西安樓市新政中飽受爭議的“延期交房”條文？

2022年的開端，房地產(chǎn)市場中高頻出現(xiàn)的詞語包括但不限于“暴雷”“資金短缺/挪用監(jiān)管資金”“延期交房”等一系列負(fù)面詞語。

與此同時，“救市”一詞從1月起小城市偷偷摸摸發(fā)布政策，到3月16日金融委、央行、財政部、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、外匯局六部委集體表態(tài)維穩(wěn)，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超70城通過降首付、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度、放開限售、限購等政策，為樓市松綁，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。

近日一份日期為4月6日由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十條措施》的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳。

這份文件也被視為西安樓市的“救市十條”。

XI'AN

  未公開的“救市十條”

相較于限購、限售等一系列遏制房價上漲的政策的高調(diào)發(fā)布，救市政策的發(fā)布方式往往顯得要低調(diào)許多。

如4月1月蘭州發(fā)布落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略部署，雖說標(biāo)題是強(qiáng)省會，但內(nèi)容幾乎全部都是房地產(chǎn)救市政策，大概包括：全面放松限購、限售；降低購房首付比例；重啟貨幣化安置......

而蘇州4月11日在媒體多方求證下才公開表態(tài)的“二手房限售由5年改3年”政策，此前早就有五花八門的爆料流傳，且無政策文件掛網(wǎng)。

本次西安“救市十條”我們也未在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)期官網(wǎng)上看到，但網(wǎng)絡(luò)流傳的西安市建發(fā)【2022】45號政策文件全文，格式、蓋章齊全，長時間大范圍流傳以來也并無辟謠，可見確有其文。

詳細(xì)內(nèi)容如下：

一、優(yōu)化審批模式。對實(shí)施電子證照的事項(xiàng)，全程網(wǎng)上辦理；對需要核發(fā)紙質(zhì)證照的事項(xiàng)，經(jīng)申請人同意，可通過郵政企業(yè)送達(dá)；對確有必要到審批部門辦理的事項(xiàng)，要按照疫情防控要求辦理。

二、壓縮業(yè)務(wù)辦理時限。商品房預(yù)售許可辦理時限由10個工作日壓縮至3個工作日；建筑工程施工許可符合辦理?xiàng)l件的，即時受理，當(dāng)日辦結(jié)；對線下辦理事項(xiàng)，符合辦理?xiàng)l件的當(dāng)場辦結(jié)。

三、推行“容缺”受理。對已完成竣工驗(yàn)收備案尚未辦理房屋所有權(quán)首次登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案表及實(shí)測成果報告替代房屋權(quán)屬分戶表申請辦理商品房現(xiàn)售備案。對其他法定需要紙質(zhì)資料的事項(xiàng)，按照“全程網(wǎng)辦、即時受理、資料后補(bǔ)”的方式，在一個月內(nèi)補(bǔ)齊紙質(zhì)資料。

四、創(chuàng)新項(xiàng)目勘查模式。建筑工程施工許可審批與質(zhì)量安全監(jiān)督申報實(shí)行聯(lián)合踏勘；商品房預(yù)售許可采取與申請人視頻等方式核查工程形象進(jìn)度，并留存相關(guān)工作記錄；鼓勵有條件的區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建管理部門通過影像設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程勘查。

五、推進(jìn)線上業(yè)務(wù)辦理。鼓勵開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過線上銷售平臺開展銷售、中介業(yè)務(wù)，在做好疫情防控措施后，可進(jìn)行“一對一”預(yù)約看房、簽約。

六、暢通農(nóng)民工工資專戶撥付渠道。開發(fā)企業(yè)根據(jù)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付給與其簽訂合同的施工企業(yè)時，可以申請直接撥付至施工企業(yè)設(shè)立的農(nóng)民工工資專戶。

七、緩交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。由開發(fā)企業(yè)申請，并作出緩繳書面承諾且無違法違規(guī)行為和不良誠信記錄的，可予以延期繳納，延期繳納時間最長不超過6個月。

