詳細(xì)披露西安農(nóng)村拆遷款到農(nóng)民手里為什么會大幅度縮水

“地產(chǎn)SZ”DXN：我在曲江這幾年波瀾壯闊來源：

時代周報

本報記者 姚海鷹 發(fā)自西安  （如有侵犯，請告知聯(lián)系刪除）

7月31日，酷熱，無風(fēng)。在西安市曲江唐華賓館，段先念接受時代周報獨(dú)家專訪。

　　這位極具爭議的副市長在兩位宣傳官員的陪同下緩步出場，手持一摞事先準(zhǔn)備的材料，神情嚴(yán)峻，略顯拘謹(jǐn)。開始，與記者隔一張長茶幾的他不茍言笑，偶爾盯著面前的那杯鐵觀音，端起來，又輕輕放下。

　　然而，當(dāng)談到外界對“曲江模式”的質(zhì)疑時，段馬上聲調(diào)提高，語速加快，變得興致盎然。最后，他干脆將左腿蹺起來，放在右膝上。這個姿勢，一直保持到2小時的采訪結(jié)束。

　　曲江，乃段先念的“發(fā)家”之地。2002年，段入主曲江新區(qū)。6年后，他因“成功開發(fā)曲江和運(yùn)營西安城市價值”，被任命為副市長，是迄今中國省會城市中唯一出身地產(chǎn)商的副市長。

　　因?yàn)榍某晒Γ靼惨严?shù)將大明宮、法門寺、漢長安城和臨潼等歷史文物遺址區(qū)全部交給段先念運(yùn)作。同時，也正是因?yàn)榍Ｊ降牡禺a(chǎn)運(yùn)作，外界紛紛質(zhì)疑—以保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)之名，行開發(fā)地產(chǎn)抬高房價之實(shí)。

　　一個不爭的事實(shí)是，在全國抑制房價的大背景下，曲江的房價甚至高達(dá)4萬-6萬元/平方米，成為西安名副其實(shí)的富人區(qū)，炒房者蜂擁而至，空置房十之八九。

　　但在段看來，“曲江模式”對于西安的發(fā)展乃善莫大焉，高房價是物有所值，而且，還有很大上漲空間。

　　他向本報記者開門見山道：“按照西安市委書記孫清云的說法，如果否定曲江模式，就是否定西安市這幾年來的發(fā)展路子?！彼f這句話的語氣，堅定，強(qiáng)勢，顯得毋庸置疑。

　　段也不諱言“紅頂商人”的身份，他說：“我就是以這個身份為政府做事賺錢，體現(xiàn)的是省、市領(lǐng)導(dǎo)對我的信任?！?/font>

　　對于曲江模式在運(yùn)營中盈利不佳的事實(shí)，他的說法是：“我們只是政府的一只手，從來不追求盈利，如何成功運(yùn)營西安這座城市，挖掘它的文化號召力，才是我們真正的使命?！?/font>

　　“曲江為西安發(fā)展破題”

　　時代周報：“曲江模式”能得以實(shí)施的大背景是什么？

　　段XN：13朝古都的西安曾有個“皇城復(fù)興”計劃，但一直沒有具體實(shí)施。1996年國務(wù)院批準(zhǔn)西安市第三次文化修編，西安城區(qū)是396平方公里，其中有108平方公里是歷史文物遺址，這些地方是不能動土的，包括曲江，就使得文物保護(hù)和城市建設(shè)成了矛盾關(guān)系。遺產(chǎn)最多的地區(qū)最窮。

　　曲江是為西安發(fā)展破題，是一個先行者，踐行了“皇城復(fù)興”計劃，沒有它整個“皇城復(fù)興”計劃到現(xiàn)在還沒啟動。

　　時代周報：曲江最初的開發(fā)定位是怎么確立的？

　　段XN：整個曲江一期16平方公里，除了這5700畝公共空間外，其余的只能做娛樂、旅游和房地產(chǎn)開發(fā)，不能做別的項目，這是西安市政府當(dāng)時的決策，現(xiàn)在看來非常正確。

