西安“保租房”市場(chǎng)觀察：國企主導(dǎo)，保租房REITS將迎突破

3月21日，西安市住建局發(fā)布關(guān)于規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知（以下簡(jiǎn)稱“通知”），明確面向西安市公開供應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目單位按照不高于評(píng)估市場(chǎng)租金的90%確定每套（間）保障性租賃住房租金。

根據(jù)通知，項(xiàng)目單位、居民存量住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)每年度可申請(qǐng)調(diào)整一次備案價(jià)格。項(xiàng)目單位、居民存量住房出租人、居民存量住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)出租情況進(jìn)行打折、減免租金等優(yōu)惠讓利活動(dòng)。

2020年7月,住建部、財(cái)政部將西安等8個(gè)城市納入第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市。通過近幾年的工作，西安市已初步形成了“高端有市場(chǎng)，中端有供應(yīng)，低端有保障”的租賃住房供應(yīng)體系。

縱觀整個(gè)市場(chǎng)，國企于其中充當(dāng)著主力軍的角色，民企參與度并不高，如何吸引民企積極入局，打通保租房的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)俏靼彩斜Ｗ夥吭陧攲釉O(shè)計(jì)上亟待解決與探索的問題。

國企主導(dǎo)下的規(guī)模優(yōu)勢(shì)

《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃”）中提到，“十四五”期間，西安市將建設(shè)籌集保障性租賃住房30萬套（間）。這一任務(wù)主要由政府和國企承擔(dān)，其中市級(jí)平臺(tái)和各開發(fā)區(qū)平臺(tái)承擔(dān)了17萬套，各企事業(yè)單位建設(shè)、改建8萬套（間），社會(huì)住房租賃企業(yè)建設(shè)、改建2萬套（間）。

在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然看來，國企憑借自身的存量資產(chǎn)，一定程度上更易實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。根據(jù)西安市住建局3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至目前，西安市已通過新建、改建和盤活等方式籌集各類住房租賃房源14萬余套（間）。

具體來看，西安市安居集團(tuán)承擔(dān)了主要建設(shè)與籌集任務(wù)。其中，“安居·樂筑”是西安市屬保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)西安市安居集團(tuán)旗下全資子公司——西安市安居資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司打造的自有保障性租賃住房品牌，目前已有兩個(gè)項(xiàng)目：安居·樂筑（億潤(rùn)店）、安居·樂筑（涇渭店）面向社會(huì)公開租賃。

西安市住房租賃管理有限公司也推出了云兮公寓金桂苑店、云兮公寓東一路店、云兮公寓高新分部、云兮公寓金輝世界城店等項(xiàng)目服務(wù)于市場(chǎng)。

國企之外，中國建設(shè)銀行旗下的建信住房陜西分公司也積極參與。據(jù)悉，建信住房陜西分公司自營(yíng)的“CCB建融家園普洛斯灃東產(chǎn)業(yè)園公寓”和“CCB建融家園大學(xué)南路店”已經(jīng)取得西安市住保辦項(xiàng)目認(rèn)定書。

“從商業(yè)模式來看，國企以重資產(chǎn)模式為主。其參與保障性租賃住房市場(chǎng)的方式，或是拿專項(xiàng)用地新建，或者存量改造，這種重資產(chǎn)模式具備發(fā)行保租房公募REITs的可行性，可以形成‘投-融-建-管-退’的商業(yè)閉環(huán)?！壁w然說道。

民企的顧慮

“國企通過引入工程總包為代表的建設(shè)模式，通過墊付資金為保租房項(xiàng)目建設(shè)單位暫時(shí)解決了資金缺口，但后續(xù)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制問題依然存在。基于以上背景，未來保租房建設(shè)對(duì)國企的資源整合能力、項(xiàng)目全生命周期統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求?！敝袊笖?shù)研究院西北分院研究總監(jiān)支家駿認(rèn)為。

這也留給了民企一部分機(jī)會(huì)。在支家駿看來，從投資回報(bào)角度考慮，民企參與上更多傾向是從城投類平臺(tái)公司手中做代建、運(yùn)營(yíng)管理等投入小、利潤(rùn)有保障的工作。不過，在西安市場(chǎng)上，市場(chǎng)化企業(yè)也參與者寥寥，僅有龍湖冠寓一家。

2022年9月30日，龍湖冠寓西安體育學(xué)院店正式開業(yè)，該門店位于碑林區(qū)含光北路111號(hào)盛安廣場(chǎng)，是龍湖冠寓利用陜建安裝集團(tuán)自有存量用房改造而來的一個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。“項(xiàng)目租金為市場(chǎng)租金的9折，租客也需滿足保障性租賃住房的申請(qǐng)資格，當(dāng)然我們也享受民水、民電等補(bǔ)貼?！痹撻T店一位運(yùn)營(yíng)人員對(duì)中房君表示。

