西安深夜解綁限購，“以租換購”多一個購房名額能“救市”嗎？

昨天，西安市住建局發(fā)布《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》（以下簡稱《指南》）。

政策發(fā)布之后，再度引發(fā)大眾討論，這也被看做是自5.28樓市新政后，時隔不到三個月時間，西安再度為限購政策“松綁”的政策。

而“以租換購”的形式，是否如大眾所推測的那樣，是為了“救市”解限購，而又能否起到“救市”效果呢？

XI'

AN

  西安步態(tài)謹慎

  “以租換購”解限購？

《指南》中所釋放的最為受大眾關注和討論的信息，就是第九條出租人權利與義務中提到，“住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格”。

正是這一條出租人權利，讓大眾對于《指南》發(fā)布的作用，有了兩方面的解讀。

一方面，《指南》的發(fā)布，想要擁有新增購買一套住房資格的市民，會將其名下現有的房屋出租，增加保障性租賃住房房源供給；一方面，新增一套購房資格后，市民能夠有機會進行新的房產的購置，一定程度上是為西安限購政策松綁。

事實上，僅今年以來，各省市關于房地產松綁相關政策就有上百個，從購房補助到為公積金松綁，從放松購房條件到降低貸款利率，以政策組合拳釋放需求端的潛力，以便提振市場信心，減緩市場下行壓力。

但是，從各地發(fā)布的政策來看，也鮮少有城市直白的表達“我們取消了限購”，更多的是從側面，旁敲側擊式的釋放部分需求。

例如，今年5月28日，西安住建局深夜發(fā)布的《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》，放寬限購和限售及剛需家庭認定條件，調整公積金比例。

其中一條值得注意的是，新落戶市民購買首套住房的條件為“須在購房前落戶滿1年”，而這一條件是在去年3月時才得到加強，從更早之前的“落戶滿一年或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）”調整為“落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅”，而5.28樓市新政對此的調整相當于是回到了之前的政策。

這也從側面看出，西安為樓市限購松綁的腳步走的相當謹慎?；叵胱?017年西安啟動房產限購以來，西安限購加碼的步調頻率相當的高。限購的第一年內，2017年政策經歷三次調整，限購政策螺旋式加碼升級，此后幾年以平均每年兩次的限購政策調整，繼續(xù)加碼升級。

當然，此前之所以限購政策頻出，是為了踐行房住不炒的基調，我們也見證了自2017年以來西安房價翻倍式增長的過程，這些限購政策的出臺，對房價上漲起到了一定效果，但因為近年來西安人口增速較快，購房需求隨之增長，限購政策對房價的調控并不明顯。

而在當下全國樓市走向低迷，不少城市房產項目或延期交付，或停工爛尾的背景下，“以租換購”獲得新購房資格，真的會反映到市場需求的增長上嗎？

XI'

AN

  參考其他城市

  西安能達到預期效果嗎？

我們通過關觀察其他城市的相同做法，為西安“以租換購”的未來走向做以參考。

今年5月，長沙發(fā)布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（以下簡稱《方案》），其中提到，《方案》施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。

與長沙政策相比，政策中相同的方面有，均是以家庭為單位，無論將多少套住房作為租賃，均只能換得一個新的購房資格；不同的方面有，長沙存量房供作租賃住房運營年限不低于10年，西安的時限為5年。

顯然，政策方面的調整，貫行了樓市調控的“一城一策”，也符合一直以來西安在樓市政策推行上摸著石頭過河的習慣，即參考其他城市出臺類似政策的推行效果，結合西安實際情況，做相應的調整。

從“以租換購”的效果來看，公開信息顯示，截至6月8日，長沙《方案》試點落地滿月，累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

新房成交量上，5月長沙樓市有所回暖，環(huán)比增長35%，但據行業(yè)人士分析長沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場仍處于深度調整期，成交量遠不及去年同期。整體來看，長沙近期雖優(yōu)化了政策，但較之其余城市政策力度較弱，尚未達到購房者預期，對市場的提振效果有限。

