西安城北這處爛尾商業(yè)計劃改建為醫(yī)院？

今年10月時，我們（榮耀西安網(wǎng) ixian.cn）關(guān)注了西安知名的一處爛尾項目——西部網(wǎng)貨城預(yù)重組招募意向投資人的事件。

西部網(wǎng)貨城這一項目，可謂是西安一處“網(wǎng)紅”級別的爛尾項目，其“網(wǎng)紅”性質(zhì)體現(xiàn)在諸多方面。

其一，該項目自規(guī)劃建設(shè)以來，就打著與阿里巴巴、中國電子商務(wù)服務(wù)業(yè)聯(lián)盟等機構(gòu)強強資源整合的名號，規(guī)模和功能藍圖充滿想象，打著彼時最火爆的概念，“淘寶生態(tài)城”在西安大賣特賣，吸引了不少投資業(yè)主的目光，成為街頭巷尾熱議的“網(wǎng)紅商業(yè)”項目。

其二，在被阿里巴巴維權(quán)后，宣傳中的“美好愿景”破滅，一次次的延期交付，項目逐步爛尾，數(shù)千名投資業(yè)主開啟了漫長的維權(quán)之路，通過自述與視頻記錄在網(wǎng)絡(luò)上傳播，讓不少人了解到了這個爛尾項目，成為每每談起爛尾話題，就會被提到的“?？汀?。

而從此前披露的西部網(wǎng)貨城現(xiàn)狀來看，項目方西部中藥材物流配送中心有限公司（以下簡稱“西部公司”）的資產(chǎn)和負債情況并不樂觀，高達數(shù)億元的負債，以及如果要繼續(xù)完成建設(shè)，還要拿出近2億的資金，西部公司顯然已經(jīng)無能為力，也正因此走上了破產(chǎn)重組的道路。

如今，在10月份發(fā)布招募意向投資人后，當(dāng)下，西部網(wǎng)貨城已經(jīng)形成了預(yù)重整計劃草案，通過這則草案，我們發(fā)現(xiàn)，未來該項目的改造方向可謂是出乎意料。

XI'AN

西部網(wǎng)貨城，要改建成醫(yī)院？

今年5月，西安市中級人民法院(以下簡稱“中院”)以(2023)陜01破申81號之一民事決定書，受理雷爽、西部中藥材物流配送中心有限公司申請西部中藥材物流配送中心有限公司(以下簡稱“西部公司”或“債務(wù)人”)預(yù)重整一案，同日指定陜西樂友律師事務(wù)所擔(dān)任西部公司預(yù)重整臨時管理人 (以下簡稱“臨時管理人”)。

根據(jù)臨時管理人最新發(fā)布的《西部中藥材物流配送中心有限公司預(yù)重整計劃草案》（以下簡稱《草案》），本預(yù)重整方案的核心思路為:在項目后期運營方向調(diào)整的基礎(chǔ)上，由破產(chǎn)重整投資人提供共益?zhèn)杩钔瓿身椖肯?/u>大型三級綜合性醫(yī)院的續(xù)、改建，并對債務(wù)人進行出資人權(quán)益調(diào)整，最終實現(xiàn)西部物流公司破產(chǎn)重整成功。

這就意味著，西部網(wǎng)貨城的運營方向?qū)l(fā)生重大改變，將從原本定位的商業(yè)綜合體，調(diào)整為醫(yī)院項目。

而從這一調(diào)整動作來看，亦可以延伸出三個方面的問題值得關(guān)注。

為何要進行如此調(diào)整？《草案》之中給出的原因是，在項目所處區(qū)域商業(yè)綜合體已經(jīng)趨近飽和的情況下，即便續(xù)建完成、竣工驗收，項目原運營方向不再符合市場要求，面臨去化難、運營難等問題。結(jié)合意向投資人市場調(diào)查情況以及投資人意向，項目若改建為大型三級綜合性醫(yī)院的運營場所，可以匹配市場對高質(zhì)量、便利的醫(yī)療服務(wù)的需求。

而經(jīng)營方式，項目將以整體長期租賃的形式，作為擬改建大型三級綜合性醫(yī)院的經(jīng)營場所。

一個商業(yè)綜合體，又該如何改建成醫(yī)院？《草案》內(nèi)容顯示，項目將打造為以醫(yī)院為主體，高端康復(fù)服務(wù)及醫(yī)療商業(yè)配套措施為一體的品牌化醫(yī)療項目。