與此同時(shí)，龍湖冠寓也是安居·樂筑（億潤(rùn)店）的運(yùn)營(yíng)方?！霸隗w育學(xué)院項(xiàng)目上，我們需要向陜建安裝集團(tuán)支付租金，在安居·樂筑（億潤(rùn)店）上，安居集團(tuán)則需向龍湖冠寓支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?！蔽靼昌埡谠⒁晃徊辉妇呙娜耸肯蛑蟹烤榻B，未來也不排除有納入保障性租賃住房的項(xiàng)目。

趙然認(rèn)為，就目前我國市場(chǎng)實(shí)況來看，民企大多選擇包租模式或者輕資產(chǎn)管理輸出模式。與保租房籌建、持有的邏輯并不匹配。

龍湖冠寓之外，尚未有其余企業(yè)參與到這一細(xì)分領(lǐng)域中，同時(shí)，市場(chǎng)化項(xiàng)目“納?！被蛘攉@取土地新建保租房等方式也尚未在西安落地。根據(jù)中國指數(shù)研究院對(duì)西安市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓品牌的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2022年12月，共有7家重點(diǎn)長(zhǎng)租公寓品牌在西安運(yùn)營(yíng)42家門店，開業(yè)房源超1.2萬間，其中泊寓、冠寓、魔方長(zhǎng)租公寓開業(yè)門店與房源數(shù)量位居前三。

中房君獲悉，目前萬科泊寓方面暫無相關(guān)計(jì)劃，這背后是企業(yè)的顧慮?！{保’之路的障礙核心還是自身項(xiàng)目如何盈利。保租房的租金要求是低于市場(chǎng)租金水平，并且按年度僅可申請(qǐng)調(diào)整一次備案價(jià)格。面對(duì)租金降低，長(zhǎng)租公寓是否可以提供額外服務(wù)并收取費(fèi)用來平衡收益？同時(shí)住戶是否認(rèn)可這種增加了租房成本的行為，不認(rèn)可后是否會(huì)棄租，從而轉(zhuǎn)向更便宜的個(gè)人房源，從而造成房屋空置，流失客源，這都是民企要考慮的問題?！痹谥Ъ因E看來，這都是市場(chǎng)化企業(yè)‘納?！枰紤]的問題。

除此之外，“目前，雙方對(duì)于起始租金的定價(jià)目前還存在標(biāo)準(zhǔn)模糊（如對(duì)于同地段的理解）、實(shí)際操作缺乏依據(jù)的情況；第二，‘納保’目前僅有準(zhǔn)入認(rèn)定，一旦‘納保’是否終身‘納?！??！?br />
西安市此次出臺(tái)的通知解決了部分問題。

保租房REITs將迎突破

中房君注意到，對(duì)于保障性租賃住房，西安市也在金融層面積極探索。

2022年11月份，西安市住建局與國家開發(fā)銀行陜西省分行、建設(shè)銀行陜西省分行等7家銀行簽訂《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。其中提到，“十四五”期間，7家銀行將對(duì)西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持不少于2100億元。

國家開發(fā)銀行陜西省分行負(fù)責(zé)人代表7家銀行表示，銀行將和市住建局進(jìn)一步緊密合作，推動(dòng)金融與財(cái)政、專項(xiàng)債等資金緊密銜接，創(chuàng)新融資模式，拓寬籌資渠道。此外，上述銀行表示將做好綜合金融服務(wù)，通過REITs、ABS、PPP、特許經(jīng)營(yíng)等模式支持西安市盤活存量保障房資產(chǎn)，解決新增項(xiàng)目資本金需求。

同時(shí)，西安市也在積極探索保障性租賃住房的REITs等相關(guān)工作。2月6日，西安市保障性住房管理中心主任閆明在一次會(huì)議上指出，西安市住建局將會(huì)盡快出臺(tái)、完善相關(guān)政策，為推動(dòng)保障房REITs項(xiàng)目發(fā)行規(guī)范有序開展創(chuàng)造良好政策環(huán)境。

此外，根據(jù)采招網(wǎng)信息，2023年，由西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司、西安市高新區(qū)保障房投資建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)行的保租房REITS已公開招標(biāo)。其中，西安市高新區(qū)保障房投資公司擬定作為公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)為藍(lán)博公寓A區(qū)、藍(lán)博公寓B區(qū)及錦業(yè)公寓，項(xiàng)目均運(yùn)營(yíng)超3年，2021年租金收入約4200萬元，2021年末出租率為97%。

這兩個(gè)保租房REITS能否成功掛牌充滿了“風(fēng)向標(biāo)”意義，而這也是一個(gè)新的開始。趙然認(rèn)為，在增量時(shí)代，“投”“融”“建”是租賃企業(yè)的重心所在。當(dāng)供給達(dá)到一定規(guī)模，尤其是保障性租賃住房REITs打通金融閉環(huán)、提供了投資退出路徑之后，住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力就顯得格外關(guān)鍵。

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了不起厲害

好