風(fēng)向，徹底變了?。?！
度過寒冬的中國房地產(chǎn)，終于等來了春天。
總是能讓房地產(chǎn)商膽戰(zhàn)心驚的郭樹清，又又又喊話了。
3月2日，國新辦舉行發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示：
“2021年宏觀杠桿率下降8個(gè)百分點(diǎn)……房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到扭轉(zhuǎn)?！?/strong>
“去年房地產(chǎn)調(diào)整對金融業(yè)是好事，但希望調(diào)整平穩(wěn)些?！?/strong>
有人認(rèn)為，這宣告了“重錘”房地產(chǎn)獲得階段性勝利。
有人認(rèn)為，這是對近段時(shí)間多地刺激樓市的默許。
有人認(rèn)為，接下來可以放松了，中國樓市的春天要來了。
郭主席這番話，跟他半年前的另一番話放在一起看，就可以發(fā)現(xiàn)，風(fēng)向大變。
2021年6月10日，第十三屆陸家嘴論壇上，郭樹清一句話引爆全網(wǎng)：
“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣。”
當(dāng)時(shí)非常多網(wǎng)友調(diào)侃說，我押注房價(jià)下跌，但我已經(jīng)付出了沉重代價(jià)。
然而接下來的半年里，網(wǎng)友們笑不出來了。
大型房企暴雷頻頻，土地流拍層出不窮，悲觀情緒四處彌漫……
事實(shí)上，給樓市注入信心的更多原因，在2021年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)里就能找到，我前幾天也做了解讀：
2021年，二手房交易面積創(chuàng)2015年以來的最低值，同比下降9%；
2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速五年來第一次沒跑贏經(jīng)濟(jì)增速，象征著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正式落幕；
2021年，人均旅游花費(fèi)仍然沒有回到疫情前的水平，比2019年還有五十多塊錢的距離；
2021年，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)固定資產(chǎn)投資同比下降12.1%，跌幅在所有的行業(yè)中排名第二，也逆轉(zhuǎn)了過去三年的正增長趨勢。
……
其實(shí)，郭樹清一直都在警告房地產(chǎn)的泡沫化和金融化問題。
2020年8月16日，郭在《求是》刊文指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀?！薄?/font>
僅僅4天后，終結(jié)中國房地產(chǎn)企業(yè)炒房炒地時(shí)代的“三道紅線”問世，房地產(chǎn)商最喜歡高杠桿高周轉(zhuǎn)模式一夜之間成為歷史。
也是那個(gè)時(shí)候開始，高層正式對信貸動(dòng)刀，直面房地產(chǎn)的泡沫化和金融化問題。
所以，接近兩年后，當(dāng)郭樹清表示，這兩個(gè)問題的勢頭得到扭轉(zhuǎn)，標(biāo)志著一場長達(dá)兩年的戰(zhàn)斗終于要收官了。
房住不炒依然是主基調(diào)，但曾經(jīng)向著銀行信貸舉起的刀子，已經(jīng)放下來了。
能在這兩年中挺住的房地產(chǎn)商，現(xiàn)在可以喘一口氣了。
剛剛過去的這個(gè)據(jù)說十多年來最冷的冬天，竟然也無法按住中國樓市躁動(dòng)的心臟。
前有多家主管部門積極定調(diào)注入信心；后有多地政府部門蠢蠢欲動(dòng)試探底線。
放在一起看，有三條清晰的主線。
第一條主線，幫助房企脫困，安撫和治愈去年底“重錘”砸出的巨大“傷口”。
這一切始于廣東省政府工作組進(jìn)駐恒大，協(xié)助處理風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)時(shí)這一舉措，等于提供了一個(gè)房企出清的標(biāo)準(zhǔn)處理程序，把外溢的風(fēng)險(xiǎn)壓到最低。
進(jìn)入2022年，失血的房企們迎來了開年第一個(gè)大禮包，原保障房房貸額度，將有望騰出服務(wù)于商品住宅市場。
2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)兩部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，對保障房的房貸部分剔出銀行監(jiān)管紅線范圍中。
堪稱一個(gè)給房企貸款紓困的、至少萬億級別的重磅利好。
3天后，真正令房企興奮的來了。全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺。
天下房企，對預(yù)售資金監(jiān)管最是愛恨交加。
最新的這份文件，明確預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。這就給資金調(diào)撥，指明了方向。
信心和方向，對于處在行業(yè)寒冬的房企們來說，就是最振奮人心的曙光。
第二條主線，高層積極定調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭，給市場注入強(qiáng)大信心。
3月6日，兩會(huì)報(bào)告出爐，再提房地產(chǎn)。劃一波重點(diǎn)：
堅(jiān)持
房子是用來住的、不是用來炒
的定位。
探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。
支持商品房市場更好滿足購房者的合
理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策
，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
對比以往，今年再提“房住不炒”、“三穩(wěn)”，重申“因城施策”，強(qiáng)調(diào)“租購并舉”，提出“保障好群眾住房需求”、“房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”…