項目的意向投資方作為本項目的重整投資主體，將對項目一期和二期同時進行符合醫(yī)院運營的續(xù)建、改造及擴建。項目改擴建的內(nèi)容將包括:

(1) 將項目二期全部改建為醫(yī)院門診大樓、住院部大樓以滿足醫(yī)院的治療需求和運營能力；

(2)將項目一期全部改建為醫(yī)院的康復(fù)中心、月子中心、整形醫(yī)院、質(zhì)子醫(yī)院、綜合服務(wù)中心及商業(yè)區(qū)以完善醫(yī)院綜合體的運營能力；

(3)提升醫(yī)院的信息技術(shù)設(shè)施、購置高精尖醫(yī)療設(shè)備等硬件設(shè)備等硬件設(shè)施。

項目續(xù)、改建周期方面，計劃周期為18至24個月，經(jīng)初步測算，完成續(xù)建竣工驗收所需支付的費用預(yù)計為19483.70萬元。

完成改造后，原本的投資業(yè)主權(quán)益將如何認定？《草案》給出的答案是，對項目開展續(xù)建、改建大型三級醫(yī)院及竣工驗收工作，并向業(yè)主辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

經(jīng)臨時管理人就項目的續(xù)、改建方案與經(jīng)開區(qū)政府、意向投資人多次探討，確認將在以下兩種方案中選擇：

項目將在不變更原項目網(wǎng)貨城設(shè)計規(guī)劃的前提下完成續(xù)建并竣工驗收，向業(yè)主交付房屋并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。之后，項目的意向投資方將對項目進行符合大型三級綜合性醫(yī)院運營要求的改建，項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地。

項目將根據(jù)政府相關(guān)部門批準的醫(yī)院改建方案直接將項目改建為大型三級綜合性醫(yī)院，項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，不做變更。經(jīng)管理人和經(jīng)開區(qū)管委會專班溝通，若項目直接改建為醫(yī)院，具備為業(yè)主辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的條件，辦理的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中的房屋結(jié)構(gòu)與業(yè)主與西部物流公司簽署的《商品房買賣合同》中記載的分層分戶平面圖保持一致。在西部物流公司進入重整階段后，管理人與經(jīng)開區(qū)管委會專班將共同依據(jù)醫(yī)院改建設(shè)計圖、項目改建大型三級醫(yī)院可行性研究報告等資料開展關(guān)于辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書事宜的探討和研判。

值得注意的是，《草案》之中，在債務(wù)人未向西部物流公司債權(quán)人履行完畢清償債務(wù)的期間，項目醫(yī)院承諾將向債權(quán)人提供醫(yī)院診療綠色通道服務(wù)，改善債權(quán)人的就醫(yī)體驗，減少就醫(yī)等待時間，提高債權(quán)人群體接受醫(yī)療服務(wù)的效率。

XI'AN

商業(yè)綜合體改醫(yī)院

還有哪些問題值得關(guān)注？

從商業(yè)綜合體改建為醫(yī)院，其定位跨度不可謂不大。

在過去大眾的猜測中，西部網(wǎng)貨城的重組，最大的可能是引入一個實力雄厚的商業(yè)運營方，通過資金的繼續(xù)投入，打磨出一個商業(yè)項目而盤活目前的資源?？烧l又能想象到，會是一個醫(yī)院項目來接盤。

而從商業(yè)綜合體到醫(yī)院，其建筑內(nèi)部構(gòu)造、布局和行為動線差距十分之大，特別是對已認購的投資業(yè)主來說，未來的產(chǎn)權(quán)將如何認定，將是一個十分復(fù)雜的問題。如果最終確定按照綜合性醫(yī)院進行改造，投資主體、政府相關(guān)部門、業(yè)主等各方，在產(chǎn)權(quán)上的研究與溝通周期，或?qū)⑹且粋€漫長的周期。

在此之外，雖然目前已經(jīng)形成了初步改造方案，兩年的改造周期，對于已等待多年的業(yè)主來說，也并不算長，打造綜合醫(yī)院的前景也算明朗，但需要注意的是，在改造的前期工作，將有不少的程序需要進行，其中的研討與交涉時間并無確定性，甚至于可能存在著不小的爭議與不確定性。

