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國家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)-臨潼篇 為全面了解當(dāng)前臨潼區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，國家統(tǒng)計(jì)局臨潼調(diào)查隊(duì)走訪了臨潼區(qū)住建局及2家房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并隨機(jī)調(diào)查了13戶居民，深入了解臨潼區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)政策執(zhí)行情況、房屋銷售情況、居民的購房意愿、影響居民購房意愿的因素、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的看法以及對(duì)未來房產(chǎn)價(jià)格走向的預(yù)判等情況。結(jié)果顯示，當(dāng)前臨潼區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)成交量較低，受訪居民、房屋中介和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期均不樂觀。 一、居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行看法 （一）居民當(dāng)前購房較少 在調(diào)查的13戶居民中，有2戶居民表示無房；有11戶表示有房，其中有6戶表示目前有2套住房。當(dāng)被問及今年是否有購房意愿時(shí)，調(diào)查的13戶居民中僅有1戶無房戶計(jì)劃在下半年購房，其余12戶居民均表示今年暫無購房計(jì)劃。 原因主要表現(xiàn)在兩方面。一是表示已經(jīng)有房，不打算再購買，這一類占比50%。二是表示資金不足，今年不打算購買，這一類占比41.7%。具體來看，受疫情反復(fù)影響，居民工作、收入受到不同程度沖擊，加之房價(jià)仍在高位，購房壓力凸顯。據(jù)了解，居民未來即使想要買房，也多以購買大面積改善性住房為主。調(diào)查結(jié)果顯示，想要購買90平米以下占比7.7%，這一部分主要是剛需戶；90-120平米占比38.5%，120-144平米占比53.8%，這一部分基本都是目前有房想要購買改善性住房的居民。從居民能夠承受的購房總價(jià)來看，100萬以下占比38.5%，100-150萬元占比46.1%，150-250萬元僅占比15.4%，現(xiàn)有的房屋銷售價(jià)格較居民能夠承受的價(jià)格仍存在一定差距。 （二）居民對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的看法不一 調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策總體看法差異較大，其中表示政策過緊的占比7.7%，偏緊占比30.8%，適度占比30.7%，偏寬占23.1%，過寬占7.7%。具體來看，當(dāng)被問及居民對(duì)近期房貸放寬速度變化的看法。表示無變化的占比53.8%，依然緊張、放款速度依然偏慢占比30.8%，有所放松，放款速度有所加快占比7.7%，其他占7.7%。居民對(duì)當(dāng)前首付款來源審批寬松度變化情況，認(rèn)為依然嚴(yán)格的占23.1%，有所放松占7.7%，無變化占61.5%，其他占7.7%。 （三）居民對(duì)下階段房地產(chǎn)走勢(shì)看法總體不樂觀 當(dāng)被問及未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況。23.1%的居民認(rèn)為仍會(huì)緩慢上行，30.8%的居民認(rèn)為會(huì)保持穩(wěn)定，46.1%的居民則認(rèn)為會(huì)緩慢下行。居民認(rèn)為下階段房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)緩慢下行的原因主要有以下幾方面原因：節(jié)后“小陽春”不明顯占比16.7%，學(xué)區(qū)房熱度明顯下降占比16.7%，本地市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求占比33.3%，重樹信心難度較大占比16.7%，金融政策仍然較嚴(yán)苛占比33.3，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境不友好占比100%，房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段占比33.3%。 （四）超七成居民認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 當(dāng)被問及對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷時(shí)，23.1%的居民認(rèn)為非常大，53.8%的居民認(rèn)為較大，7.7%的居民認(rèn)為一般，認(rèn)為較小的僅占比15.4%。居民認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)逾期交付風(fēng)險(xiǎn)占比最大，達(dá)到76.9%，認(rèn)為資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的占比69.2%，房屋建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的占比38.5%，市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)占比38.5%，政策調(diào)控引起市場(chǎng)波動(dòng)占比38.5%，債務(wù)（杠桿）風(fēng)險(xiǎn)占比7.7%。 二、房屋中介對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行看法 （一）節(jié)后房產(chǎn)中介各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)明顯下滑 調(diào)查結(jié)果顯示，節(jié)后房產(chǎn)中介的帶客量、成交量、房源掛牌價(jià)格及成交價(jià)格均出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。據(jù)中介工作人員介紹，春節(jié)前，疫情管控期間，中介的帶客量、銷售量基本停滯，節(jié)后，社會(huì)面雖然逐步恢復(fù)，但客源未見明顯上升，每天帶客量、月銷售量較正常月份下降50%以上。原因主要是受疫情影響，人們收入減少，部分購房者就業(yè)受到較大影響，有些購房者擔(dān)心首付后，月供難以保證。經(jīng)營業(yè)績下滑導(dǎo)致房產(chǎn)中介面臨關(guān)停壓力。該房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，今年臨潼已有10余家同行關(guān)門停業(yè)中。 （二）房產(chǎn)中介對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不樂觀 房產(chǎn)中介預(yù)計(jì)市場(chǎng)信心會(huì)繼續(xù)下降。原因主要是二手房業(yè)主心理價(jià)位較高，對(duì)未來房市充滿信心，惜售心理強(qiáng)，相信房價(jià)還會(huì)有更大的增值空間。而購房者認(rèn)為隨著調(diào)控政策的趨緊，以及“房住不炒”理念的深入人心，未來房地產(chǎn)價(jià)格仍有下降空間，加之疫情影響，購房者購房情緒不斷下降。售房者和購房者心理預(yù)期差不斷拉大，導(dǎo)致二手房交易量難以提升。