　　時代周報：“曲江模式”的雛形如何形成？

　　段XN：曲江也是歷史文物遺址，這里從唐代以來就是九五之地，皇家的后花園，遺產(chǎn)比較多。而且，這里也是西安的風(fēng)水寶地，在西安的東南方向。

　　要開發(fā)這里首先得有錢，2002年，西安的財政收入才47個億，政府不可能給曲江多少建設(shè)資金。錢從哪里來？我們就先融資花5個億把大雁塔北廣場建起來，把這里的臟亂差拆除了，把文化、休閑和旅游結(jié)合起來。在2003年12月31日開放時，居然來了10萬人。這樣，地價就高了，地產(chǎn)商就來了，這個成功給了我們很大的信心。

　　我們又花14億做第二個項目大唐芙蓉園，當(dāng)時的西安市委書記、現(xiàn)在的山西省委書記袁純清稱為：“國內(nèi)震撼，世界驚奇”，人們從這里找到了大唐氣象，對唐朝的理解不再是支離破碎的。在12個文化區(qū)里，唐的詩歌、軍事和建筑等都展現(xiàn)出來了。

　　幾個大項目做下來，歷史文化遺產(chǎn)得到保護(hù)了，旅游帶動了，人氣多了，房地產(chǎn)自然就帶動了，曲江模式就形成了。

　　時代周報：曲江就是通過做文化使土地升值，解決了開發(fā)資金的問題。

　　段XN：應(yīng)該說開始很困難，主要靠負(fù)債，但我們抓住了幾次機(jī)會，2003年、2005年和2006年，特別是2007年十七大以后，國家明確了要加快城市化進(jìn)程，這是一個契機(jī)，全國的房地產(chǎn)市場恢復(fù)了。再一個就是金融危機(jī)對我們的幫助，那時候銀行的錢不愿給民營企業(yè)，愿意給我們，我們手頭的錢很多，就加快了發(fā)展速度。

　　時代周報：你所理解的曲江模式是什么？

　　段XN：所謂曲江模式，就是一種歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用的模式，如何在保護(hù)和利用之間找到一個恰如其分的點(diǎn)。就是在政府沒錢的情況下，如何用市場機(jī)制來發(fā)展我們的城市。

　　時代周報：“曲江模式”現(xiàn)在被西安寄予厚望，成為了開發(fā)古城的范本。

　　段XN：西安市委書記孫清云說，西安這幾年的發(fā)展主要依靠曲江拉動，否定曲江模式就是否定西安這幾年來的發(fā)展，曲江的發(fā)展模式受到中央領(lǐng)導(dǎo)肯定，各大部委的領(lǐng)導(dǎo)都來參觀，它是全國第一個國家文化園示范區(qū)。

　　時代周報：現(xiàn)在西安把很多歷史遺產(chǎn)區(qū)域都交給曲江來開發(fā)？

　　段XN：我們是有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊，政府相信我們能做好。譬如西安城墻，以前每年門票收入是3000萬，市財政要補(bǔ)貼7000萬，交給曲江后可以一分錢不給了。

　　“我們根本不追求盈利”

　　時代周報：曲江從2002年到現(xiàn)在一共做了6個遺址公園，占地5700畝，真金白銀投進(jìn)去后的收益如何？

　　段XN：我們做遺址公園不是為了掙錢，大唐芙蓉園花了14個億，當(dāng)時我們預(yù)計17年回收成本，每年的回收還沒利息高，一年甚至連10%的回報率都沒有。但我們還是要干，這樣做不僅把遺址保護(hù)了，而且還把旅游帶動了。

　　時代周報： 旅游是如何被帶動的？

　　段XN：在曲江這些遺址公園做起來之前，2002年來曲江的游客不到200萬，而去年我們的游客達(dá)到了3300萬，今年的游客有望突破4000萬。大多數(shù)都是奔著遺址公園來的。

