房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，專家：城鎮(zhèn)化的潛力釋放是行業(yè)繼續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源

房地產(chǎn)行業(yè)的大拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

無論是市場成交規(guī)模、房企投資熱情還是政策優(yōu)化調(diào)整，形勢正在發(fā)生變化，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別高增長階段。

這是近期多位專家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的一致觀點(diǎn)。

近日，由鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)聯(lián)合主辦的“新空間·新動(dòng)能——鳳凰灣區(qū)財(cái)經(jīng)論壇2023”于香港、深圳兩地同步舉行。原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友等專家在“涅槃重生：中國房地產(chǎn)新時(shí)代”環(huán)節(jié)，發(fā)表主旨演講。

孟曉蘇指出，房地產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在已經(jīng)是兩年下滑，傷及國民經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到股市上揚(yáng)要走三步臺(tái)階，第一步就是樓市恢復(fù)正常。

管清友認(rèn)為，大周期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，整個(gè)房地產(chǎn)市場從過去高歌猛進(jìn)的一種狀態(tài)，已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)新的周期，讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)到常態(tài)是非常必要的。

賈康對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然充滿信心。他預(yù)測，在未來15至20年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化的發(fā)展仍然有相當(dāng)廣闊的潛力空間，“必須認(rèn)識(shí)到這方面的潛力釋放是我們繼續(xù)發(fā)展的引擎和動(dòng)力源?！?br />
樓市正處在調(diào)控監(jiān)管政策的消化期

“我們必須習(xí)慣或者適應(yīng)房地產(chǎn)處于長期調(diào)整周期這樣一種態(tài)勢。”管清友強(qiáng)調(diào)。

事實(shí)上，自2021年四季度以來，關(guān)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)寬松政策便陸續(xù)出臺(tái)，并在今年三季度達(dá)到高潮。

7月31日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”。8月1日，央行表示下半年將支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，重點(diǎn)包括落實(shí)好“金融16條”、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。

隨后，各地推動(dòng)相關(guān)政策落地，包括放松存量房貸利率下調(diào)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購限售等政策，政策支持頻次明顯加快、力度加大。

“今年我們看到，不光是存量房貸利率的下調(diào)，很多新一線城市包括一線城市也都解除、放松了所謂的限購。這個(gè)措施應(yīng)該說不可謂不大，力度很大，那么政策的效果我們看到確實(shí)和預(yù)期的不大一樣?！惫芮逵驯硎?。

政策效果不及預(yù)期，與房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化有關(guān)。管清友認(rèn)為，“大周期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，整個(gè)房地產(chǎn)市場從過去高歌猛進(jìn)的一種狀態(tài)，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的周期?！?br />
他進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這種趨勢性的變化，既有長期行業(yè)、市場慢慢演變的原因，也有短期之內(nèi)從支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，到突然的調(diào)控帶來的沖擊，即長期因素和短期因素疊加到了一起。

“2015年這一輪房價(jià)的快速上漲，進(jìn)一步透支了房地產(chǎn)市場的動(dòng)能，抑或說價(jià)格的快速上漲帶來了一系列的問題，當(dāng)然也引發(fā)了后續(xù)包括金融監(jiān)管強(qiáng)化、房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化在內(nèi)的一系列政策的推出?！惫芮逵阎赋?，我們正處在消化2015年這一輪透支行情、以及消化激烈的調(diào)控監(jiān)管政策的階段。

“政策的調(diào)整很有必要，我覺得確實(shí)需要讓這個(gè)房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)，也就是說不合理的限制措施都應(yīng)該取消。無論是我們說的二三線城市、新一線城市還是一線城市，讓政府的歸政府，市場的歸市場?！惫芮逵驯硎?。

中國財(cái)政部原部長樓繼偉透露，房地產(chǎn)需求不足，一些房地產(chǎn)商流動(dòng)性困難，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約，地方政府隱性債務(wù)需要逐步化解。目前主管部門已采取一些措施，包括加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持，降低購房者利息負(fù)擔(dān)，地方隱性債務(wù)由省級(jí)統(tǒng)一化解，國家分配一定數(shù)量的置換債額度給予支持。

“這些問題是一定時(shí)間的積累，解決問題還需要一個(gè)過程?！睒抢^偉表示，相信還會(huì)進(jìn)一步采取措施，“無論如何，消化債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要有一個(gè)周期，但不會(huì)發(fā)生全局性債務(wù)危機(jī)?！?br />
未來15-20年房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)

盡管迷霧重重，但長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

“‘中國房地產(chǎn)業(yè)界好日子過完了’，我認(rèn)為這個(gè)認(rèn)識(shí)陷入了誤區(qū)?！辟Z康表示，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有相當(dāng)廣闊的潛力空間，“這是中國成長性支撐著的全景圖。全景圖之內(nèi)，中國的房地產(chǎn)業(yè)一直在可以預(yù)見的，至少未來相當(dāng)長的時(shí)間段之內(nèi)，15年到20年的時(shí)間段之內(nèi)，它就是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?br />
2020年中國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)9億，常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，但如按戶籍人口計(jì)算，2020年城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)僅為45%。“一多半中國人也就是14億人里的大多數(shù)還沒有取得市民身份?！币虼速Z康認(rèn)為，中國的真實(shí)城鎮(zhèn)化水平在50%-55%區(qū)間。

聯(lián)合國《世界人口展望2019》預(yù)計(jì)，到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)約71%，城鎮(zhèn)常住人口將較2020年再增加約1.3億?！鞍凑諊H經(jīng)驗(yàn)，所謂諾瑟姆曲線給的量值，我們要走到一般經(jīng)驗(yàn)所說的，走過城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段70%左右的水平，至少還有15個(gè)點(diǎn)的空間?！辟Z康表示。

因此，中國城鎮(zhèn)化的潛力值得進(jìn)一步發(fā)掘。

“推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)界必然出現(xiàn)的，在中國大地上的場景中的表現(xiàn)就是，現(xiàn)在已經(jīng)建成的將近700個(gè)大中小城鎮(zhèn)，主導(dǎo)的趨勢仍然是要滿足人民群眾美好生活需要的，把城鄉(xiāng)結(jié)合部往外推?！辟Z康認(rèn)為，主導(dǎo)、支撐現(xiàn)代化進(jìn)程的，是城鄉(xiāng)結(jié)合部外推帶來的，要接納未來還有幾億人從農(nóng)村遷徙到中心區(qū)域，一輪一輪的升級(jí)發(fā)展中的新區(qū)建設(shè)以及城市群、都市圈的建設(shè)。

“合乎邏輯地必須認(rèn)識(shí)到這方面的潛力釋放是我們繼續(xù)發(fā)展的引擎和動(dòng)力源?！辟Z康強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)界，中央現(xiàn)在重申的是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，“不能簡單認(rèn)為就是一個(gè)提振信心的宣傳用語，學(xué)術(shù)上的論證有客觀依據(jù)，有邏輯方面的，我認(rèn)為非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、可以說清楚的支撐路徑。”

市場新動(dòng)向來了

一句話，城鎮(zhèn)化到大城市化。

磚家如妓，信口雌黃

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