八、完善購房資格審核標(biāo)準(zhǔn)。在我市限購區(qū)域范圍內(nèi)購買住房的居民家庭，受疫情影響未能連續(xù)繳納社保或個稅的，補(bǔ)繳后視為連續(xù)繳納。

九、合理解決合同履約問題。妥善解決商品房買賣合同履約問題，受疫情影響造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不計(jì)入違約期。

十、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障開發(fā)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予開發(fā)企業(yè)貸款展期、降息。

XI'AN

  疫情下的交房兩極化

總體來看，西安版“救市十條”從多個方面為房企紓困，包括優(yōu)化審批模式、壓縮辦證時限、推進(jìn)線上辦理、延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、給予開發(fā)企業(yè)貸款展期、降息等，針對的都是房企目前存在和正在面臨的困境。

這些政策的推出正向而論是為房企減負(fù)，幫助房企能維持正常運(yùn)營，深層次則督促房企能迅速推盤上市，不讓資金鏈斷裂，也避免樓盤頻繁停工。

在爛尾、跑路等隱患環(huán)繞市場上空的現(xiàn)在，西安“救市十條”的出現(xiàn)，從房企角度來看，如能落實(shí)具體，短期內(nèi)確實(shí)能幫助企業(yè)大大緩一口氣。

同時，也用提高行政效率的方式減少“無證房”的出現(xiàn)，維護(hù)購房者權(quán)益。

只是，在延期交房已成為購房者“心魔”的大環(huán)境下，第九條的模糊表態(tài)著實(shí)讓大眾為之擔(dān)憂。

疫情以來，人員密集、物流頻繁的建設(shè)工地向來是被重點(diǎn)關(guān)注的對象，一旦有風(fēng)吹草動，在疫情防控要求下停工也在所難免。

這也讓房屋交付呈現(xiàn)兩種極端情況，一部分開發(fā)商為趕工交付而帶來的質(zhì)量影響，一部分開發(fā)商則是拿著疫情停工當(dāng)幌子，實(shí)質(zhì)是因自身資金問題，使部分新房面臨無法按時交付的風(fēng)險。

這兩種極端情況在西安也并不少見，如近期大量紫薇東進(jìn)的業(yè)主反映，紫薇東進(jìn)四期1-6#樓的違規(guī)交房事件。

據(jù)了解，紫薇東進(jìn)1-6#樓收房時間為2021年12月31日，7#樓收房時間為2022年6月30日。此前由于疫情影響，1-6#樓并未按此時間收房，對此業(yè)主表示理解。

但自2月中旬開始，1-6#樓業(yè)主們陸續(xù)接到開發(fā)商通知3月錯峰收房，問題也接踵而至。

從無“三書一表”全部文件的違規(guī)交房，到業(yè)主曝光出來的現(xiàn)場交房照片，房屋施工質(zhì)量粗糙、公區(qū)綠化縮水；宣傳的人車分流，實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)地面停車位。

紫薇東進(jìn)的這次強(qiáng)制交房，屬實(shí)大跌眾人眼鏡，在業(yè)主的反饋下也被相關(guān)部門要求其停止交房。只是，媒體多方爆料下，作為西安的老牌房企的紫薇地產(chǎn)并沒有因?yàn)樽限睎|進(jìn)項(xiàng)目的高盈利而做到“保質(zhì)交房”，此前二期、三期也曾違規(guī)交房均被相關(guān)部門叫停。

本次以疫情為借口，再次違規(guī)交房，看來也是新環(huán)境下的老辦法了......