　　時代周報：曲江之后，西安市又給了你們很多開發(fā)項目，整體效益如何？

　　段XN：我們做這些項目也掙不到錢。法門寺距離寶雞和西安都很遠(yuǎn)，法門寺一期耗資32個億，打造世界佛都，但周邊的土地遠(yuǎn)離城市，是無法炒地的。西安城墻要投資120億，周邊實(shí)際上沒有地可炒，我不可能把護(hù)城河炒起來賣掉吧，需要80個億用于拆遷安置，40個億用于建設(shè)，這是沒利潤的。

　　時代周報：如果這樣的話，代表曲江管委會的政府投融資平臺—曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)（下稱“曲文投”），不是盈利水平很低嗎？

　　段XN：我們根本就不追求盈利，也不能以市場公司的盈利模式來考量它。外界應(yīng)該把曲文投公司的使命和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)搞清楚，我們公司的資產(chǎn)全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，譬如說我們投32個億的法門寺，這該值多少錢？譬如說開發(fā)的1000畝大唐芙蓉園，如果現(xiàn)在對外賣，400萬一畝馬上就有人搶了，40億的利潤隨時可以到賬。如果這5700畝的公共空間，都用來做房地產(chǎn)，每畝賣200萬，該是多少錢？

　　我們音樂廳的開發(fā)，是填補(bǔ)了西安城市空白，完善城市功能，盈利當(dāng)然是低的。這些都是政府要我們做的，曲文投和社會公司不一樣。

　　時代周報：曲文投還涉足曲江的哪些地產(chǎn)項目？

　　段XN：曲文投從來就沒有搞過一寸土地開發(fā)，我們也沒有一個房地產(chǎn)公司。如果我們要搞房地產(chǎn)的話，就是中海也搞不過我們。我以前在高新區(qū)管委會下面有3個房地產(chǎn)公司，全西安市前三名就是我們，所以中海這樣的公司都不去高新，為何呢？因?yàn)楦悴贿^政府的房地產(chǎn)公司，這些是地頭蛇嘛。

　　時代周報：你在曲江杜絕這種情況發(fā)生？

　　段XN：我跟你說，我到曲江來后直到現(xiàn)在從沒到一個房產(chǎn)小區(qū)看過，為什么呢？房地產(chǎn)就跟吸鴉片一樣很容易上癮的，那種賺錢的大起大落很刺激，很有挑戰(zhàn)性，我這個人是喜歡挑戰(zhàn)的。但我們不能做，如果有我們內(nèi)部公司報名拿地，別人就退出了。

　　時代周報：曲文投的資產(chǎn)曾高達(dá)170億，據(jù)說現(xiàn)在的負(fù)債率超過70%，對它有考核標(biāo)準(zhǔn)嗎？

　　段XN：由于始終在投資，現(xiàn)在還不好計算它的盈虧情況。它就是政府的一只手，很多項目只能由它來掛牌，掙錢的是它，不掙錢的也是它，我們不考核利潤，只考核項目本身的執(zhí)行情況。當(dāng)前在西安凡是干不了的事情，政府就交給曲文投來做，說明它善于擔(dān)當(dāng)，敢于擔(dān)當(dāng)。

　　“這里就是富人區(qū)，怎么了”

　　時代周報：地產(chǎn)項目在曲江整個開發(fā)中到底占多大比例？

　　段XN：在土地上，曲江一期整個有16平方公里，真正用來開發(fā)房地產(chǎn)的約7000畝。曲江二期去年剛獲批，總面積是22平方公里，房地產(chǎn)開發(fā)才6000畝，加上商業(yè)開發(fā)，整體還不到9000畝。

