解讀 | 西安取消限購，為何控制在二環(huán)外？

來了，終于來了。

在流傳一個多月后，剛剛，西安正式官宣：我市二環(huán)以外區(qū)域取消限購！

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議

近日，市住建局組織召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議，通報了我市1-8月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，就下一步工作進(jìn)行了研究部署。

會議強(qiáng)調(diào)，全市住建系統(tǒng)要堅決貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，堅持“房住不炒”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，支持居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議提出：

一是進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購范圍，我市二環(huán)以外區(qū)域取消限購。

二是全面推行“帶押過戶”，落實好換購住房退稅優(yōu)惠政策。

三是加大剛性和改善性住房供給，做好價格監(jiān)測指導(dǎo)，確保房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格平穩(wěn)。

四是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售信息公開制度，切實維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

五是實施分階段辦理施工許可和聯(lián)合驗收，全面推行新建商品房“交房即交證”。

六是完善房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。

XI'AN

解綁銷售端，提振市場信心

原本以為是要打響“頭炮”。

沒想到，西安這一次依舊是吊足大家胃口，做足觀察和修改后再出臺政策了，從全國來看，西安是繼沈陽、南京等取消限購后的第二批省會城市，也是西部地區(qū)繼蘭州之后第二個取消限購的省會城市。

成為取消限購的城市，其背后是把握高層對當(dāng)前合理住房需求大力支持信號的敏銳，亦是自身經(jīng)濟(jì)特征需要提振的映射。

限制性政策，是過去在房地產(chǎn)市場過熱階段出臺的抑制投機(jī)炒房的措施。平心而論，由于各城自身條件的不同，縱使一城一策的機(jī)制也使得大部分城市出現(xiàn)“越限越漲”的局面，但不可否認(rèn)的是限購、限售等政策一定程度使得房價漲幅趨于穩(wěn)定，購房者也有著上車的機(jī)會。

但目前房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整階段，開發(fā)商的不穩(wěn)定，房價的不企穩(wěn)，業(yè)主權(quán)益保障的不確定，大環(huán)境下信心的缺失，使得樓市需求端減弱。

而要確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，提振信心，銷售端的松綁和需求端的刺激都至關(guān)重要。

近期，樓市釋放明確寬松政策信號，中央各部門已經(jīng)優(yōu)化調(diào)整了多項全國性購房政策，包括統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限和二套房貸利率下限、降低存量首套住房貸款利率、推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地、延期換購住房退還個稅政策等。

通過在需求端的改革，放松購房者的資金壓力，也為觀望者增添信心。

顯然，真正“動刀子”的時候是為銷售端解綁。

把握到這個信號的城市，也大膽放開腳步，如沈陽面對人口流失、預(yù)算赤字、賣地收入斷崖式下降、商品房銷售同比下降等困境，繼續(xù)去維持限購、限貸、限售等限制性政策，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，顯然已經(jīng)不適合城市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

只有銷售企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流才能獲得明顯改善，進(jìn)而傳導(dǎo)至地產(chǎn)上游的拿地、開工建設(shè)等環(huán)節(jié)，帶來投資活動的好轉(zhuǎn)。

因此，當(dāng)前急需在地產(chǎn)銷售端繼續(xù)加大政策支持力度，從而促進(jìn)此前受限制性政策抑制的剛性和改善性住房潛在需求的釋放。

XI'AN

為何是局部取消限購

此前，西安市住房限購區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城（不含上林街道）、高新區(qū)（不含托管的非限購區(qū)域）、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)。

本次取消限購意味著人口高達(dá)1300萬人，下轄11區(qū)2縣以及西咸新區(qū)直管區(qū)的西安市，為二環(huán)外大片區(qū)域松綁，而二環(huán)內(nèi)新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、未央?yún)^(qū)等部分區(qū)域限購。

為何不是全域放開？

近期觀點(diǎn)來看，退出外圍限購，保留中心區(qū)限購的城市有三種情況：一是一二線熱點(diǎn)城市中的核心城市；二是近年來人口集聚規(guī)模大、樓市基本面較好的城市，如西安、長沙；三是供求關(guān)系極易緊張，漲落彈性大的城市，如廈門等。

而西安則是出于以下幾點(diǎn)，一是二環(huán)內(nèi)用地稀缺，老舊住宅較多；二是本身就是人口密集區(qū)域，近年來政策均提出，將進(jìn)一步疏解中心城區(qū)過密的建筑和人口。