那么，西安昨天出臺的新政，會起到預期的效果嗎？

不亞于大眾購買一套房子需要經歷復雜的看房選房、簽約貸款等流程，“以租換購”同樣需要遵守政策所限制的條條框框，以及申請認定流程。

在并不簡單的程序之下，房屋所有者還愿意付出相應的代價而換取一個新的購房資格嗎？

《指南》中對于轉為保障性租賃住房的房產，除了基本的房源條件和申報流程外，有這么幾條將會是房屋所有者會著重考量，且會影響他們選擇的管理條件。

一是納管期限上，居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等），通過房屋交易和不動產登記系統(tǒng)進行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認定書》發(fā)布之日起計算。

二是費用收繳上，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金。居民選擇將所屬住房出租給運營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營的，應按照我市住房租賃資金監(jiān)管相關規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。服務費收取上，居民選擇運營服務企業(yè)作為第三方委托運營的，出租人應按合同約定在完成住房租賃網簽備案后，向運營服務企業(yè)支付運營服務費。

三是租金標準上，保障性租賃住房租金按照“租賃運營服務企業(yè)可持續(xù)、租戶可負擔”的原則，接受政府指導。租金標準按不高于同地段、同品質的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。

在《指南》的政策指導下，房主將房產轉為保障性租賃住房，一定程度上能夠保障租賃過程中的房主、租戶、運營企業(yè)等主體的權利與義務，但在龐大的租房市場上，現實情況是，即便當下西安對于租房市場的管理越來越完善，但市場上仍存在管理不到位、利益沖突上的種種矛盾。

一方面，市場上依舊存在房主與租客之間的直租，并且沒有在官方平臺進行網簽備案的情況。這種情況下，房主將自身的存量住房租出去，可以收取自主決定的房租價位，租金收取上可以選擇半年一付或者一年一付，且不需要支付任何運營服務費。

同時，在不想租賃時，滿足商品房買賣條件后可隨時決定是否上市交易。

而轉為保障性租賃住房后，5年內不得上市交易，且需要受到費用繳納、租金標準等限制，對于有多套房產已經在租的房主來說，轉為保障性租賃租房，無疑會降低房租收入、提高租房成本，房主們會因為一套購房資格，而放棄更多房租的盈利空間嗎？對于很多人來說，答案是不確定的。

當然，一定也存在有“以租換購”需求的房主，在此基礎上，也衍生出另一問題：獲得了新的購房資格，就一定會去購置新房嗎？

拍攝：榮耀西安網

當下西安的房產市場，其實并不缺潛在的購房需求，甚至存在大量的剛需住房需求。近年來，大量年輕人口涌入西安，他們計劃在西安成家立業(yè)，也會計劃購置住房，甚至不少30歲左右的單身人士也呼吁將其納入剛需家庭，獲得更多購房選擇。

而在西安5.28新政中，已將這類群體納入剛需家庭，加之已然松綁的首套住房購置資格，綜合來看，西安并不缺潛在的購房需求。

只是因全國房產市場整體不活躍，以及房產暴雷頻頻發(fā)生，大家對于購置產持觀望態(tài)度，并不急于下決定。

當然，《指南》“以租換購”釋放的并不是上述住房需求，而是指向了已經擁有房產，并且有打算再購置新房產的人群。

對于已經有一套房產，計劃購買第二套住房的家庭在西安房產市場上的比例也不小，而他們想通過保障性租賃住房的轉租而獲得無房家庭身份，從而在首付繳納比例上獲得優(yōu)勢條件的，是不可能的。

西安住建局在對《指南》的解讀中提到，居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認定為無房家庭。

對于兩套房產，想要購置第三套房產的的家庭來說，相比來看是最劃算通過“以租換購”獲得購房資格，也是最有可能做出“以租換購”選擇的，也可能是政策所期望激活的購房需求。

他們只需要將名下一套房產，以低于市場10%的價格，加之并不特別高的服務費，就可以獲得新的購房資格。

運營服務企業(yè)應在管理服務平臺公示服務費收費標準，服務費應低于行業(yè)平均標準。例如服務費標準為合同金額的8%，如每月合同租金為1000元，則出租人每月應交運營服務費：1000×8%=80元。

拍攝：榮耀西安網

這對于名下有更多套住房的家庭來說，并不劃算。

其一，相比將一套房產轉租，多套房子會損失更多的租金和增加更多的服務費。其二，無論他們將多少套房產轉為保障性租賃住房，均只能換得一個購房資格，是否需要為此付出這些機會成本，這些房主們肯定會“精打細算”。

