西安專業(yè)市場不斷外遷 華南城或?qū)⒂瓉硇聶C(jī)遇

西安華南城——這座定位西部規(guī)模最大、商品種類最多、服務(wù)功能最全的工業(yè)原輔料及商品集散中心和綜合性物流中心，可能將“告別”母公司華南城控股有限公司(華南城，01668.HK)。

華南城擬出售西安華南城股權(quán)

西安華南城將要“告別”母公司華南城。

近日，華南城公告稱，擬通過公開招標(biāo)方式出售西安華南城有限公司(簡稱“西安華南城”)30.6472%股權(quán)(若西安華南城大股東沒有支付未注資額15億元，則可調(diào)整至38.6988%)。

招標(biāo)公告在華南城網(wǎng)站刊載，起止時(shí)間為2月1日17點(diǎn)至2月6日17點(diǎn)。公告提到，如果沒有合格投標(biāo)者，可能考慮延長招標(biāo)程序的屆滿日期。

對(duì)于接手方，華南城提出了四點(diǎn)要求：一是意向受讓方應(yīng)當(dāng)為在中國境內(nèi)或境外依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)法人，或具有完全民事行為能力的自然人，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體受讓。

二是意向受讓方應(yīng)當(dāng)具有良好的信用和充分的資金實(shí)力。

三是意向受讓方應(yīng)具備與西安華南城相同或類似項(xiàng)目的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

四是應(yīng)當(dāng)能夠?yàn)槲靼踩A南城項(xiàng)目導(dǎo)入相關(guān)資源，以促進(jìn)西安華南城全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

由此來看，要接手西安華南城不僅需要是單一實(shí)力達(dá)標(biāo)的資本方，還應(yīng)具備類似操盤經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)胭Y源保證西安華南城項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營。

西安華南城成立于2009年11月，注冊(cè)資本32.63億元，旗下項(xiàng)目已投入運(yùn)營。企查查顯示，西安華南城大股東為深圳市深基壹號(hào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營有限公司，持股69.3528%。在香港上市的華南城則通過華南城集團(tuán)持股30.6472%。

2月7日下午，記者聯(lián)系華南城，一位工作人員表示，有關(guān)西安華南城股權(quán)掛牌事項(xiàng)暫定到2月19日，有新進(jìn)展會(huì)發(fā)布公告。

落地十多年

西安華南城商戶入駐冷熱不均

華南城是國內(nèi)知名大型綜合物流及交易中心開發(fā)商和運(yùn)營商，由民生集團(tuán)、京暉國際、香港佳寧娜集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠、力嘉國際集團(tuán)在2002年創(chuàng)辦，2009年在香港上市。

在華南城官網(wǎng)，有這樣的文字描述：“每座華南城的建成都將為當(dāng)?shù)爻鞘胸暙I(xiàn)巨大稅收，增加數(shù)萬人以上的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，將解決幾十萬人的就業(yè)，提升周邊的投資環(huán)境。每到一處，都將分散的專業(yè)市場進(jìn)行集中整合，降低交易成本，提升城市商貿(mào)水平和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)競爭力。”

憑借深圳華南城的成功，華南城將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至全國多個(gè)城市，如南昌、西安、南寧、鄭州、哈爾濱和合肥等，每一處項(xiàng)目都以宏大體量而著稱。

位于西安國際港務(wù)區(qū)的西安華南城項(xiàng)目，前期計(jì)劃投資超200億元，定位西部規(guī)模最大、商品種類最多、服務(wù)功能最全的工業(yè)原輔料及商品集散中心和綜合性物流中心。項(xiàng)目商品交易中心涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：五金機(jī)電、窗簾布藝、紡織服裝、皮革皮草、汽摩汽配、家居建材、1668新時(shí)代廣場、奧特萊斯、跨境電商、中亞與東盟產(chǎn)品展示中心等。

落地十多年，西安華南城項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀如何?西安華南城官微去年11月曾稱：“目前入駐園區(qū)的商戶已高達(dá)7000余戶”。

2月8日下午，記者來到西安華南城，在A區(qū)看到，園區(qū)內(nèi)入住率較高，商戶主要經(jīng)營電子、五金、化工、機(jī)電、建材裝飾等業(yè)態(tài)。因臨近春節(jié)，多數(shù)店面已歇業(yè)放假。一家尚未打烊的商家介紹，前兩年北辰附近幾個(gè)機(jī)電建材市場拆了，這里承接了搬遷過來的經(jīng)營戶，如今位置好的店面基本都租出去了。

除了綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，西安華南城還配置商業(yè)配套及住宅等。不過，在承載商業(yè)配套的2號(hào)交易廣場——華盛奧特萊斯則是另一番景象。雖然這里集中服飾業(yè)態(tài)，面向大眾消費(fèi)者未受春節(jié)放假影響，但除了一層入駐品牌較多，商場二層以上均有店鋪空置。有商戶反映，疫情期間不少品牌閉店，新開張的店面有些是去年重新招商的。

