三重懸念，開啟六月西安樓市

五月，大西安共24個登記項目，上線5340套房源，最終核驗人數(shù)12796人，“千人搖”樓盤2個，分別是天地源云水天境、華潤紫云府。

天地源云水天境一直在軟件新城保持著極高的性價比，屢開屢爆，此番最后一批次房源推出，該盤完成清盤，無論是后期的土拍還是新房供應(yīng)，兩萬出頭單價買軟新的機會不會再有。

華潤紫云府是很典型的資源+供應(yīng)短缺驅(qū)動升溫的樓盤，其首開登記情況不算火爆，但隨著學(xué)校的落位以及整個港務(wù)區(qū)新房供應(yīng)的縮量，該盤越開越火，一萬五出頭買港務(wù)區(qū)的房子，大家從開始嗤之以鼻開始樂于搖號。


今年以來的月度開盤去化率時高時低，主要還是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡、市場需求分化導(dǎo)致，性價比高的樓盤扎堆時，市場熱情高一些，反之則下滑。

五月，監(jiān)測到15個開盤項目，開盤即清的項目共四個，天地源云水天境、華潤紫云府、萬科翡翠國際、紅星天鉑均是登記爆滿的搖號盤。

不多的開盤項目里捕捉到三點趨勢：

第一，外圍市場平靜，中梁鎏金云璽、香榭匯灃開盤去化并不理想，說到底還是主城與外圍市場的熱度差異；

第二，高新三期未來之瞳南側(cè)開始推貨，龍湖青云闕、碧桂園高新云墅二期攜小面積入場，單價低、總價低，很大程度影響了新希望錦麟天璽最后一次加推的開盤成績。

結(jié)合后期新盤信息，高新三期今年的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會很均衡，既有百平米出頭的剛性三房，也有大面積高總價的改善平層，高新的購買力能否經(jīng)得起下半年的市場考驗，繼續(xù)觀察。

第三，開盤差不代表賣的差，典型如高新天谷雅舍，云水天境選完房，該盤便頻傳捷報，190戶型很快售罄；上河云璟、旭輝國宸府平銷期間也在不斷出貨，其實平銷才是市場的常態(tài)，搖號買房本來就是畸形產(chǎn)物。

貳丨二手房近況

因為仍存在新房限價，二手房才能夠反應(yīng)真實的市場，尤其是在二手房指導(dǎo)價淡出市場、0528新政中關(guān)于限購限售的放松，很多人也想摸清現(xiàn)在，特別是新政后二手房出現(xiàn)了哪些變化。


限購放松，目的就是為了擴充需求，從居住證需要排隊辦理可以看出一些端倪，需求面確實擴大了。

從大機構(gòu)的平臺數(shù)據(jù)和實地踩到的信息來看，限售放松，并沒有出現(xiàn)掛牌量大漲。對比了兩個二手房平臺數(shù)據(jù)，目前整個西安的掛牌量穩(wěn)定在11萬左右，而2020年、2021年底，掛牌量也有10-11萬這個水平，數(shù)據(jù)沒有太多異動。

新政才出來幾天，就指望房東們立馬拋售，怎么著也得觀望觀望。

況且西安這次政策調(diào)整，只是把限售政策撥回了“去年330政策”之前，能夠釋放的房源量遠不如如此前嚴(yán)防限售的杭州、成都。

聊了幾個片區(qū)負(fù)責(zé)人，今年掛牌量增長的小高峰，反而是一月封城、二月春節(jié)之后，一些房東有著迫切的套現(xiàn)心理，目前這個0528新政，是對二手房需求和供應(yīng)的雙重提振，買賣雙方還在觀望博弈的過程。

跟掛牌量相比，反應(yīng)需求端的帶看、成交數(shù)據(jù)就要警惕了。


開年后，二手房的帶看量很有可能出現(xiàn)“三連跳”，二月帶看20953組，三月39264組，四月47463組，五月數(shù)據(jù)還在盤，但大概率會超過四月。

跟去年7萬及以上的單月帶看量還不能媲美，但二手房的市場關(guān)注度實打?qū)嵉爻霈F(xiàn)好轉(zhuǎn)，目前已經(jīng)走出了二手房指導(dǎo)價剛出時的低迷。

最終的成交量上，浐灞、城西、經(jīng)開、高新、城南、長安、曲江這七個區(qū)域，已經(jīng)有抬頭的跡象，多則同比漲幅超20%，少則5%，浐灞、高新、曲江領(lǐng)漲！


二手房市場中的主力需求一直都是剛需，各區(qū)域內(nèi)的主力樓盤，小面積低總價的戶型很好出手，昨天還有位粉絲跟我互動，聽說“剛需開始下場搶房了”，其實一直都是如此，新房市場面積大門檻高，買兩室小三室，只能在二手房里淘。

新政還沒一周，看不到掛牌量的大漲，也沒有短期成交量的暴漲，二手房市場即便沒有新政，也在陸續(xù)回暖，政策出臺，需求的確大了，但可供應(yīng)房源也增多了。

叁丨留給六月的三點期待

五月西安樓市面臨的還是供應(yīng)量缺失、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡“改善盤多、剛需盤少”的問題。

六月已至，但西安樓市也將迎來三重考驗：

第一，五月共有14個項目進行價格公示，備案節(jié)奏較四月加快，其中不乏主城區(qū)高性價比項目與外圍區(qū)域樓盤，屆時登記/核驗人數(shù)、開盤去化是否會上漲，新政對市場的影響究竟有多大？

第二，新政在市場中的持續(xù)發(fā)酵，比如甩給各銀行的首付比例、利率調(diào)整，六月應(yīng)該會陸續(xù)有結(jié)果，比如目前一些小銀行已經(jīng)可以“認(rèn)貸不認(rèn)房”了，新房利率、二套首付/利率的變化，皆是民眾關(guān)注度很高的話題。

第三，西安今年的集中供地首批次這兩天就會出結(jié)果，不搖號地塊今天已出結(jié)果，多是國企/央企/城投公司接盤，明天搖號地塊確定得主，關(guān)注今年西安集中供地的結(jié)果和熱度（搖號地塊時間：6月2日、6月14日、6月23日），也能看出今年開發(fā)商對于西安市場的判斷以及現(xiàn)行土拍政策是否還有調(diào)整的必要，這些都對下半年，乃至明年的新房的市場有著密切影響。

已經(jīng)沒有懸念了。

{:mocs_33:}

眾多二線城市放開遠城區(qū)限購，西安可以作為參考。放開城六區(qū)以外區(qū)域的限購令，以增加房地產(chǎn)市場活力。

房地產(chǎn)發(fā)展有點畸形了。

{:mocs_42:}

聽說6月有50多個盤近2萬套房源上市，恐怕是市場最內(nèi)卷的一個月。

當(dāng)國家支持經(jīng)濟，投放更多的錢到市場上時，你認(rèn)為房價是漲是跌？

按照貨幣政策傳導(dǎo)機制，距離流入樓市還早著呢，在這之前是漲是跌