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面 （一）企業(yè)基本經(jīng)營情況 一是到訪客戶量連續(xù)多月較低，成交周期持續(xù)拉長。據(jù)被訪者介紹，由于節(jié)前受新冠疫情影響，售樓部按照疫情防控要求，一直處于關(guān)停狀態(tài)。節(jié)后雖正常營業(yè)，但客戶到訪量極少，隨著疫情防控逐漸好轉(zhuǎn)，客戶量有所上升，但幅度不大，客戶量仍不足正常時(shí)期的50%。目前，每天客戶到訪量僅10余人，且多為咨詢和了解類客戶。從已成交客戶及到訪客戶類型看，70%的客戶為剛需客戶，20%的客戶為改善型客戶，10%的客戶為其他類型客戶。 二是新盤開盤蓄客量極少，促銷打折幅度高。據(jù)調(diào)查了解，該企業(yè)本月底將新出一棟樓盤，共計(jì)140余戶，目前，登記有意向的客戶僅有10余戶。從目前的銷售情況來看，為進(jìn)一步加快銷售進(jìn)度，及時(shí)回款，企業(yè)已經(jīng)將銷售價(jià)格壓到政策允許的最低限度。打折優(yōu)惠力度接近15%。 三是企業(yè)流動(dòng)資金緊張，后期暫無土拍計(jì)劃。目前企業(yè)流動(dòng)資金極為緊張，主要是銷售回款極慢，受疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)滯脹影響，已出的部分房型已推出半年之久，仍未成交。3月底又即將推出140余套房源，建設(shè)資金均由企業(yè)獨(dú)立承擔(dān)，一旦后期銷售不暢，回款難，恐將引發(fā)流動(dòng)資金枯竭。企業(yè)前期土拍較為積極，目前仍有一塊140余畝的建設(shè)用地儲(chǔ)備。當(dāng)前未有拍地計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年恐都不會(huì)有再拍地計(jì)劃。 （二）企業(yè)對(duì)二季度及全年市場(chǎng)預(yù)判不樂觀 企業(yè)對(duì)二季度及全年市場(chǎng)預(yù)判很不樂觀。主要原因有以下幾點(diǎn)：一是金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于收緊狀態(tài)。二是疫情影響較大。對(duì)居民消費(fèi)、就業(yè)均造成較大影響，很多購房者延緩或推遲了購房計(jì)劃。三是目前購房者購房觀念逐步轉(zhuǎn)變，特別是購房投資的理念在當(dāng)前年輕人心中的觀念已經(jīng)改變，“房住不炒”的理念已經(jīng)深入人心。 （三）企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩方面風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)介紹，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面。一是企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控不斷趨緊，期房的銷售更加嚴(yán)格，以前取得預(yù)售證后便可銷售房源，現(xiàn)在則是在取得預(yù)售證的同時(shí)，需要房屋整個(gè)主體建設(shè)完成并驗(yàn)收后才可銷售，因此企業(yè)墊資極大，很容易造成資金鏈斷裂。二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著疫情影響及人們購房理念的轉(zhuǎn)變，加之調(diào)控政策的限制，居民觀望情緒越來越高，新房銷售周期不斷拉大。 （四）企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松但效果有限 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策總體較去年有所放松，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)控政策較去年也略有所放松。如返還給企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管比例較去年提高了5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)減緩企業(yè)流動(dòng)資金緊張起到了積極作用，但影響有限，企業(yè)更期盼促進(jìn)庫存房源銷售的積極政策。 四、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見、建議 （一）居民認(rèn)為保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展應(yīng)從多方面進(jìn)行加強(qiáng) 為保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，在調(diào)查的13戶居民中，30.8%的居民認(rèn)為應(yīng)該降低首付比例，23.1%的居民認(rèn)為應(yīng)該降低土拍保證金最低比例，15.4%的居民認(rèn)為應(yīng)該對(duì)受困房企貸款展期、續(xù)貸，15.4%的居民認(rèn)為應(yīng)該提供公積金貸款額度，同時(shí)認(rèn)為優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管比例，根據(jù)去化周期確定住宅用地供應(yīng)量，松動(dòng)限購條件、限貸，下調(diào)住房貸款利率方面占比均為7.7%。 （二）房地產(chǎn)中介認(rèn)為應(yīng)從放寬二手房貸款政策及放松金融調(diào)控政策兩方面發(fā)力 一方面放寬二手房貸款政策。建議可借鑒新房購房貸款政策，適時(shí)推出公積金和商貸新型組合貸款模式，以降低購房者的資金壓力，促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易量提升。另一方面放松房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。對(duì)于在建項(xiàng)目適度放寬金融貸款政策，保證開發(fā)企業(yè)的資金鏈安全，避免造成新房延期交付或直接爛尾情況的發(fā)生，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，增強(qiáng)購房者購房信心。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)希望調(diào)控政策能夠因城而異 一是建議取消臨潼的限購政策。原因是臨潼區(qū)屬于西安市的郊區(qū)，又是旅游大區(qū)，外地甚至外省客源較多，完全采取和西安市區(qū)相同的限購政策對(duì)臨潼房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)制約因素極大，因此建議取消。二是建議金融政策因城而異。從新房的銷售情況來看，西安市區(qū)仍然銷售較好，但臨潼區(qū)新房的銷售極為緩慢，回款周期達(dá)到半年之久，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控政策卻與西安市區(qū)相同，對(duì)臨潼的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，同樣規(guī)模的項(xiàng)目，臨潼企業(yè)的墊資周期和墊資金額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西安市區(qū)企業(yè)。三是建議降低居民購房貸款利率。目前居民購房觀望意識(shí)較強(qiáng)，要想提升房地產(chǎn)庫存去化率，降低居民購房貸款利率是最直接和有效的辦法。
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