三張圖！讓你2023年買(mǎi)房不走彎路！

2022年12月7日，一定是可以載入史冊(cè)的一天！
12月7日，“優(yōu)化防疫新十條”發(fā)布，這一劃時(shí)代的重大決策，也意味著在度過(guò)了最艱難的三年后，無(wú)論每個(gè)人是否做好準(zhǔn)備，放開(kāi)和共存已經(jīng)是大勢(shì)所趨，也是遵循科學(xué)發(fā)展觀的結(jié)果。
防疫、經(jīng)濟(jì)、樓市之間的關(guān)系不用多說(shuō)，但這只是表面現(xiàn)象，疫情是樓市下行的催化劑，而不是原因。疫情之前的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，首要任務(wù)就是“去杠桿”，還有提了多年的“房住不炒”，在這樣的政策背景之下，樓市本身就在下行周期。
毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在是樓市低點(diǎn)，但同時(shí)也是政策高點(diǎn)，前有最寬松的貨幣政策，下調(diào)公積金利率與房貸利率至史上最低，后有“救市16條”重磅出擊，銀行萬(wàn)億授信，房企起死回生，政策開(kāi)始吹暖風(fēng)。
2023年，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，放開(kāi)之后要不要買(mǎi)房？能不能買(mǎi)房？如何去選房？心里可能還有一萬(wàn)個(gè)問(wèn)號(hào)。
無(wú)論是什么周期，什么政策，購(gòu)房者買(mǎi)房都離不開(kāi)三點(diǎn)：選區(qū)域、選地段、選小區(qū)，而這三點(diǎn)，一定要學(xué)會(huì)看以下三張圖！
其一，選區(qū)域——看產(chǎn)業(yè)布局圖。

這是西安最新版《西安市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃》，根據(jù)規(guī)劃，在空間布局上，西安將形成“一核三帶一通道多板塊”的產(chǎn)業(yè)空間布局。其中，“三帶”、“一通道”值得重點(diǎn)關(guān)注，因?yàn)樯婕暗男屡d產(chǎn)業(yè)最多。
如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的電子信息、生物醫(yī)藥、航天產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)等，物流大通道上的現(xiàn)代物流、臨港經(jīng)濟(jì)、臨空經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)，都是政府極力引進(jìn)的高端新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)級(jí)別很高。
從產(chǎn)業(yè)布局圖也不難看出，西安未來(lái)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是“西南-東北”，西南科技創(chuàng)新，以高新CID為核心，定位為大西安城市會(huì)客廳；東北制造商貿(mào)，以?shī)W體中心為核心，打造港務(wù)區(qū)CBD。

站在這個(gè)理解之上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主線(xiàn)與樓市發(fā)展方向一致，產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)層次，表現(xiàn)在樓市里其實(shí)就是房?jī)r(jià)梯隊(duì)。


其二，選地段——看土地控規(guī)圖。

有的地段，周?chē)€是一片荒蕪，就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，而有的地段同樣都是近郊板塊，卻無(wú)人問(wèn)津，這是為什么？一個(gè)地段含金量如何判斷，首先要學(xué)會(huì)看控規(guī)圖。
控規(guī)圖，即控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，用以建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境的規(guī)劃。也就是說(shuō)，一個(gè)區(qū)域未來(lái)能建成什么樣子，是由控規(guī)圖決定的。
看控規(guī)圖，顏色很重要，我們主要關(guān)注黃色（居住用地）、紅色/粉色（商業(yè)/商務(wù)用地）、棕色（工業(yè)用地）這三類(lèi)，而居住和商務(wù)用地的比例，基本上可以決定一個(gè)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向，比如，黃色地塊占比多，意味著片區(qū)以居住為主，紅色/粉色地塊占比多，意味著可能建成商務(wù)區(qū)，住宅就比較稀缺。

以絲路軟件城控規(guī)圖為例，“軟東”主要都是黃色地塊，紅色地塊非常分散，且占地都不大，產(chǎn)業(yè)用地少，說(shuō)明“軟東”主要以居住功能為主，就業(yè)機(jī)會(huì)少，配套也是日常生活基礎(chǔ)，未來(lái)這個(gè)片區(qū)最不缺的就是住宅。
“軟西”則不同，紅色地塊明顯占比多，且面積大、集中，住宅用地穿插在商業(yè)用地、綠化用地中，地段十分稀缺。兩個(gè)片區(qū)的住宅價(jià)值可見(jiàn)一斑，“軟東”的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)價(jià)值不如“軟西”，當(dāng)然，未來(lái)房?jī)r(jià)還和學(xué)校有關(guān)。
還有一點(diǎn)也要注意，商業(yè)用地用途需要提前知悉，做商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓是有很大的區(qū)別，做商場(chǎng)、寫(xiě)字樓會(huì)讓片區(qū)變得繁榮，而純做商住公寓效果可能會(huì)相反。

其三，選小區(qū)——看項(xiàng)目規(guī)劃圖。

確定區(qū)域和地段之后，下一步就是選小區(qū)。選小區(qū)最重要的有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是實(shí)地看，不光是在售樓部和展示區(qū)看，還要去工地看，去實(shí)際位置看，第二點(diǎn)，就是要看項(xiàng)目規(guī)劃圖，這是樓盤(pán)真實(shí)信息的重要來(lái)源。
在項(xiàng)目規(guī)劃圖中，除了要看關(guān)鍵指標(biāo)，容積率、建筑密度、綠化率等，還要看方位與樓盤(pán)的朝向、社區(qū)道路規(guī)劃、樓棟分布、停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃、景觀配套等，這些細(xì)節(jié)也關(guān)系到后續(xù)樓棟、具體房源的選擇。

如以上兩個(gè)項(xiàng)目，容積率都是2.5，但是樓間距卻不同，退紅線(xiàn)距離也不相同，這與建筑密度、樓位排布、樓層高度等有關(guān)系，還要看小區(qū)配備的一些其他配套，如有沒(méi)有公租房，公共廁所、老年人日間照料中心等。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃公示圖都要在官方網(wǎng)站進(jìn)行公示，看圖買(mǎi)房是買(mǎi)期房必須要做的工作之一。



我們應(yīng)該都有一個(gè)基本共識(shí)，無(wú)論是過(guò)去經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)，還是樓市的繁榮，都回不到2019年之前了，但只要是買(mǎi)房，都離不開(kāi)以上三張圖！

疫情三年，把房地產(chǎn)從“瘋牛”變成“病?！保粫r(shí)半會(huì)兒沒(méi)那么樂(lè)觀。

{:mocs_33:}

這兩年還在堅(jiān)持的中介厲害

疫情這樣還是住到人少的地方好些

疲軟

離主城區(qū)近的沒(méi)問(wèn)題，離主城區(qū)遠(yuǎn)的危險(xiǎn)。

觀

不是剛需堅(jiān)決不買(mǎi)，就是要買(mǎi)，期房堅(jiān)決不買(mǎi)！，要買(mǎi)必須得現(xiàn)房！其他都是全是忽悠！

還在鼓吹嗎？這幾年多少人盲目跟風(fēng)，高位接盤(pán)了，君不見(jiàn)嗎？天天想著一夜暴富，如果房?jī)r(jià)不漲的話(huà)，難道這也叫投資的保值增值嗎？

哪里有拆遷

一時(shí)半會(huì)兒沒(méi)那么樂(lè)觀。

經(jīng)過(guò)一年半的調(diào)整，下跌周期已經(jīng)過(guò)半了。