而保持限購，更是推動中心城區(qū)的居民在考慮換房的時候，更多傾向為外圍區(qū)域。

而本次并未納入取消限購的蓮湖區(qū)、新城區(qū)、碑林區(qū)等部分區(qū)域，作為西安傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)、中心城區(qū)，過去的城三區(qū)是西安商業(yè)、人口、消費(fèi)最為密集，且最具活力的區(qū)域，見證了西安過去的繁榮，但不可忽視的是，當(dāng)下的城三區(qū)已然出現(xiàn)區(qū)域老舊化、產(chǎn)業(yè)空心化、人口老齡化等問題。

同時，又因中心城區(qū)遍地遺跡、遺址的區(qū)域，在已建成區(qū)再開發(fā)，規(guī)劃上必然會受到遺址保護(hù)、轄區(qū)面積小、可開發(fā)用地少、拆遷難度大等多重束縛。

取消限購對面積最小的碑林區(qū)和新城區(qū)都無太大作用，而蓮湖區(qū)可開發(fā)區(qū)區(qū)域同樣因遺址問題和規(guī)劃問題屢屢陷入后繼無力難題之中，如今還待大慶智路區(qū)域能否一改往日面貌。

實際市場上，近兩年來，西安樓市的兩極分化之勢愈發(fā)明顯，“每盤必?fù)u”的熱鬧早已不復(fù)存在，一方面是優(yōu)質(zhì)且性價比高的項目依然一房難求，一方面是實力不強(qiáng)、信譽(yù)度不高的開發(fā)商所銷項目陷入泥潭。

同時，受主城區(qū)用地稀缺影響，供應(yīng)逐年減少，今年以來，購房者追逐的風(fēng)向又回到高新、港務(wù)區(qū)、浐灞等主城熱點(diǎn)區(qū)域，外圍區(qū)域項目趨于平銷。

限購效果已不再明顯，反而阻擋了意在改善和投資意向群體。

本次徹底放開熱點(diǎn)區(qū)域的限購束縛，等于為本就火爆的現(xiàn)象再添一把火，而本就兩級分化的局面恐怕會繼續(xù)加劇，購房者繼續(xù)追逐主城區(qū)教育、交通、醫(yī)療、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，而外圍區(qū)域住宅項目更為注重與產(chǎn)業(yè)掛鉤，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)所帶來的聚集效應(yīng)，打造人口合理、住宅布局更為先進(jìn)的衛(wèi)星城區(qū)，對購房者的吸引力也更為聚焦在是否與工作掛鉤，或者整體環(huán)境是否適合改善需求等。

回歸政策本身，大環(huán)境所帶來的趨勢之外，西安這次取消限購、降低置業(yè)門檻、保障交房等措施能否為樓市重整旗鼓打開局面？又能否鼓舞觀望者的信心？

而面對90㎡以下項目的稀少，剛需群體會買取消限購的賬嗎？大面積改善項目的不斷釋出，持續(xù)拉高房價，解除限購后，再配上帶押過戶、利率下降等等政策后，選擇余地更多的改善群體會主動出擊嗎？

取消限購這一套組合拳能否激起樓市熱情，是一時火熱后歸于平靜還是繼續(xù)攀峰？房價會漲嗎？交房能確保嗎？

這些具體效果，還需要政策落地后一段時間的觀察……

榮耀西安網(wǎng)（ixian.cn）官方公眾號。

編輯：解革

審核：Lyna

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分素材來源于西安住建

好

分析透徹！

港務(wù)區(qū)起飛，西咸涼涼。

不錯

大西安領(lǐng)會到了郭嘉“除核心區(qū)域外取消限購”政策的精髓。

白菜心心繼續(xù)讓爛

西咸徹底沒人要了

二環(huán)內(nèi)基本沒地啊，哪有可建的房子？

房地產(chǎn)的頑疾或者說能發(fā)展成這樣的罪魁禍?zhǔn)拙褪穷A(yù)售制度，商品本身一手交錢一手交貨，結(jié)果呢兩三年后交房，拿著錢繼續(xù)滾雪球，杠桿不是不能用，問題是怎么用，監(jiān)管的問題，更重要是制度設(shè)計的問題?。?/td>

閱

不太懂房地產(chǎn)，問一句:北京上海取消限購了嗎？

為了保留最后的倔強(qiáng)。

二環(huán)內(nèi)要控制人口，城墻內(nèi)要減少人口