　　時代周報：從2002年到現(xiàn)在，曲江到底開發(fā)了多少套房子？

　　段XN：應(yīng)該說，曲江這個地方建起多少房子就會賣出去多少房子，具體多少我還沒統(tǒng)計過，已經(jīng)開發(fā)出來的房產(chǎn)項目應(yīng)該還不到2500畝。

　　時代周報：曲江的房價在西安處在什么水平？

　　段XN：曲江現(xiàn)在的房價在整個西安市不是最貴的，最貴的是北郊，曲江現(xiàn)在的房價水平處于中高端水平，5000元到12000元之間，沒有超過這個區(qū)間的。

　　時代周報：據(jù)了解，金地在曲江開發(fā)的別墅最貴的賣到了6萬元/平方米。

　　段XN：3萬元每平方米我聽說過，如果說高到6萬元就是炒作了，我們給金地批的包括獨(dú)棟別墅在內(nèi)，總共還不到10棟。西安的房價目前是不高的，我覺得上漲的空間還很大，房價是在全國平均水平之下，上個月均價是5000多元，這個月可能上了6000元，西安房價未來上漲空間是很大的。

　　時代周報：來曲江買房的都是什么人，為何晚上小區(qū)都是黑漆漆一片，大量空置？

　　段XN：主要是陜北的有錢人和西安本地有錢人，有做投資的，有做度假的，空置的情況有。

　　時代周報：有人說曲江的中高端樓盤抬高了西安房價？

　　段XN：我不同意這種說法，曲江的環(huán)境好吸引人，人往好地方去嘛。房價是一個市場調(diào)節(jié)的東西，我認(rèn)為曲江房價沒有違背價值規(guī)律，房價是由需求決定。

　　你說我們曲江推高了房價，站在全國看，就是北京、上海、深圳、廣州推高了全國的房價，這不是一樣嗎？任何一個國家、任何一個地區(qū)城市，它都有經(jīng)濟(jì)上比較發(fā)達(dá)比較先進(jìn)的地方。

　　來這里買房的很多都是挖煤的淘金的，我的房價高怎么了，這些人有這個購買力，曲江就是富人區(qū)，這有什么，每個城市都有富人區(qū)，每個國家都有富人區(qū)。有人抱怨曲江的房價是因?yàn)樗I不起，與曲江本身無關(guān)。

　　時代周報：事實(shí)上，曲江通過做這些遺址公園炒地，客觀上抬高了房價。

　　段XN：我們做主題公園不是為了炒地，而是為了提高西安的城市價值。很多專家說，因?yàn)槟阏牡貎r高了，所以說房價就高了，這是胡說。房價是個市場行為。譬如說中海公司，我現(xiàn)在零地價給它500畝地，它把房子建起來后能否以低于市場的價格賣？顯然不會，這是不可能的嘛!因?yàn)槭袌龅膬r格擺在這里。

　　時代周報：曲江的存在，有助于增強(qiáng)西安普通市民的城市幸福感嗎？

　　段XN：能在曲江這邊買房的肯定是有錢人，曲江只是西安東南角的一個小區(qū)域，怎么能解決所有人的住房問題呢。曲江模式不是萬能的，它不是救世主。我們不可能讓他們都和曲江人一樣有錢。這些有錢人是從外地來的，也不是曲江培養(yǎng)的。

　　臨潼拆遷“與曲江沒關(guān)系”

