖號(hào)”的瘋狂，大部分樓盤以平銷為主，打折優(yōu)惠成為市場(chǎng)的常態(tài)。

市場(chǎng)調(diào)整之際，文昌通過(guò)走出榆林、“南下西安”來(lái)分散單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)發(fā)展的需求所致，但是在高手云集的西安市場(chǎng)，文昌集團(tuán)如何突圍而出？就此，中房君向榆林文昌發(fā)去了采訪函，不過(guò)并未收到回復(fù)。

能源大佬“買買買”

文昌并不是第一家進(jìn)軍西安的榆林房企，在它之前，泰發(fā)祥、德通、欣多升等榆林企業(yè)早已來(lái)到了西安，它們或多或少都與能源行業(yè)有關(guān)，而能源企業(yè)也正成為西安樓市中的一股新力量。

近日，一家名為中鼎置業(yè)的公司買下了華僑城曲江太平坊項(xiàng)目，成交價(jià)格為10.31億元。公開資料顯示，這家企業(yè)的第一大股東為神木市凱奧商貿(mào)有限公司（持股50%，以下簡(jiǎn)稱“神木市凱奧商貿(mào)”），第二大股東為陜西騰龍煤電集團(tuán)有限責(zé)任公司（持股30%），其中神木市凱奧商貿(mào)還是神木市東源煤化工有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“神木市東源煤化”）的第一大股東，持股比例33.76%，神木市東源煤化則持有陜西煤業(yè)化工集團(tuán)神木能源發(fā)展有限公司14.8075%的股份，還持有神木市蘭炭集團(tuán)1%的股份。種種跡象表明，這是一家有能源背景的企業(yè)。

在去年，綠地集團(tuán)在港務(wù)區(qū)的總部項(xiàng)目（綜合體）集群——綠地絲路全球貿(mào)易港，其中一棟塔樓被神木國(guó)企買下，目前這棟樓已掛上了神木大廈的標(biāo)識(shí)。此前，秦煤實(shí)業(yè)接手的爛尾樓項(xiàng)目——高新區(qū)賽格廣場(chǎng)也已改名為秦煤1號(hào)·智富中心，正式開工。此外，陜北煤企還接盤西安凱悅酒店，原君樂城堡酒店也被陜北榆林一家能源公司收購(gòu)，位于大唐芙蓉園附近的西安盛美利亞酒店也有部分股權(quán)被陜北煤企收購(gòu)。

除了商辦市場(chǎng)外，部分企業(yè)也深耕住宅市場(chǎng)，如10月10日，陜西欣多升摘得經(jīng)開區(qū)WY8-56-136地塊，這是其繼紫檀府之后的第2個(gè)項(xiàng)目，目前案名已流出，為翰林府；8月份，德通摘得西安大寨路城改地塊，這也是繼德通·映南山之后，德通在西安的第二個(gè)項(xiàng)目，案名為德通·昆侖序；泰發(fā)祥更是在西安已相繼落地了4個(gè)項(xiàng)目。

“西安很多商辦背后都有煤老板的身影，根本原因還是煤炭行業(yè)積累的資本，目前沒有好的投資渠道，固定資產(chǎn)雖然投資回報(bào)率不如以前，但是動(dòng)產(chǎn)的折舊更大。其次是可以規(guī)避掉一部分企業(yè)所得稅。”一位接近上述企業(yè)的人士說(shuō)道。

幾年前，他所在的項(xiàng)目因資金問(wèn)題被一家能源背景的企業(yè)收購(gòu)，“當(dāng)時(shí)那家企業(yè)之所以能在一周之內(nèi)下定決心收購(gòu)，主要還是因?yàn)椴蝗卞X?！睋?jù)他介紹，實(shí)力雄厚的能源企業(yè)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)“買買買”，稍微差一點(diǎn)的會(huì)主要在西安進(jìn)行投資，這股風(fēng)潮已持續(xù)了4年之久。

如他所說(shuō)，“煤老板”的身影早已遍及全國(guó)，如2023年10月，來(lái)自陜西省榆林市府谷縣的中匯集團(tuán)以28億元拿下了北京金茂威斯汀大飯店，這是一家從事煤炭開采、洗煤、煤化工等業(yè)務(wù)的典型煤炭企業(yè)，在府谷等地還開發(fā)有房地產(chǎn)項(xiàng)目。

同一年，海南香水灣富力萬(wàn)豪酒店的業(yè)主方由富力變更為海南納旭源實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，這也是一家來(lái)自陜西省榆林市的企業(yè)；海南蘅遠(yuǎn)投資有限公司則接手了清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店，這家公司背后的股東在陜西榆林地區(qū)擁有多家煤礦及煤化工企業(yè)。

不只是買樓，隨著“煤二代”的上位，陜北資本將投資視角投向了更廣泛的領(lǐng)域，如泰發(fā)祥旗下的欣柯資本是一家聚焦于硬科技+醫(yī)療健康領(lǐng)域的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，目前已有3只備案基金，管理規(guī)模超20億元，53家被投企業(yè)中半導(dǎo)體行業(yè)就達(dá)29家。類似的案例并不少，2023年，榆林新三板涉煤企業(yè)德林榮澤與北京易生綜合能源有限公司設(shè)立陜西德林易生新能源有限公司，新公司主營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋電動(dòng)汽車充電、光伏發(fā)電、集中式快速充電站等。

“隨著煤炭行業(yè)的改革，過(guò)往的造富神話已不可持續(xù)，煤老板也需要尋找新的賽道來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)道。

有錢

榆林名義增速達(dá)17.67%，位居全國(guó)第二

榆林——這座位于陜西北部以煤炭著稱的城市，因?yàn)镚DP的狂奔吸引了全國(guó)的關(guān)注。

作為全國(guó)煤炭第二城

有實(shí)力

榆林名義增速達(dá)17.67%，位居全國(guó)第二，僅次于甘肅金昌

購(gòu)買能力強(qiáng)

造就了很多“暴富神話

榆林市2024年前三季度GDP為中國(guó)增速第一猛

購(gòu)買力強(qiáng)

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