當然，這對于一些資產多，持續(xù)有購置計劃的房主來說，“以租換購”不失為一次好機會，他們的需求最終也將轉化為西安房產市場的需求。

IXIAN.CN

《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的發(fā)布，確實有著取得“一石二鳥”效果的可能，一方面激勵存量房產賦能保障性租賃住房市場，側面為限購松綁，激發(fā)購房需求。

而政策能否達效？何時達效？政策顯效需要一個過程，也考驗著實行過程中的行政效率，《指南》將在8月29日起施行，有效期5年，后續(xù)我們將持續(xù)觀察西安“以租換購”的效果。

《西安市居民存量住房

用于保障性租賃住房操作指南》原文

向上滑動閱覽

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善我市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給，根據《陜西省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（陜政辦發(fā)〔2021〕40號）、《西安市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（市政辦發(fā)〔2022〕4號），結合我市實際，制定本操作指南。

第一條 房源條件

申請納入保障性租賃住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，還須符合以下條件：

（一）住房位于我市限購區(qū)域內且已取得房屋權屬證書；

（二）無權屬糾紛且無查封登記、限制信息；

（三）具備基本入住條件。

第二條 認定流程

（一）房源入庫申請。申請人登錄市住建局門戶網站“西安市保障性租賃住房網上服務平臺”（以下簡稱“服務平臺”），閱知《西安市居民存量房用于保障性租賃住房權利義務告知書》，從“服務平臺”的企業(yè)庫中自主選擇一家運營服務企業(yè)，填報個人房屋、家庭成員（配偶及未成年子女）信息，上傳以下申請資料：

1. 房屋產權人身份證件；

2. 房屋權屬證書；

（二）現場核驗。運營服務企業(yè)負責對申請人住房情況進行實地核查，住房符合申請條件且與申請人就承租方式等事宜達成一致意見后，雙方簽訂《保障性租賃住房運營服務協(xié)議》。運營服務企業(yè)將《保障性租賃住房運營服務協(xié)議》、申請人家庭成員資料、住房實景影像資料上傳至“服務平臺”。

（三）審核認定。申請人住房所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門負責在“服務平臺”對申請人和房源信息等數據進行審核。材料不全或不符合要求的，在1個工作日內，一次性告知居民及運營服務企業(yè)需要補正的材料。審核通過并進行房源公示后，“服務平臺”生成《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認定書》，區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門將房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下簡稱“市保障中心”），市保障中心負責將住房納入保障性租賃住房房源庫，并定期發(fā)布房源信息。

第三條 租賃管理

（一）運營服務企業(yè)。按照“穩(wěn)妥實施、有序推進”的原則，先選擇西安市住房租賃管理有限公司、西安君時住房租賃管理有限公司、陜西永恬居商務服務有限公司、西安市安居樂筑住房租賃有限公司作為試點運營服務企業(yè)。同時鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)自愿申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房運營管理服務，擇優(yōu)選取納入保障性租賃住房運營服務企業(yè)庫，并實行績效考核和動態(tài)管理。

運營服務企業(yè)負責居民存量住房用于保障性租賃住房出租運營管理，主要承擔房源核查、房源帶看、簽約備案、日常巡查、安全隱患排查等工作。

（二）租賃方式。根據運營服務企業(yè)與居民協(xié)商結果，居民可選擇直接將住房出租給符合保租房申請條件的承租人，運營服務企業(yè)為居民提供第三方委托運營服務。居民也可選擇將所屬住房出租給運營服務企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營。

（三）納管期限。居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等），通過房屋交易和不動產登記系統(tǒng)進行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認定書》發(fā)布之日起計算。因法院判決、繼承等情形辦理不動產轉移登記的，該套住房仍須作為保障性租賃住房直至5年期滿。

第四條 租賃申請

申請人根據“服務平臺”發(fā)布的房源信息實時申請保障性租賃住房資格，保障性租賃住房資格審核按照《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》執(zhí)行。