首先就是用地性質(zhì)，《草案》內(nèi)容顯示，改造成醫(yī)院項目后，土地性質(zhì)將依舊是商業(yè)用地，不做變更。

而商業(yè)用地上能否舉辦醫(yī)院，根據(jù)國家衛(wèi)健委、自然資源部等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進社會辦醫(yī)持續(xù)健康規(guī)范發(fā)展的意見》規(guī)定（國衛(wèi)醫(yī)發(fā)〔2019〕42號）中允許“經(jīng)土地和房屋所有法定權(quán)利人及其他產(chǎn)權(quán)人同意后，對閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)等用房作必要改造用于舉辦醫(yī)療機構(gòu)的，可適用過渡期政策，在5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和權(quán)利類型使用土地?！?/div>

也就是說，改造醫(yī)院是可以的，但是5年過渡期后，還是要進行調(diào)整土地的相關(guān)程序。

其實，這方面的問題并不大，因為無論是投資方還是經(jīng)開區(qū)，其目的都想要盤活這個項目，積極性和主動性頗高，因此，在審批流程上可能并不會產(chǎn)生影響。

只是，目前西部網(wǎng)貨城和經(jīng)開區(qū)所考慮的核心問題是盤活爛尾項目，卻并沒有考慮到規(guī)劃來回變動所造成的不信任，以及商業(yè)改醫(yī)院雖然有規(guī)可依，但整體流程是否合法合規(guī)仍需商榷。不能為了盤活而盤活，反而在過程中喪失了大眾對政府的信任。

圖片來源：西安樓市情報

如果要改造成醫(yī)院，項目改造定然要經(jīng)過環(huán)評，全方面評估是否適合建設(shè)醫(yī)院。同時，目前周邊已經(jīng)形成了一定規(guī)模的小區(qū)和企業(yè)，征集市民意見一定是必須環(huán)節(jié)，而周邊居民是否會擔(dān)心醫(yī)院對生活環(huán)境和質(zhì)量產(chǎn)生影響，目前還是一個未知數(shù)。

除此之外，如此之大的業(yè)態(tài)改變，使得規(guī)劃項目的不連續(xù)性問題凸顯，特別是在高鐵新城這片土地上，一路波折不斷，一次次的變局無疑給區(qū)域價值和形象產(chǎn)生了影響。

而這次西部網(wǎng)貨城的重組，初步提出的改造成醫(yī)院的方案，其實不失為盤活既有項目打開了思路，全國范圍內(nèi)亦有這樣改造的先例，也有周邊市民反映擔(dān)心污染、垃圾等影響生活。

例如徐州2018年某小區(qū)配套商業(yè)被改造建成醫(yī)院，新聞報道中，在市民反映后，醫(yī)院方稱衛(wèi)計委已批準，但開發(fā)區(qū)環(huán)保局則稱環(huán)評未通過審批，業(yè)主對于開設(shè)醫(yī)院的調(diào)查表有80%的占比不同意該醫(yī)院的開設(shè)，多方在該項目上爭議不斷……

需要注意的是，據(jù)公開新聞了解到的商業(yè)改醫(yī)院的案例中，基本都事先完成了用地性質(zhì)的更改，起碼做到了程序上減少大眾指摘的可能。

當(dāng)然，西部網(wǎng)貨城改建醫(yī)院最終能否成行，顯然需要研究、權(quán)衡、溝通的事項還很多，要走的流程也很多。

目前，根據(jù)時間安排，這份預(yù)重整草案應(yīng)該已經(jīng)完成債權(quán)人表決。接下來將報送西安市中級人民法院批準，待西部物流公司正式進入重整階段后，管理人將進一步聽取各方意見，平衡和保障業(yè)主，債權(quán)人，投資人的合法權(quán)益，完善細化重整計劃草案，依法再次經(jīng)債權(quán)人表決，項目重整的具體內(nèi)容將以人民法院裁定批準的重整計劃為準。

榮耀西安網(wǎng)（ixian.cn）官方公眾號。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分素材圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

一切皆有可能。

說明還是醫(yī)院賺錢

好

弄成直播帶貨綜合體啊 現(xiàn)在直播這么火爆
我看好多都是直接在工廠 商超里面直播

關(guān)注

高鐵新城已經(jīng)那么多醫(yī)院了

不錯

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地鐵口的位置，要說還是高鐵新城整體拉垮。

可以

醫(yī)院真掙錢

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