　　時代周報：曲江開發(fā)到現(xiàn)在，總共遷出了多少人？

　　段XN：共15個村子，有幾萬人。僅中海國際的項目就涉及4個村子的整村搬遷改造，涉及村民2300多戶、近7000人。

　　時代周報：如此大規(guī)模的拆遷征地，曲江是如何平穩(wěn)完成的？

　　段XN：我們完成的都是西安市歷年來最大的拆遷，但沒有一起到北京上訪的，而且，在我們的拆遷現(xiàn)場，都擺滿了被拆遷戶送的錦旗。

　　時代周報：被拆遷戶送錦旗還是很少見。

　　段XN：原因是什么？因?yàn)槟莻€地方的人以前是最窮的，我們按著曲江的拆遷標(biāo)準(zhǔn)放寬補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，最初計劃拆遷成本是50億，后來花了90個億，開始區(qū)上的領(lǐng)導(dǎo)也不同意，說這個補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)把西安其他的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)壓翻了。我跟他們說，這個沒辦法比，遺址上的群眾，是犧牲了自己的生活質(zhì)量保護(hù)了歷史文化遺產(chǎn)。我們的拆遷補(bǔ)償原則是，在國家的標(biāo)準(zhǔn)拆遷條例的范圍內(nèi)，我們?nèi)∩暇€。

　　時代周報：每畝的拆遷成本是多少？

　　段XN：曲江二期的拆遷成本是一畝地260萬，而我們賣給中海的地只有300萬，基本上沒什么利潤。

　　時代周報：臨潼新近發(fā)生的“7·22”事件，斜口岳家溝四組83歲的唐氏去世了，有村民搭棚設(shè)靈堂，守在村口的禁建隊以為是要蓋房，不讓進(jìn)，發(fā)生沖突，禁建隊叫來社會閑雜人員，雙方發(fā)生械斗，結(jié)果，禁建隊一名隊員被打死了。你知道這個事情？這里大規(guī)模的征地拆遷還沒有真正開始。

　　段XN：這個傷亡不在曲江區(qū)域內(nèi)，也不是我們拆遷的，跟我們沒有關(guān)系，是臨潼區(qū)的行為。高速路以南是我們開發(fā)的界限，事發(fā)在高速路以北，是臨潼區(qū)準(zhǔn)備搞安置點(diǎn)的村莊發(fā)生的。

　　時代周報：是什么項目搞的安置點(diǎn)？

　　段XN：這是為曲江和臨潼共同開發(fā)國家級休閑度假區(qū)配套的安置點(diǎn)，但我要講清的是，無論是大明宮開發(fā)還是臨潼國家休閑度假區(qū)的開發(fā)，我們的稅收是給它們一半，對方的義務(wù)就是完成征地拆遷，如果在這個過程中發(fā)生上訪、傷亡事件，是要記錄到對方書記區(qū)長考核的，與曲江本身沒有關(guān)系，這都是有紅頭文件規(guī)定的。

　　時代周報：據(jù)了解，“7·22”事件的善后費(fèi)用都是由曲江支付的，你們和臨潼到底是一個怎樣的開發(fā)關(guān)系？

　  段XN：就是按照我們的要求，曲江今年要拆這一片，就給它們錢，由臨潼來辦理這個事情，其他發(fā)生的事情我們就不清楚了。

　　時代周報：在臨潼區(qū)還有一種不和諧的局面，一方面很多將被拆遷的村組村民自發(fā)籌款，以每戶出錢的形式，購買攝像機(jī)等器材設(shè)備，對野蠻拆遷進(jìn)行維權(quán)拍攝。另一方面，政府組建了19個禁建隊長期駐守村口。

　　段XN：這些情況我都不知道，我們還沒有投一分錢，這些都與我們沒有關(guān)系。

　　時代周報：有報道說你有一次在拆遷現(xiàn)場很動情，哭了？

　　段XN：我經(jīng)常有動情的時候，我本來就是性情中人嘛。

　　“紅頂商人”

　　時代周報：現(xiàn)在外界多稱你為 “地產(chǎn)市長”，說你是官商合一的代表人物。反對者認(rèn)為你是拿政府錢搞房地產(chǎn)，“段先念到哪里，農(nóng)民的房子就拆到哪里”。支持你的人則說，段先念是西安的城市運(yùn)營商。其中的褒貶很明顯，你怎么看？