但未提“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”，而棚改也早已消失在官方文件。
可以看出，房住不炒，幾乎出現(xiàn)在每一次重要會(huì)議中。
當(dāng)然，房住不炒，不代表就要把房地產(chǎn)一桿子打死，合理的居住需求仍要維護(hù)滿足。
此次報(bào)告就有著明顯明顯體現(xiàn)：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
再往前看，去年底王部長在接受新華社專訪、給2022年樓市定調(diào)的時(shí)候，2500多字的采訪稿里只字未提“房地產(chǎn)稅”。
相反，他反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是，住房仍然是中國最大的消費(fèi)，住房的剛性需求比較旺盛。
從去年底到現(xiàn)在，持續(xù)兩三個(gè)月，中國樓市都在突出一個(gè)穩(wěn)字，你懂的。
如何想方設(shè)法穩(wěn)增長，不僅是今年樓市的主基調(diào)，也是整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)需要思考的問題。
第三條主線，默許多地試探政策底線，開啟寬松乃至救市大潮。
房企出清，有了方向，市場復(fù)蘇，有了信心，各地政府自然也蠢蠢欲動(dòng)，按捺不住啟動(dòng)房地產(chǎn)的雙手。
打響2022救市第一槍的，是黑龍江。
距離2022年還有十天的時(shí)候，黑龍江省政府發(fā)布消息，部署全力沖刺房地產(chǎn)增長工作，要求“跳起摸高”。
進(jìn)入2月份，信號則更為密集。
山東菏澤，打響了銀行降首付的第一炮。
工、農(nóng)、中、建四大國有銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。
菏澤讓其他城市看到，樓市松動(dòng)的機(jī)遇期來了，自此一發(fā)不可收。
重慶、安徽等地跟上，廣東惠州甚至出現(xiàn)了0.7成首付，也就是通過簡單的操作讓首付款只需要房價(jià)的7%！
真是太卷了！
貼心的華南某大型房企，在惠州的住宅項(xiàng)目做到了送2.3成首付，真的急了！
而且還不僅如此，這座城市甚至連房貸利率都開始下跌。
從去年的最高首套房貸利率7%，直接坐了個(gè)滑滑梯，最低降到了5.2%，比新冠疫情沖擊的時(shí)候還要低。
你以為這就完了嗎？
前幾天，惠州大亞灣內(nèi)部醞釀了一則重磅政策，主要內(nèi)容包括：
大專及以上畢業(yè)生買房補(bǔ)貼100-250元/㎡；
鼓勵(lì)團(tuán)體與房企團(tuán)購買房，最低可打八折；
首次買商辦產(chǎn)品，可返30%契稅補(bǔ)貼；
適當(dāng)放寬入戶政策；
......
為了救市，一座600多萬人的城市已經(jīng)把政策用盡！
可萬萬沒想到，另一座擁有1200多萬人口的國家中心城市，鄭州，竟直接扔出了救市核武器。
信貸融資支持和貨幣化安置，力度十分罕見。
簡單來說就是，
金融機(jī)構(gòu)一邊降息，一邊加大放貸；
結(jié)清首套房貸款的購房者，二套房首付比例繼續(xù)是三成；
政府給被拆遷人貨幣化安置，撒錢給他們?nèi)ナ袌錾腺I房，自由選擇。
以后不要再跟我說搞不懂什么叫貨幣寬松大放水了，去看看鄭州怎么干的吧。
值得一提的是，鄭州本輪救市政策里，還有一條是，“子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。”
太恐怖了，這是在直接給家庭派房票?。】纯慈思液贾?，還得主動(dòng)防止老年人投靠親屬“曲線買房”，所謂的“包郵區(qū)”還比不上一個(gè)內(nèi)陸城市！
政策吹風(fēng)之后，可以很明顯地看到鄭州市場微觀交易層面開始活躍起來。
就連廣州深圳這些一線城市，房貸利率也下降了。
2月21日，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率，最低首套房僅為4.6%；
就連樓市冰凍多時(shí)的深圳，也將房貸利率下調(diào)至4.9%，為三年來最低。
三條主線，終于在3月份成功收束。郭樹清等官員和部門的表態(tài)，不但沒有落下大棒，而且默認(rèn)了躁動(dòng)的種種舉措。這跟曾經(jīng)的“一日游”政策形成了鮮明反差。
最關(guān)鍵的是，郭點(diǎn)出了三條主線的一個(gè)共同核心，信貸。
中國是政策市，短期的信號已經(jīng)非常明顯：
信貸條件正在一步步放松。
勢頭已然扭轉(zhuǎn)，陽春如期而至。那么之后呢？
第一，你必須記住一個(gè)道理，信貸大放水，房價(jià)一定會(huì)漲，全世界范圍內(nèi)都一樣，但絕對不是普漲，城市分化會(huì)進(jìn)一步加劇。
今年是樓市分化大年。個(gè)別城市，個(gè)別板塊，個(gè)別小區(qū)會(huì)漲，比如四座一線城市，加上重慶、成都、蘇州、武漢、東莞、佛山等等。
當(dāng)然，一個(gè)最簡單的指標(biāo)，就是看人口迅速流入，同時(shí)政府行動(dòng)起來給這些人口開建保障性住房的地方。
第二，謹(jǐn)慎選擇因救市而回暖的城市。
這些城市不是沒有機(jī)會(huì)，但是你想，都走到救市這一步了，說明市場肯定存在或多或少的問題。
庫存過大、需求收縮、人口流失、產(chǎn)業(yè)停滯、信貸過緊……
一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)是：
基于“棚改”膨脹起來的三四線城市，樓市從一開始就不扛打。
所以，一個(gè)最簡單的指標(biāo)，就是選擇核心城市的核心資產(chǎn)，尤其是在分化大年，跨城投資的時(shí)候。
畢竟，你哪里聽到過北上廣深需要救市的，永遠(yuǎn)都只有調(diào)控好不好。
第三，要穩(wěn)住信心，真正需要關(guān)注的，其實(shí)是美聯(lián)儲(chǔ)緊縮周期加上俄烏戰(zhàn)爭的沖擊下，國家層面為了切實(shí)解決三重壓力，到底會(huì)拿出什么大招。
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