同一房源有多個申請人的，運營服務企業(yè)按照審核通過時間，依次安排看房選房，直至簽訂租賃合同。

第五條 合同管理

（一）合同簽訂。居民選擇運營服務企業(yè)作為第三方委托運營的，出租人（產權人）、承租人、運營服務企業(yè)三方通過“服務平臺”簽訂三方住房租賃合同，并按相關規(guī)定辦理住房租賃網簽備案。

居民選擇將所屬住房出租給運營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營的，雙方當事人依據《商品房屋租賃管理辦法》簽訂房屋租賃合同并網簽備案；運營企業(yè)將委托住房轉租給次承租人時，應依據相關規(guī)定簽訂房屋租賃合同并網簽備案。

（二）合同時限。納入保障性租賃住房管理后，租賃合同期限最長不超過5年。承租人因工作、生活需要，經與住房租賃合同相對方協(xié)商一致后，可提前解除租賃合同，違約方按照租賃合同約定承擔違約責任。

第六條 費用收繳

（一）租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金。居民選擇將所屬住房出租給運營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營的，應按照我市住房租賃資金監(jiān)管相關規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。

（二）服務費收取。居民選擇運營服務企業(yè)作為第三方委托運營的，出租人應按合同約定在完成住房租賃網簽備案后，向運營服務企業(yè)支付運營服務費。

第七條 收費標準

（一）租金標準。保障性租賃住房租金按照“租賃運營服務企業(yè)可持續(xù)、租戶可負擔”的原則，接受政府指導。租金標準按不高于同地段、同品質的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。

（二）服務費標準。運營服務企業(yè)應在“服務平臺”公示服務費收費標準，服務費應低于行業(yè)平均標準，鼓勵運營服務企業(yè)降低服務費標準。

第八條 運營服務企業(yè)權利義務

運營服務企業(yè)應遵守國家和省、市保障性租賃住房相關規(guī)定和《保障性租賃住房運營服務企業(yè)承諾書》中有關承諾事項，按照法律法規(guī)規(guī)定、合同約定履行相關權利義務。

（一）權利

1．自愿申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房的運營服務；

2．按照運營服務協(xié)議約定收取服務費；

3．運營服務企業(yè)如不再開展運營服務，與所有出租人協(xié)商一致，并選定后續(xù)運營服務企業(yè)，完成費用清算，經市住房建設主管部門同意后可退出企業(yè)庫；

4．出租人、承租人有損害公共利益或他人合法權益行為的，運營服務企業(yè)可按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，要求行為人停止實施損害行為；

5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權利。

（二）義務

1．負責房源核驗、房源帶看、承租人資格核驗、簽約備案等；

2．負責保障性租賃住房日常管理，開展房屋使用情況巡查，發(fā)現違規(guī)行為及時制止、記錄、上報；

3．開展消防、用電、燃氣等安全隱患巡查，發(fā)現隱患及時報告相應主管部門，配合做好租金、水、電、氣、物業(yè)服務等費用查驗；

4．建立投訴處理機制，配合相關部門開展矛盾糾紛調處工作；

5．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定及合同約定的其他義務。

運營服務企業(yè)違反有關規(guī)定或合同約定，不履行上述義務，視情節(jié)輕重，將采取聯合失信公示、取消入庫資格等措施；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。

第九條 出租人權利義務

出租人應遵守國家和省、市保障性租賃住房相關規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》中有關承諾事項，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關權利義務。

（一）權利

1．自愿申請將存量住房納入保障性租賃住房；

2．可通過“服務平臺”在企業(yè)庫中選擇運營服務企業(yè)，依法依規(guī)與承租人、運營服務企業(yè)協(xié)商租賃事宜；

3．按照租賃合同約定收取租金、押金；

4．住房租賃合同期滿或者解除，承租人未按合同約定騰退的，出租人可依法要求承租人騰退住房；

5．承租人有損害公共利益或他人合法權益的行為，出租人可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求承租人停止實施損害行為；

6．住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格；

7．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其它權利。

（二）義務

1．居民存量住房用于保障性租賃住房的，必須符合安全要求，并同時符合：已取得權屬證書，無權屬糾紛且無查封登記及其他權利限制信息，具備基本入住條件。租賃期間，按合同約定承擔住房和設施設備維修義務；