　　段XN：說我是“地產(chǎn)市長”我覺得沒有關(guān)系的，因?yàn)槲疫^去做房地產(chǎn)做得很好，跟王石等人成為了中國地產(chǎn)十大風(fēng)云人物，我在西安做的一個盤子“紫薇田園都市”，直到現(xiàn)在還沒有人能夠超過它。我覺得城市運(yùn)營商對我是個褒獎，這個身份不是以掙錢為目的，該投入的時候要投入，譬如綠地、廣場、公共文化設(shè)施等，如果純粹做地產(chǎn)我就不這樣投了。

　　時代周報：你認(rèn)為自己是“紅頂商人”嗎？

　　段XN：我不反對“紅頂商人”這個說法，我本來就是為政府掙錢為共產(chǎn)黨打工嘛。

　　時代周報：在中國像你這樣，因?yàn)榈禺a(chǎn)做得好，而當(dāng)上副省級城市副市長的不多吧？

　　段XN： 我沒有了解過，但肯定有，我知道每個市的領(lǐng)導(dǎo)班子里面，一定有非常懂得地產(chǎn)運(yùn)營的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是城市化進(jìn)程中不可回避的，不可想象一套一正七副的領(lǐng)導(dǎo)班子里面，沒有一個懂房地產(chǎn)的，如果這樣的話，房地產(chǎn)政策怎么制定呢？

　　時代周報：你個人收入是個什么水平，是年薪制嗎？

　　段XN：我是年薪制，稅后就是20多萬，這個根本是不高的。我還有好多企業(yè)的兼職，去年掛牌的陜西文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司（下稱“陜文投”），我是當(dāng)董事長。在曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)，我也是董事長和總經(jīng)理，我都卸不掉。

　　時代周報：你以西安市副市長的政府官員身份，兼任陜文投的董事長，怎么獲批的？

　　段XN：這個任命是在中組部和中紀(jì)委備案的。這是去年的新生事物，是陜西省委請示上面同意的，這個公司是正廳級，和我的職務(wù)相當(dāng)。

　　時代周報：你希望你離任后，老百姓怎么評價你在曲江的這一段？

　　段XN：無論外界怎樣評價，我個人認(rèn)為，我在曲江這幾年波瀾壯闊，很豪邁，活得很瀟灑。

　　時代周報：怎樣理解你說的瀟灑？

　　段XN：因?yàn)槭?、市領(lǐng)導(dǎo)都很支持我，要政策給政策，要支持給支持。我可以說，我隨時都可以給省長給省委書記匯報工作。為什么我能這樣呢？因?yàn)楦阄幕ㄔO(shè)比發(fā)展房地產(chǎn)難多了，因?yàn)榍某晒υ俨粫屛靼惨驗(yàn)镚DP搞不上去而自卑了，而是因?yàn)槲覀冇形幕院懒恕Ｎ覀儸F(xiàn)在每天的接待很多客人，全國各地都過來學(xué)習(xí)參觀。

　　時代周報：網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常會有一些對曲江的負(fù)面新聞和評論，你關(guān)注嗎？

　　段XN：對這些東西，我從來不看。因?yàn)槲易约鹤叩穆罚覀冏约汉芮宄?。曲江就是在爭議中壯大的，我們不在乎。有爭議，這很正常。

　　段XN

　　1958年生，陜西省周至縣人，西安交通大學(xué)工商管理碩士文化程度。1982年8月參加工作，1987年3月加入九三學(xué)社，1997年12月加入中國共產(chǎn)黨。2008年4月任西安市副市長。

　　他從陜西機(jī)械學(xué)院（現(xiàn)西安理工大學(xué)）管理教研室主任做起，擔(dān)任過西安高新區(qū)管委會副主任、西安高科（集團(tuán)）公司總經(jīng)理、西安曲江新區(qū)管委會主任。西安高科旗下有紫薇地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)企業(yè)，段先念使西安高科成為西部發(fā)展速度最快的企業(yè)之一，他因此連續(xù)三年與王石、潘石屹等人并列為“中國地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。