據(jù)華南城披露，截至2023年9月30日，西安華南城未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)總值的賬面值約為89.54億元。就經(jīng)營業(yè)績而言，截至2022年3月31日，西安華南城年度稅后凈利潤6.5億元。不過，截至2023年3月31日，西安華南城年度稅后虧損約1.44億元。

國資大股東曾溢價(jià)接手西安華南城控股權(quán)

這并非華南城首次出售西安華南城股權(quán)。

2022年12月18日，華南城宣布將以50億元轉(zhuǎn)讓西安華南城約69.35%股權(quán)，買家是特區(qū)建發(fā)下屬子公司。由此，西安華南城從華南城全資附屬公司變成了聯(lián)營企業(yè)。

值得一提的是，當(dāng)時(shí)西安華南城100%股權(quán)的認(rèn)購前評(píng)估價(jià)值約22.1億元，相關(guān)交易方基于公平磋商，對(duì)于69.35%股權(quán)認(rèn)購定價(jià)為50億元。其中，約22.63億元將注入西安華南城注冊(cè)資本，剩余約27.37億元將作為溢價(jià)注入資本公積金。

公司整體估值約22.1億元，近七成股權(quán)卻賣出50億元，如此溢價(jià)除了交易本身對(duì)開發(fā)或業(yè)績要求的潛在認(rèn)沽期權(quán)(相當(dāng)于“對(duì)賭”)，也與交易雙方關(guān)聯(lián)背景有關(guān)。

特區(qū)建發(fā)是2011年成立的深圳市屬國有企業(yè)。2022年5月，特區(qū)建發(fā)有條件認(rèn)購華南城新股，進(jìn)而成為華南城第一大股東。

在這之后，特區(qū)建發(fā)多次出手紓困華南城，包括入股資金、收購資產(chǎn)、信用背書、協(xié)助美元債展期等舉措。

接手西安華南城控股權(quán)只是其一。此外，2022年7月，特區(qū)建發(fā)與票據(jù)受托人花旗國際簽訂“維好協(xié)議”，為華南城成功爭取多數(shù)投資人同意，實(shí)現(xiàn)首次美元債展期。同年11月，特區(qū)建發(fā)與華南城簽約全面協(xié)同合作，盤活首批南昌、鄭州、南寧項(xiàng)目，并通過下屬公司牽頭發(fā)起設(shè)立總規(guī)模約110億港元的股權(quán)投資基金。2023年3月，在特區(qū)建發(fā)協(xié)助下，華南城還與11家銀行簽署約60億港元、年利率4.7%的流動(dòng)資金銀團(tuán)貸款合同。

然而，引入深圳國資一年多后，華南城未走出業(yè)績下滑及“缺錢”困境。

2023年中期業(yè)績公告顯示，截至2023年9月30日止的前六個(gè)月，華南城實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入25.16億港元，同比下降12.56%。母公司擁有人應(yīng)占虧損約6.21億港元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

截至2023年9月30日，華南城有息負(fù)債即期部分為143.087億港元，而集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為13.062億港元。在這份中期業(yè)績公告里，華南城表示，鑒于現(xiàn)行房地產(chǎn)市場放緩，加上資本市場情緒尚未恢復(fù)，本集團(tuán)可能需要比預(yù)期更長的時(shí)間來變現(xiàn)其物業(yè)出售現(xiàn)金及(或)獲得外部融資資金以履行其貸款償還義務(wù)。

對(duì)于出售西安華南城，華南城表示，受國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營環(huán)境影響，本集團(tuán)已遇到并預(yù)計(jì)將繼續(xù)面臨重大資金流動(dòng)和現(xiàn)金流緊張問題。潛在出售事項(xiàng)將產(chǎn)生現(xiàn)金流，有助緩解本集團(tuán)的資金流動(dòng)和現(xiàn)金流緊張問題。

華南城還要出售“第一亞太”物業(yè)公司股權(quán)

除了西安華南城股權(quán)，華南城還在春節(jié)前掛牌了深圳第一亞太物業(yè)管理有限公司(簡稱“第一亞太”)50%股權(quán)，起止時(shí)間從2月5日17點(diǎn)至2月19日17點(diǎn)。

第一亞太成立于2003年12月，注冊(cè)資本5000萬元，業(yè)務(wù)輻射深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶、廣安、河源等地。

這家物業(yè)公司是華南城園區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供方。從一定程度上說，華南城此次在西安等于是將項(xiàng)目及物業(yè)公司股權(quán)“打包”出售。