2．保障性租賃住房租金接受政府指導，租金標準不高于同地段、同品質的市場租賃住房評估租金的90%；

3．配合運營服務企業(yè)開展住房租賃工作；

4．保障性租賃住房應該通過“服務平臺”出租給符合條件的承租人，并告知承租人房屋及設施設備安全使用注意事項；

5．存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務平臺”統(tǒng)一管理，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等）；

6. 存量住房用于保障性租賃住房的，出租人應授權相關職能部門核驗其房屋的不動產登記及相關信息；

7．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》約定的其他義務。

出租人違反有關規(guī)定或合同約定，不履行上述義務，視情節(jié)輕重，將采取對出租住房和通過出租住房獲得資格購買的住房進行房屋交易和不動產登記限制、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。

第十條 承租人權利義務

承租人應遵守國家和省、市保障性租賃住房相關規(guī)定，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關權利義務。

（一）權利

1．可通過“服務平臺”依法依規(guī)與出租人協(xié)商租賃事宜；

2．可享受保障性租賃住房租金優(yōu)惠政策；

3．因工作、生活需要可與運營服務企業(yè)、出租人協(xié)商一致后提前解除租賃合同；

4．租賃期限屆滿，住房繼續(xù)出租的，原承租人同等條件下享有優(yōu)先承租權；

5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權利。

（二）義務

1．配合運營服務企業(yè)開展住房租賃工作；

2．按照合同約定規(guī)范租住保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房內從事違法違規(guī)活動，不得將承租的住房轉租、轉借、分租；

3．按照合同約定合理使用住房及室內設施設備，配合出租人、運營服務企業(yè)及有關部門進行安全檢查，發(fā)現消防、燃氣、治安等安全隱患及時報告，并按規(guī)定及合同約定由相應責任主體處理。

4．按合同約定及時繳納租金及水、電、氣、網絡、物業(yè)服務等費用，合同解除后，應及時騰退承租住房；

5．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定的其他義務。

承租人違反有關規(guī)定或合同約定，不履行上述義務，視情節(jié)輕重，將采取取消保障性租賃住房資格、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。

第十一條 資格取得

居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在我市限購區(qū)域獲得新增購買一套住房資格。

居民家庭一次或多次，將一套或多套住房用于保障性租賃住房的，均只能獲得一次性購買一套住房的資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認定為無房家庭。

第十二條 房源退出

納入保障性租賃住房管理5年期滿后，不再繼續(xù)納管的，可申請退出保障性租賃住房房源庫，同時解除上市交易限制。

納入保障性租賃住房管理后，居民未獲得新增購房資格或已取得新增購房資格但未購房的，可申請?zhí)崆巴顺霰Ｕ闲宰赓U住房房源庫，經審核后可解除上市交易限制，同時取消該政策所支持的新增購房資格。

第十三條 部門職責

市住房建設主管部門負責保障性租賃住房的政策制定、“服務平臺”建設及維護管理等工作；負責保障性租賃住房的政策指導、行業(yè)監(jiān)管。

市公安局、市資源規(guī)劃、市市場監(jiān)管局、市大數據局等部門，按照各自職責負責做好戶籍、居住證、不動產登記等數據信息的核驗、推送工作，確保數據及時共享和互聯互通。

各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)管委會是發(fā)展保障性租賃住房的責任主體，負責房源入庫及退出審核、申請人資格審核、違規(guī)行為調查核實、信訪回復、指導運營服務企業(yè)調解租賃雙方矛盾糾紛等工作。

第十四條 試行期限

本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。

并不能 參與各方面主體
只有購房者面臨著經濟的不確定性和壓力
俗稱割韭菜

有個毛用，要有用早都用上了

商品房不過是一種商品，遲早會完全取消限購。所謂一石二鳥，無非是借此解決保障房數量不足的問題。

西安的就是政策就是撓癢癢?？捎锌蔁o，就不能和成都學學，隨便買。

降息，以租代售都是老一套了，最實惠的就是房價下來，不相信沒有人買，現在所有的政策還是對弱勢群體刺激不大，房價趨勢大家一明二白。最好的方式房產商利益不要太高。{:mocs_30:}

{:mocs_33:}

臨潼、灃東限購取消

！