紫薇東進(jìn)業(yè)主爆料圖片

交房交出一堆問題，而交不了房則更讓人頭痛。

3月以來，位于國際港務(wù)區(qū)的匯悅城二期被業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴長期停工延期交房，對此，匯悅城則是用一則通知，告知業(yè)主項(xiàng)目因疫情影響而長期停工，無法按時交付。

實(shí)際上，據(jù)業(yè)主反饋疫情造成的停工并非他們認(rèn)可的理由，因?yàn)閰R悅城二期有很多購房者的購房合同是在2020年二季度以后簽訂的，當(dāng)時西安已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，之后疫情防控態(tài)勢平穩(wěn)，項(xiàng)目施工應(yīng)該不會受太大影響。

去年年底疫情發(fā)生時，本已接近第一批次的交房時間，當(dāng)時項(xiàng)目的進(jìn)展情況距離竣工的要求相差甚遠(yuǎn)，頻繁拿疫情為由延期交房，有些說不過去。

同時，業(yè)主也表示疫情只是幌子，真實(shí)情況是匯悅城銀行監(jiān)管賬戶僅剩余兩百余萬資金，其他資金都被開發(fā)商轉(zhuǎn)出，并質(zhì)疑國際港務(wù)區(qū)的資金監(jiān)管。

顯然，除疫情以外的因素也都并非偶發(fā)，因此延遲交付應(yīng)是可以預(yù)見的，既然交房時間確定了，就不能拿疫情做掩蓋，充當(dāng)其他情況而造成違約的“擋箭牌”。

圖片來源：西安晚報

XI'AN

  疫情不應(yīng)成為延期交房的“擋箭牌”

實(shí)際上，隨著疫情防控的常態(tài)化，無論是從復(fù)工復(fù)產(chǎn)、穩(wěn)定行業(yè)市場的角度還是滿足業(yè)主住宅需要的角度，大部分工地都已經(jīng)恢復(fù)了正常的建設(shè)進(jìn)度?？杉幢阍谶@種情況下，被疫情耽誤仍被一部分開發(fā)商拿來當(dāng)做不能按時交付的理由。

本次，西安“救市十條”則更是表示，“受疫情影響造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不計(jì)入違約期?！?/div>

大眾對于該條文的爭議點(diǎn)則在于過于模糊，畢竟該條文實(shí)施的前提是“合理解決合同履約問題”。對于疫情影響，什么條件下是合理，條文并沒有給出詳細(xì)界定，比如政府下發(fā)文件點(diǎn)名某樓盤因疫情防控需求而停工，這類有依據(jù)的限制。

如果沒有細(xì)則限制，那這一條對尋找政策漏洞無孔不入的開發(fā)商來說，可預(yù)見的是將會被用的極致。

實(shí)際上，疫情造成的停工購房者大多理解，而有些情況也確實(shí)特殊，如在本地已經(jīng)恢復(fù)正常的情況下，工人是外地的，需要隔離；建材來自某城市，受疫情影響無法運(yùn)輸?shù)鹊取?/div>

但這都不是長期停工的理由，因?yàn)樵诠さ夭徽w停工的情況下，總有方式去解決。

但開發(fā)商依舊拿疫情當(dāng)借口去延期交房，原因也很簡單，在絕大多數(shù)的購房合同中，因?yàn)椴豢煽沽υ斐傻难悠诮桓叮_發(fā)商是不需要承擔(dān)違約責(zé)任的，也就是說業(yè)主不能因?yàn)橐咔榈脑蛳蜷_發(fā)商主張索要賠償。

