西安出臺(tái)防范商品房延期交房增量問題工作措施

7月14日，西安市住建局、西安市自然資源和規(guī)劃局等五部門聯(lián)合發(fā)布了防范商品房延期交房增量問題工作措施，旨在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有效防范商品房延期交房增量問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。記者了解到，工作措施包括嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定、實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過程監(jiān)管、加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為、健全房地產(chǎn)信用管理等六個(gè)方面。

嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定
參與商品住房用地競(jìng)買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金

確保購(gòu)地資金合規(guī)。參與商品住房用地競(jìng)買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競(jìng)買商品住房用地的，取消競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還。

實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過程監(jiān)管
實(shí)時(shí)監(jiān)督施工質(zhì)量和建設(shè)工期

依法組織項(xiàng)目建設(shè)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)土地、工程規(guī)劃許可、施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件，按照基本建設(shè)程序組織工程建設(shè)。不得隨意變更經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件，確需變更的需報(bào)原審批部門同意。

加強(qiáng)工程建設(shè)管理。建筑設(shè)計(jì)單位和施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可及其附圖，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和審查，未經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件不得使用；施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件實(shí)施工程建設(shè)；監(jiān)理單位應(yīng)按照施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件實(shí)施工程監(jiān)理，實(shí)時(shí)監(jiān)督施工質(zhì)量和建設(shè)工期，對(duì)存在質(zhì)量安全隱患和停工超過一個(gè)月的項(xiàng)目，要及時(shí)報(bào)告轄區(qū)住建部門。

各轄區(qū)資源規(guī)劃、住建、城管部門應(yīng)建立“一項(xiàng)目一檔案”制度，自項(xiàng)目開工至竣工依照各自職責(zé)對(duì)工程建設(shè)情況實(shí)施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。

加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理
開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可要嚴(yán)格形象進(jìn)度

嚴(yán)格形象進(jìn)度。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。
規(guī)范銷售活動(dòng)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過商品住房銷售公示平臺(tái)組織銷售活動(dòng)。在銷售過程中，要按規(guī)定公示企業(yè)基本情況、開發(fā)證照、項(xiàng)目基本信息、房屋銷售信息、項(xiàng)目周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等信息。

強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管
商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管資金 無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任

資金全額入賬。開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)將商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）全部直接存入監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，不得直接收取或另設(shè)賬戶收存房款。未按合同約定將首付款（按揭貸款購(gòu)房）或全款（一次性付款購(gòu)房）存入監(jiān)管賬戶的，不予辦理《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案。

嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗(yàn)收前，不得超過95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過99%；不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

強(qiáng)化技術(shù)支撐。優(yōu)化商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管部門、購(gòu)房群眾對(duì)預(yù)售資金交存信息隨時(shí)可查；提高線上預(yù)售資金交存率、智能POS機(jī)使用率，實(shí)現(xiàn)1個(gè)工作日內(nèi)系統(tǒng)智能對(duì)賬；通過網(wǎng)簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤購(gòu)房貸款入賬情況，確保購(gòu)房貸款交存至監(jiān)管賬戶。

加強(qiáng)賬務(wù)核對(duì)。各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對(duì)賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處。

夯實(shí)銀行責(zé)任。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

人行西安分行營(yíng)管部應(yīng)對(duì)商業(yè)銀行賬戶管理、結(jié)算情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；市金融工作局應(yīng)協(xié)調(diào)國(guó)家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。

規(guī)范商品房交付行為
竣工驗(yàn)收合格后開發(fā)企業(yè)應(yīng)通知購(gòu)房人代表對(duì)進(jìn)行預(yù)查驗(yàn)

建立預(yù)查驗(yàn)制度。各轄區(qū)住建部門要督促開發(fā)企業(yè)組織五方責(zé)任主體單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，開發(fā)企業(yè)通知購(gòu)房人代表對(duì)擬交付房屋進(jìn)行預(yù)查驗(yàn)；發(fā)現(xiàn)問題的，要及時(shí)整改并通報(bào)整改結(jié)果。

公示交房資料。房屋交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人提供“兩書一表”，即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。

健全房地產(chǎn)信用管理
開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋信用等級(jí)可評(píng)為差

強(qiáng)化信用管理。開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴(yán)重社會(huì)影響的，記為信用等級(jí)差的企業(yè)，向社會(huì)公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

建筑設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位因違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，應(yīng)記入信用檔案并向社會(huì)公示；情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。