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云潮Lv.6
發(fā)表于 2023-4-26 12:32:06
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從現(xiàn)在起，對所有“新區(qū)”都要畫個問號！
原創(chuàng) 劉曉博 劉曉博說財經(jīng) 2023-04-23 17:30 發(fā)表于廣東
一位朋友，最近去深圳“老前?！保ü馂场⑶盀?、媽灣）考察后給我留言說：前海發(fā)展得不錯，但人氣仍然不旺。你覺得什么時候，才會變得有人氣？
我的回答是：再等5年。
隨后聯(lián)想起最近1個月先后去過的雄安新區(qū)、濱海新區(qū)、南沙新區(qū)，覺得有必要給中國的新區(qū)寫篇文章。
我想表達的意思是：隨著百年不遇之大變局的到來，人口紅利、開放紅利都在衰減，未來能“修成正果”的新區(qū)將越來越少。
而各地興建新區(qū)的雄心，一點都沒有減弱。大家在投資各種新區(qū)的時候，需要畫個問號、加點小心。
在這個時代，你應(yīng)該回歸中心，而不是貿(mào)然突入“新區(qū)”。
我們先看深圳的前海，它包括擴容之前的老前海（在深圳南山區(qū)，面積15平方公里左右，包括桂灣、前灣、媽灣），以及擴容之后的新前海（主要在寶安區(qū)沿江地區(qū)、蛇口，新增面積大約105平方公里）。
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前海，是中央送給深圳特區(qū)30歲生日的禮物。2010年8月26日，國務(wù)院批復(fù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，明確把前海建設(shè)成為粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)。
到今天，前海新區(qū)已經(jīng)誕生13年了。如果再過5年，“老前海”那15平方公里的區(qū)域才“比較有人氣”，就需要到2028年，也就是前海誕生18周年的時候。至于基本建成，大概需要到20周年的時候，也就是2030年。
熟悉深圳的朋友都知道，老前海屬于深圳經(jīng)濟總量最高、最發(fā)達、上市公司數(shù)量最多、發(fā)明專利最多的南山區(qū)，夾在南山中心區(qū)和寶安中心區(qū)之間，位置非常好、總面積非常?。?5平方公里）。
而且，國家對前海空前重視——領(lǐng)導(dǎo)曾三次視察前海。還以中共中央、國務(wù)院的名義印發(fā)《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》，今年又出臺了“前海金融30條”。
即便是這樣一個位置近、體量小、含著金鑰匙誕生的新區(qū)，發(fā)展起來都需要20到30年時間，可見建設(shè)一個新區(qū)是非常不容易的，需要戰(zhàn)略定力，需要充分的耐心，用“炒”的心態(tài)是不行的。
半個月前，我還到訪了雄安新區(qū)和濱海新區(qū)。
雄安新區(qū)誕生于2017年4月1日，至今已經(jīng)6周年。目前建設(shè)正在轟轟烈烈地展開，啟動區(qū)的核心區(qū)初具規(guī)模，建筑非常漂亮，但也存在人氣偏淡的問題。
下圖是雄安商務(wù)服務(wù)中心，我們到訪的時候是周三的中午，看到的人不多，幾家銀行也只有招牌、店面，而沒有開門。
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天津濱海新區(qū)是19個國家級新區(qū)中第二個誕生的，時間是2006年；濱海新區(qū)正式成為行政區(qū)，是在2009年（合并塘沽、漢沽、大港、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）。
也就是說，濱海新區(qū)早于深圳前海4年出發(fā)。在我曾經(jīng)工作過兩年的“老彎道”及其附近，規(guī)劃了“于家堡—響螺灣”CBD。媒體曾把這里稱為“全球最大規(guī)模的金融商務(wù)區(qū)”，不過把金融中心和建筑面積掛鉤顯得比較可笑。
我所知道的是：原來計劃放在這里的新三板，被北京拿走了，并衍生出了北京證券交易所，天津的金融中心好夢難圓。“于家堡—響螺灣”也一度成為空城。
最近兩年，“于響片區(qū)”情況有所好轉(zhuǎn)，開始有人氣了，建筑物也很漂亮。但跟當(dāng)初的設(shè)計相比，承載力還有比較大的閑置。
