灞橋區(qū)這棟價(jià)值3.86億的拆遷樓，有著算不清的帳……

鐵路是國民經(jīng)濟(jì)的大動(dòng)脈，一條鐵路造富一座城的案例比比皆是，而高鐵用速度帶來的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力，更被稱為“高鐵一響，黃金萬兩”。

因此人們往往對高鐵建設(shè)頗為期待，期待自己出行方式得到便利，更期待高鐵能為自己生活居住的區(qū)域帶來的改變。

然而，任何事情都具有兩面性，高鐵建設(shè)亦是如此。

位于西安灞橋區(qū)祥云路與灞柳一路旁的保利林語溪小區(qū)，因西延高鐵規(guī)劃線路與小區(qū)東北角的5號樓擦肩而過，多年來都圍繞著“征遷疑云”。

近日，伴隨著一紙征收公示，為這棟樓的結(jié)局畫上句號，但圍繞這棟將被征遷樓棟的爭議，并未因此消失……

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  高鐵與住宅間距僅有19米

  已是三套方案中的最優(yōu)選擇

西延高鐵位于陜西關(guān)中及陜北地區(qū)，是國家中長期鐵路網(wǎng)包（銀）海高速鐵路通道的重要組成，是西安通往陜北地區(qū)的第一條高速鐵路，對助力革命老區(qū)鄉(xiāng)村振興、推進(jìn)西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施、進(jìn)一步完善優(yōu)化國家高速鐵路網(wǎng)布局、提升陜西省區(qū)位優(yōu)勢和西安鐵路樞紐地位具有重要意義。

西延高鐵線路自西安東站引出，向北經(jīng)西安市、渭南市、銅川市、延安市（共4市19區(qū)縣），引入既有延安站。

實(shí)際上，西延高鐵本身就是陜西省米字型高鐵網(wǎng)八條線路之中最晚全線開工的項(xiàng)目，原本2018年的環(huán)評報(bào)告中，就已計(jì)劃當(dāng)年開工，但因?yàn)榫€路屢屢調(diào)整，2021年5月先開工建設(shè)銅川至延安段，直至2022年11月底，西安至銅川段才正式宣布開工。從工期來看，到2025年將同步開通。

在大眾將目光集中在環(huán)評報(bào)告中西延高鐵西銅段的線路調(diào)整時(shí)，自2018年以來的多份環(huán)評報(bào)告中，同樣為位于灞橋區(qū)的保利林語溪項(xiàng)目給出了不小的篇幅。

保利林語溪項(xiàng)目由陜西永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“永興地產(chǎn)”）開發(fā)，永興地產(chǎn)為陜西保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司，是央企保利集團(tuán)旗下一員。

2018年保利林語溪項(xiàng)目開啟銷售，8月，項(xiàng)目5、6號樓進(jìn)入市場，均價(jià)8999元/㎡。

同樣是8月，《新建鐵路西安至延安線環(huán)境影響評價(jià)信息第二次公示》發(fā)布，一般來說二次公示將向公眾出示報(bào)告全文，而在此次《公示》中，保利林語溪已經(jīng)出現(xiàn)在“噪聲環(huán)境保護(hù)目標(biāo)概況表”中，距離101米。

僅僅兩個(gè)月后，《新建鐵路西安至延安線環(huán)境影響報(bào)告書全本公示》，其中事關(guān)線路經(jīng)過灞河地下水源地，本次《環(huán)評公示》研究了中穿灞河水源地方案(既有繞城高速與西康線之間)、并西康線西側(cè)-穿保利地產(chǎn)方案、并西康線西側(cè)-繞避保利地產(chǎn)方案等三套方案。

《環(huán)評公示》陳述三套方案利弊時(shí)，表示方案一被西安水務(wù)部門和鐵總否決，而方案二被灞橋區(qū)政府堅(jiān)決否定，規(guī)劃方考慮保利林語溪地產(chǎn)為在建項(xiàng)目，部分樓房已經(jīng)出售，拆遷難度很大，故在此方案的基礎(chǔ)上，對局部線位布設(shè)進(jìn)行了微調(diào)，又研究了避讓保利林語溪方案。

最終，灞橋區(qū)政府同意了該方案。

本次公示后，西延高鐵后續(xù)批復(fù)也陸續(xù)通過，但并沒有如期開工，而是開始優(yōu)化西安-銅川段線路設(shè)計(jì)。

直至2020年9月，《新建鐵路西安至延安線變更環(huán)境影響評價(jià)信息第二次公示》公布，并附上《變更環(huán)境影響報(bào)告書（征求意見稿）》，其中明確標(biāo)注西延高鐵距保利林語溪5號樓的距離為19米，高差33.5米——這也意味著，5號樓10層至12層的業(yè)主，高鐵幾乎就在自家陽臺旁邊經(jīng)過，而該樓其他樓層的業(yè)主同樣要飽受時(shí)速高達(dá)350km的高鐵呼嘯而過所帶來的噪音困擾。