而業(yè)主顯然無法接受開發(fā)商能一直使用這一條“免死金牌”去規(guī)避自身問題造成延期交房。

疫情不是違約“擋箭牌”，開發(fā)商不能隨便一句“不可抗力”就轉(zhuǎn)嫁內(nèi)在的經(jīng)營風(fēng)險，一甩了之。

西安在救市的同時，需要考量政策的完善性，以免損傷購房者的正當(dāng)權(quán)益。

XI'AN

  疫情之下，購房者也有苦楚

如果說開發(fā)商可以拿疫情當(dāng)不可抗力去延期交房，那么購房者亦有延期銀行貸款的訴求。

在“救市十條”中，第八條保障了購房者獲得購房資格的連貫性，而第十條則保障了剛需購房人群的合理資金需求。

合理資金需求可以理解為加快貸款審批及放款，那么對因疫情而導(dǎo)致的購房者個人資金鏈斷裂，無法按期繳納房屋貸款，算不算合理資金需求呢？

這也是條文需要明細(xì)或官方給出解讀的地方。

實(shí)際上，前日中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行五大國有商業(yè)銀行已經(jīng)公開表態(tài)：對受疫情影響的個人住房貸款客戶，可提供包括延后還款時間、延長貸款期限、調(diào)整賬單計(jì)劃等在內(nèi)的服務(wù)支持。

但具體情況要看各地、各分行的實(shí)際情況。

西安樓市情報也咨詢了各銀行的實(shí)際執(zhí)行情況，大致來看，部分銀行認(rèn)可的延緩貸款期限是西安實(shí)行封閉管理期間，并可約定推遲一段時間，且不上征信。

但同時強(qiáng)調(diào)：延遲還款不代表推后還款，實(shí)際上延遲期間的本金和利息也要在約定時間前一次性還完。

也有銀行表示確實(shí)有政策，但辦理手續(xù)麻煩，辦理期限也短暫。

當(dāng)然，更多銀行則是表態(tài)并未接到通知，也無相關(guān)政策推出。

顯然，西安“救市十條”是否也需要考慮同銀行協(xié)調(diào)，給出受疫情影響而造成的購房者房貸斷供情況的一些解決政策或措施。

IXIAN.CN

整體而言，目前曝光的西安“救市十條”仍然不夠完善，或許這也是政策尚未掛網(wǎng)的原因之一，如若該政策確要執(zhí)行，還需要更為完善的考量，以及詳細(xì)的官方解讀。

我們也希望，“救市十條”能真正起到救市的作用，市場也從來不是開發(fā)商單方面構(gòu)成的，購房者的聲音理應(yīng)被傾聽。

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疫情就是不可抗力，政府出臺實(shí)事求是的政策，難道把開發(fā)商逼死跑路爛尾了你就舒坦了？

以前不知道誰發(fā)明的“違建”這個詞，所以后面有很多地方在拆遷的時候?yàn)榱瞬桓跺X或者少付錢，就說人家是“違建”，違建背鍋了，現(xiàn)在“疫情”也給很多事件背鍋了，我國是個神奇的國度

龍霄寶麗 發(fā)表于 2022-4-14 10:00
以前不知道誰發(fā)明的“違建”這個詞，所以后面有很多地方在拆遷的時候?yàn)榱瞬桓跺X或者少付錢，就說人家是“違 ...

其實(shí)到底什么問題，上面清楚的很

不買期房

“受疫情影響造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不計(jì)入違約期”
我說就想問一句，疫情只影響企業(yè)嗎？
對個人影響大還是企業(yè)影響大，很多人因?yàn)橐咔闊o法營業(yè)、沒有收入、房租卻照舊；
因?yàn)橐咔樗腥硕际艿搅瞬煌潭鹊慕?jīng)濟(jì)損失；
政府體諒企業(yè)難處，也應(yīng)該體諒群眾的難處！
堅(jiān)決反對以疫情為借口違約不賠償

十八子xian 發(fā)表于 2022-4-14 09:52
疫情就是不可抗力，政府出臺實(shí)事求是的政策，難道把開發(fā)商逼死跑路爛尾了你就舒坦了？

我說就想問一句，疫情只影響企業(yè)嗎？
對個人影響大還是企業(yè)影響大，很多人因?yàn)橐咔闊o法營業(yè)、沒有收入、房租卻照舊；
因?yàn)橐咔樗腥硕际艿搅瞬煌潭鹊慕?jīng)濟(jì)損失；
體諒企業(yè)難處，誰諒人民群眾的難處！

{:mocs_48:}

疫情不應(yīng)成為延期交房的“擋箭牌”

看看了

{:mocs_4:}買期房？別逗了

{:mocs_51:}

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