而天津匯聚的資金，也只有4萬億，大約是廣州的二分之一、深圳的三分之一、北京的五分之一，城市實力偏弱。
我是上周去的廣州南沙。南沙、橫琴、馬鞍島這些大灣區(qū)的新區(qū)，我?guī)缀趺堪肽昃蜁ヒ淮巍M琴核心區(qū)、南沙的靈山島尖，基本上都建成了，非常時尚、現(xiàn)代、漂亮，但人氣都很一般，跟濱海新區(qū)的區(qū)別不大。
南沙新區(qū)也是國家級新區(qū)之一，誕生在2012年，至今已經(jīng)11年了。2022年南沙的經(jīng)濟增速在廣州各區(qū)中名列第一，發(fā)展是非?？斓?，但由于遠離傳統(tǒng)的中心城區(qū)，所以匯聚人氣尚需時間。
我覺得如果加快南沙的發(fā)展，必須要適當(dāng)放開對深圳人的住房限購，并加大吸引深圳企業(yè)進駐。其實深圳人對南沙的認知、認可，或許超過了廣州人。
上面我點到的幾個新區(qū)，都堪稱中國條件最好、最優(yōu)秀的。它們至今人氣不旺，不是自己不努力，而是規(guī)律就是這樣：一個新片區(qū)崛起，往往需要很長時間。距離傳統(tǒng)中心城區(qū)越遠，發(fā)展新區(qū)的難度越大，需要的時間和資金投入就越多。
想想看，上海開發(fā)浦東，改變“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的觀念，花費了多少時間！浦東浦西，僅僅一條黃浦江的距離而已。
所以在雄安新區(qū)設(shè)立之初，中央就指出，這是一項歷史性工程，一定要保持歷史耐心，有“功成不必在我”的境界。
而近年來，中國的發(fā)展出現(xiàn)了新的拐點，讓各類新區(qū)遇到了更大的挑戰(zhàn)。
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上圖是1998年全面房改以來，中國每年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量走勢圖。2018年之前，每年新增城鎮(zhèn)人口平均在2200萬人以上。最近幾年則大幅下跌，到2022年萎縮到了646萬人。
這里面固然有疫情的沖擊，更為重要的是：第一，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)在高位，超過65%，未來提高空間有限了；第二，中國人口紅利終結(jié)了，2022年總?cè)丝诔霈F(xiàn)了下降，新生兒也只有1062萬，是今年滿60歲人口（1963年出生）的36%！
在這種情況下，全國成百上千個新區(qū)對人口的爭奪空前激烈，很多新區(qū)注定無法完成原來計劃中的人口數(shù)量，建筑物空置是必然的。
下圖是第三方研究機構(gòu)公布的、截至2022年四季度的內(nèi)地主要城市甲級寫字樓空置情況：
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可以看出，空置率超過30%的城市比比皆是，其中南寧逼近了42%，武漢達到了37%，天津達到了35%。
這些數(shù)據(jù)都是全市的，如果具體到每個城市的新區(qū)，空置率將高得嚇人。
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早在7年前就曾爆出新聞：全國規(guī)劃的新區(qū)，最多可以容納34億人。
其實絕大多數(shù)地級市、縣和縣級市規(guī)劃的新區(qū)，如果到現(xiàn)在還沒有建成的話，未來難度將非常大。如果新區(qū)跟老城區(qū)距離比較遠，而且接近白手起家的話，基本上沒有可能真正建成。
即便是直轄市、計劃單列市、省會城市規(guī)劃的新區(qū)，如果面積太大、距離太遠，將來也很難實現(xiàn)。
比如中國“最瘦長”的新區(qū)——贛江新區(qū)，從南昌一直延伸到共青城，南北長65公里以上（下圖）。
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以江西省、南昌市的量能，要發(fā)展起這樣一個地域廣闊的國家級新區(qū)，沒有幾十年很難有效果。這種新區(qū)的不動產(chǎn)，一般不建議投資。
再比如蘭州新區(qū)，選在了蘭州機場旁邊，距離蘭州中心城區(qū)接近40公里。兩地之間，隔著茫茫的黃土高坡。
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蘭州并不是一個經(jīng)濟中心城市，2022年經(jīng)濟總量不過3300億元，大約是深圳南山區(qū)的一半，跟“百強縣（市）”的張家港、晉江差不多。