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  交房就要面臨征遷

  128戶業(yè)主共獲賠償3.86億元

也正是這一年2020年6月，保利林語溪交付，業(yè)主開始陸續(xù)收房裝修入住，然而在西延高鐵公示《變更環(huán)境影響報(bào)告書（征求意見稿）》后一個(gè)月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)附近要修高鐵，同時(shí)5號樓還距離高鐵這么近。

這意味著，距離高鐵近的樓棟甚至要對窗戶進(jìn)行全封閉處理，并加裝新風(fēng)系統(tǒng)。

圖源： 西安樓市情報(bào)

據(jù)海報(bào)新聞，這也是灞橋區(qū)政府在2021年試圖與5號樓業(yè)主擬定的方案，該方案計(jì)劃對業(yè)主更換和加裝三層中空隔音玻璃以及封閉窗戶、新風(fēng)系統(tǒng)安裝及運(yùn)維、電費(fèi)等總共賠償每戶每平米2300元，彼時(shí)多數(shù)業(yè)主同意這樣的解決方案，但不同意2300元/平米的賠償費(fèi)用。

于是，解決辦法走向了征收。

2022年9月9日，西安市灞橋區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于西延高鐵（灞橋段）保利林語溪小區(qū)5號樓國有土地上房屋征收范圍公告》。

2022年12月5日《西延高鐵(灞橋段)保利林語溪小區(qū)5號樓征收項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案(征求意見稿)》 發(fā)布，并展開了為期30日的公示。

2023年1月9日，灞橋區(qū)政府發(fā)布《<房屋征收補(bǔ)償方案(征求意見稿)>公示期間征求意見及答復(fù)有關(guān)情況公示的通告》，灞橋區(qū)政府表示，公示期間共收集書面意見102份，問題主要集中在房屋評估價(jià)值及評估機(jī)構(gòu)選定、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源不滿意、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋獎(jiǎng)勵(lì)被征收房屋套內(nèi)面積10%等三個(gè)方面。

其中，針對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源問題，為了充分尊重被征收人的意見，將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋調(diào)整為: 三迪灞河壹號、中鐵琉森水岸、中鐵建西派逸園。而針對產(chǎn)權(quán)調(diào)換獎(jiǎng)勵(lì)只有10%的問題，灞橋區(qū)政府認(rèn)為符合相關(guān)法律法規(guī)。

而媒體采訪中，有業(yè)主表示希望將產(chǎn)權(quán)調(diào)換獎(jiǎng)勵(lì)只有10%上調(diào)為20%。

最終，2023年2月16日，一份《西延高鐵( 灞橋段)保利林語溪小區(qū)5號樓征收項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)公眾意見調(diào)查公示》張貼在小區(qū)內(nèi)，這份文件顯示，為解決新建西延高鐵環(huán)境問題，要對西延高鐵鐵路邊界距鐵路外側(cè)軌道中心線30米，聲敏感點(diǎn)保利林語溪小區(qū)5號樓進(jìn)行整體征收，共涉及業(yè)主128戶（其中139平方米、108平方米戶型各64戶），征收安置費(fèi)用約3.86億元。

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  算不清的賬

  糾葛多年為何結(jié)局依舊“勞民傷財(cái)”

如今征遷公示已結(jié)束公示期，預(yù)計(jì)5號樓的業(yè)主在走完手續(xù)之后，這棟價(jià)值3.86億元的高鐵拆遷樓將被征遷，西延高鐵的相關(guān)建設(shè)也將開始。

看似塵埃落地已寫上結(jié)局，但在大眾眼中，卻并沒有結(jié)束。

最大的爭議莫過于，花費(fèi)3.86億元的代價(jià)對一個(gè)建成交付還不足3年的新樓進(jìn)行征收，這筆帳真的能算清嗎？

首先我們算一筆，賠償劃算還是征遷劃算的帳。

有媒體在報(bào)道此事時(shí)，對128戶獲賠3.86億做了計(jì)算。大致結(jié)果為，戶均賠償約300萬，而按照面積折算，戶均也有24418元/㎡。

而該樓盤5號樓當(dāng)年銷售均價(jià)為8654元/㎡，目前小區(qū)二手房掛牌均價(jià)也才14287元/㎡。

許多人認(rèn)為，這次拆遷帶來的直接收益遠(yuǎn)高于二手房漲幅。但到底是賺是賠，個(gè)中滋味只有128戶業(yè)主心中清楚。

只是，將這筆安置費(fèi)用和此前2300元/平米的賠償費(fèi)用相比，就顯得過于高昂了。

若按照未達(dá)成的賠償方案計(jì)算，灞橋區(qū)政府需要支付總額不超過4000萬的賠償費(fèi)用。就算在此基礎(chǔ)上翻一倍，賠償總額也不過億。