從股權(quán)關(guān)系來看，特區(qū)建發(fā)2022年12月入股了第一亞太50%的股權(quán)，所以華南城在第一亞太的間接持股份額為50%。

對(duì)于出售原因，華南城則給出了與西安華南城相同解釋，并表示“所得款項(xiàng)凈額將用作償還貸款及本集團(tuán)的一般營運(yùn)資金”。

這反映出華南城當(dāng)前對(duì)于現(xiàn)金強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求。

2月9日晚，華南城公告稱，2022年以來采取了各種積極措施，并成功將境外美元債進(jìn)行了幾次展期。但公司經(jīng)營及資金狀況未能及時(shí)改善，因此，預(yù)期不會(huì)就2024年10月票據(jù)于2024年2月9日到期的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)進(jìn)行支付，這將導(dǎo)致2024年10月票據(jù)發(fā)生違約事件;“我們亦預(yù)期將不會(huì)就2024年4月票據(jù)于2024年2月12日到期的一筆利息進(jìn)行支付，倘未能在3月13日前支付該利息，將導(dǎo)致2024年4月票據(jù)發(fā)生違約事件。因此，可能觸發(fā)其他債務(wù)項(xiàng)下的違約事件，進(jìn)而導(dǎo)致我們無法履行未償還債務(wù)項(xiàng)下的付款義務(wù)，從而對(duì)我們的業(yè)務(wù)、經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況造成重大不利影響，包括可能導(dǎo)致破產(chǎn)或其他形式的重組。”

同時(shí)，華南城償債進(jìn)展還事關(guān)國資大股東所提供的支援。華南城早前公告曾提到，“集團(tuán)債務(wù)發(fā)生違約事件將嚴(yán)重影響特區(qū)建發(fā)為本集團(tuán)提供支援，以使其償還未償債務(wù)，并就進(jìn)一步提供支援構(gòu)成一個(gè)難以克服的障礙?！?/font>

西安專業(yè)市場外遷機(jī)會(huì)下

華南城能否把握住?

對(duì)于華南城而言，眼下首要厘清的是，誰來接手西安華南城、第一亞太等股權(quán)。

資深商業(yè)地產(chǎn)觀察人士、西安碑林區(qū)特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事夏強(qiáng)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)正處于低谷，一些公司外債償還壓力高企，加上未完工預(yù)售項(xiàng)目資金缺口，行業(yè)內(nèi)現(xiàn)金流寬裕并有強(qiáng)烈意愿斥資收購的實(shí)力房企不多。當(dāng)然，決定華南城股權(quán)出售的關(guān)鍵將是資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，比如西安華南城涉及的已完工項(xiàng)目、待開發(fā)土地規(guī)模等。

不過，在外界眼中，西安華南城仍屬不錯(cuò)資產(chǎn)，這是因項(xiàng)目體量龐大、開發(fā)周期漫長，早年儲(chǔ)備的土地成本或相對(duì)較低。同時(shí)，西安商貿(mào)格局變化也帶來市場機(jī)遇。

記者注意到，西安三環(huán)內(nèi)曾分片形成多個(gè)專業(yè)市場。例如，玉祥門外的汽配市場、太華路沿線的家居建材市場、朱宏路周邊的機(jī)電市場、等駕坡區(qū)域的建材市場等。

后來在城市外延式發(fā)展下，有的市場拆除或外遷，還有的正待“退城進(jìn)郊”。

《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》提到：“西安要有序疏解中心城區(qū)一般性制造業(yè)、區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地等功能與設(shè)施，來推動(dòng)西安中心城區(qū)瘦身健體?！贝送猓靼补嫉摹蛾P(guān)于印發(fā)“十四五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的通知》提出：“按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2025年，三環(huán)內(nèi)及周邊重點(diǎn)區(qū)域的建材批發(fā)市場、物流中心全部遷出，配套綠色物流轉(zhuǎn)運(yùn)中心投運(yùn)?！?/font>

近年來，西安已實(shí)施了東北區(qū)域多個(gè)機(jī)電市場拆遷。

三環(huán)外的西安華南城，作為商戶承接市場之一，已成為受益者。

當(dāng)然，對(duì)于許多專業(yè)市場商戶而言，一方面考慮“如何搬”，另一方面則關(guān)心未來生意如何“發(fā)展”。

“雖然一些舊市場拆遷會(huì)給新市場帶來機(jī)會(huì)，但搬到哪里，商戶也是有選擇權(quán)的。搬遷后的成本、租金、市場運(yùn)營、市場影響力等都會(huì)影響商戶的選擇。”夏強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于華南城這樣的商貿(mào)物流地產(chǎn)商而言，如何贏得市場青睞，將對(duì)經(jīng)營管理形成考驗(yàn)。

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北三環(huán)大明宮建材市場趕緊拆了

運(yùn)營方虧損

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