這樣量級的城市，要在自己近40公里之外搞一個新區(qū)，野心之大、令人嘆服。不過，這可能也跟蘭州范圍內(nèi)很難找到一塊面積大的平坦的土地有關(guān)。
想想看，經(jīng)濟總量相當(dāng)于蘭州兩倍的深圳南山區(qū)、相當(dāng)于蘭州1.5倍的深圳寶安區(qū)，兩個強區(qū)之間、零距離搞一個前海（老前海），總面積15平方公里，都需要20年。我真不知道，蘭州新區(qū)將來會是怎樣的模樣。
更何況，對外開放、全球化的紅利也接近衰竭——逆全球化已經(jīng)開始了。
另外，政府規(guī)劃的多變，也帶來投資風(fēng)險。比如武漢之前規(guī)劃了“武漢第四鎮(zhèn)”的長江新區(qū)，計劃提出才幾年時間，又提出了武漢新城的概念。
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或許對于大武漢來說，東北和東南方向，都需要發(fā)展。但在人口紅利、開放紅利變小的大背景下，全面出擊一定會分散力量。
其實很多城市都存在發(fā)展方向多、力量分散的情況。
比如重慶之前是重點向北發(fā)展，成都是重點向南發(fā)展；最近兩年為了實現(xiàn)成渝雙城化，重慶開始向西，成都開始向東。而原來的天府新區(qū)、兩江新區(qū)仍然需要發(fā)展，力量分散就不可避免。
廣州表面上只提出了一個城市副中心——南沙，南向應(yīng)該是主要發(fā)展方向。但廣州還有一個市場力量主導(dǎo)的方向，從天河、琶洲向金融城發(fā)展，也就是沿江向東。而廣州的機場在北面，新機場建到了跟肇慶交界處，兼顧北面和西面的態(tài)勢也比較明顯。
于是，廣州變成了一個“被四個方向拉扯”的城市。
對于中國任何一個城市來說，全面、快速做大的時代都結(jié)束了?，F(xiàn)在國家又提出要把縣城作為城鎮(zhèn)化的主要載體，因為大城市太貴、門檻太高，影響了城鎮(zhèn)化進程。
在這種情況下，我們的投資應(yīng)該回歸中心、慎選新區(qū)。
不過像深圳前海這種，依托原來中心城區(qū)建設(shè)的小面積新區(qū)，還是比較確定的。危險的是那種背靠經(jīng)濟總量不大的城市、規(guī)劃面積超大、遠離中心城區(qū)，又沒有國家戰(zhàn)略加持的新區(qū)。
最后談一下：雄安新區(qū)未來會不會成為一線城市。這也是很多讀者希望我回答的問題。
我的看法是：可能性不太大。
中央雖然高度重視雄安新區(qū)的發(fā)展，稱之為千年大計，但從來沒有說過雄安新區(qū)定位是一線城市。說雄安新區(qū)會成為一線城市的，是白巖松等媒體人，或者部分專家。
雄安新區(qū)的主要使命，是分流北京過于旺盛的人氣、財氣，探索城市發(fā)展新模式（其實雄安的低密度、高投入模式，不太適合推廣，中國的耕地太少，人口太多，這個模式很難復(fù)制）。
由于雄安新區(qū)自然條件的制約（缺水），城市承載力有限。新區(qū)遠景規(guī)劃人口也不過500萬人。而中國（內(nèi)地）的一線城市，實際生活的人口規(guī)模都是2000萬量級，比如廣深實際管理人口超過2000萬，北京上海實際管理人口可能逼近3000萬。
沒有足夠的體量，只有發(fā)展質(zhì)量，很難說是一線城市。比如鄂爾多斯的人均GDP超過北京、上海、深圳，但我們不會認為它是一線城市，甚至不會認為它是二線城市。澳門的人均GDP更高，正常年份位居全球前五，但也沒有人認為它是一線城市。
雄安未來主要分流北京的央企和大學(xué)，并沒有分流北京的“權(quán)力”，再加上人口規(guī)模有限，未來能成為強二線城市就不錯了。
從發(fā)展質(zhì)量上，雄安可能會非常優(yōu)秀，但要成為一線城市不僅要看經(jīng)濟質(zhì)量，還要看總量。
目前北上港深匯聚的資金總量都在10萬億以上，廣州在8萬億以上。未來雄安如果沒有超過廣州的資金總量，就不是一線城市。而北京如果真的把自己21萬億的資金，分流8到10萬億給雄安，則北京的實力將會顯著弱于上海，也弱于香港和深圳，將出現(xiàn)滬、深、港、京的新排序。到那時，恐怕北京就快坐不穩(wěn)一線城市了，財政收入、城市運轉(zhuǎn)也會出現(xiàn)大問題。
北京一度限制人口流入，弱化金融中心、經(jīng)濟中心的定位。最近幾年又再次放松落戶門檻，設(shè)立了自貿(mào)區(qū)、交易所，很大程度上就是因為財政收入增長乏力的倒逼。
所以，北京能分流給雄安的主要是人口，而不是核心競爭力。雄安新區(qū)的核心競爭力，需要自己再造，而不是等靠要。未來京津冀片區(qū)，很難支撐兩個一線城市。
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