為何灞橋區(qū)選擇3.86億的征遷安置方案，而不是和業(yè)主繼續(xù)商談，協(xié)調(diào)賠償費(fèi)用呢？是覺得征遷一勞永逸嗎？我們不得而知。

其次，這筆帳是從本次征收方案確定開始算的，如果我們將時(shí)間線繼續(xù)前移，這筆帳同樣算不清。

在業(yè)主和大眾認(rèn)知中，既然當(dāng)年保利林語溪銷售和高鐵環(huán)評公示幾乎踏在同一個(gè)時(shí)間段里，為何不早早做計(jì)劃呢？

比如，在2018年銷售還未結(jié)束時(shí)，就叫停呢？又或者在2020年交房時(shí)就迅速給出方案呢？這兩個(gè)時(shí)間段所需要的費(fèi)用自然也有著不一樣的落差。

事實(shí)上，灞橋區(qū)政府也曾嘗試過，只是方法略顯粗糙。

一份落款單位為“西安現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦公室”，落款時(shí)間為2018年7月18日的通知顯示，“2018年7月17日，園區(qū)接灞河新區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批轉(zhuǎn)的《西安市公鐵航聯(lián)席會議辦公室通知》，你公司（永興地產(chǎn)）在建的保利林語溪項(xiàng)目因與西十高鐵線位沖突。按照市政府6月22日專題會議確定事項(xiàng)第七條要求，現(xiàn)通知你公司立即停止保利林語溪項(xiàng)目施工工作?！?/div>

但永興地產(chǎn)并未停工，其認(rèn)為“西安現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦公室”并非行政行為合法的通知主體。據(jù)了解，針對停工通知，永興地產(chǎn)向灞橋區(qū)政府、西安市政府、陜西省政府提起了行政復(fù)議，并提起了行政訴訟。

有消息稱：“永興地產(chǎn)勝訴”，從后續(xù)正常銷售和交房來看，該消息屬實(shí)的可能性很高。

實(shí)際上，從落款單位、到通知的用語都可以看出，灞橋區(qū)政府的傲慢，面對問題，不想著協(xié)調(diào)解決問題，反而粗暴的采用被保利視為“不合法的通知”去強(qiáng)行停工。

這說明灞橋區(qū)政府在此次事件中可能存在工作效率不高、權(quán)屬構(gòu)架不清的行為。

假如2018年時(shí)灞橋區(qū)政府合理合法發(fā)布通知并與保利進(jìn)行有效溝通，保利可能不會采用直接對簿公堂的方式，而是在接到通知后盡快停建，在一定程度上防止損失的擴(kuò)大化。

又或者，我們再將時(shí)間線繼續(xù)往前推，西延鐵路在2016年作為“八縱八橫” 高速鐵路主通道包海通道的重要組成納入國家規(guī)劃，當(dāng)年8月第一次環(huán)評公示。

彼時(shí)，位于灞橋區(qū)的線路其實(shí)已經(jīng)有了大致方向，面對還未修建的保利林語溪項(xiàng)目，灞橋區(qū)有著足夠的時(shí)間去協(xié)調(diào)，無論是與保利商量暫停地塊開發(fā)，還是調(diào)換地塊，此時(shí)僅僅是兩方直接溝通，不涉及后期購買的業(yè)主。

又或者，我們將時(shí)間線推到最開始，有消息稱西延高鐵2011年就開始做規(guī)劃，而保利表示2010年永興地產(chǎn)便與相關(guān)部門，確認(rèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)成交。

在相當(dāng)一段時(shí)間的時(shí)期內(nèi)，灞橋區(qū)顯然有著足夠的時(shí)間衡量樓盤建造和高鐵建設(shè)之間的沖突。

可惜的是，灞橋區(qū)猶如隨波逐流的行舟，并沒有放眼未來，而是在一系列關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)上做出了錯(cuò)誤的決定，最終導(dǎo)致128戶業(yè)主需要搬離家園，一棟交房不到三年的新樓面臨征遷，并要付出3.86億元的安置費(fèi)用。

這筆越算越算不清的帳，最終釀成了如此結(jié)果。

如果世界上有后悔藥，相信涉及該事件的灞橋區(qū)政府、保利、業(yè)主都想買上退回到當(dāng)初，改變過去。

可惜，世界上并沒有后悔藥……

{:mocs_33:}

5號樓拆了可以，但是其他沒拆的，是否也要補(bǔ)償
好好的河景房，直接變高鐵房了，
貶值部分咋辦

看

方案三是不是最好

重點(diǎn)是，24000元/平米，現(xiàn)在應(yīng)該還能置換大的，或者更高端的……業(yè)主獲得最大利益！

解決了就好

好

想不通

可以

從紡織城直接到高新，階層的跨越。

按照面積折算，戶均也有24418元/㎡。

而該樓盤5號樓當(dāng)年銷售均價(jià)為8654元/㎡，目前小區(qū)二手房掛牌均價(jià)也才14287元/㎡。

解決了好

建好后吵死了要