西安土地市場持續(xù)火爆 多宗地塊拍賣溢價率超100%

04-14
本文來源：時代周報 作者：胡天祥

近日，西安加碼樓市調(diào)控，卻并沒有影響開發(fā)商的拿地熱情。

4月12日，西安市西咸新區(qū)出讓3宗宅地，面積共計299.36畝。其中，西安紫薇投資經(jīng)過70輪報價競得秦漢新城一地塊，成交價13.9億元，溢價率102%。萬科分別以6.33億元、4.28億元摘得涇河新城兩宗地塊，溢價率分別為35%、43.5%。

4月6日，西咸新區(qū)出讓4宗涉宅用地，金額合計24.38億元。除兩幅地塊以底價成交外，正榮以8.58億元競得A地塊，溢價率105.19%；卓越以6.8億元競得B地塊，溢價率106.06%。3天后，華潤置地又以22.51億元獲得西咸新區(qū)灃西新城一商住用地，樓面地價11730元/平方米，溢價率225.83%，樓面價創(chuàng)灃西新城新高。

4月13日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，西安是當前省會城市里面地價相對低的城市，地價成本可控，包括西安此前沒有被列為雙集中供地的城市，這更加吸引了房企的積極拿地。

“不只是西安，今年1月以來，在國內(nèi)經(jīng)濟全面復蘇和資金相對寬松的大背景下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，土地市場熱度持續(xù)提升?！蓖?，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者。



兩宗地塊溢價率超200%

上述多宗地塊高溢價成交，實際是2020年西安土地市場供需兩旺的延續(xù)。

來自保利投顧研究院的數(shù)據(jù)，自2017年房地產(chǎn)市場上揚后，西安土拍市場開始一路高歌猛進，2020年經(jīng)營性用地達到供求量價峰值，全年共計供應經(jīng)營性用地2344萬平方米，環(huán)比上漲10.46%；成交2176萬平方米，環(huán)比上漲20.95%；平均成交樓板價為2510元/平方米，環(huán)比上漲9.32%。

分地塊看，2020年全年共計有21宗樓面價過萬土地，同比2019年的3宗，不僅在數(shù)量上碾壓，更是在區(qū)域上多點開花，不局限于高新區(qū)，在航天、成倍、沛東等板塊也相繼有萬元地塊爆出。

今年以來，西安土地市場熱度依然不減。來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月份，在40個典型城市中，西安以61%的溢價率排名第二，主要由于一宗西咸新區(qū)的純住宅用地溢價率高達297%；2月份，西安又以153%的溢價率穩(wěn)居第一，其中，一宗曲江新區(qū)的純住宅用地溢價率高達153.6%；3月份，西安再以81%的溢價率高居第二，其中6宗商住地塊溢價率均超過100%；4月至今，西安累計出讓8宗地塊，其中秦漢新城一地塊溢價率102%，西咸新區(qū)A地塊溢價率105.19%，西咸新區(qū)B地塊溢價率106.06%。

最為火爆的是位于灃西新城的XXFX-XX02-40地塊。4月6日，該地塊共吸引中海、華潤、萬科、紫薇、正榮、中鐵建在內(nèi)的58家公司參與競拍，經(jīng)過139輪網(wǎng)上報價后，達到熔斷價格225080萬元，由網(wǎng)上掛牌轉(zhuǎn)入現(xiàn)場搖號，是西安首個實行“熔斷+搖號”機制的地塊。

最終，該宗地通過現(xiàn)場搖號，由華潤競得，成交折合畝單價1955萬元/畝，樓面地價11730元/平方米，溢價率高達225.83%。

億翰智庫指出，4月第2周，E50（50家A+H股極具代表性的標桿房企）中的10家房企在11個城市獲取土地儲備155.2萬平米，成交金額209.6億元，平均溢價率45.7%。其中華潤置地在灃西新城獲取的商住地，以226%的高溢價率拉動整體溢價率增加19.4%。

“西安是當前省會城市里面地價相對低的城市，這引起很多房企的關(guān)注。”嚴躍進告訴時代周報記者，但這也導致當?shù)氐貎r容易上漲，溢價率比較高。從實際過程看，地價過高，容易引起后續(xù)調(diào)控升級。

多城土地溢價率領(lǐng)跑

今年以來，雖然國內(nèi)城市整體延續(xù)2020年下半年以來的降溫態(tài)勢，但仍有個別城市的土地溢價率一路領(lǐng)跑。

今年1月，40個典型城市土地成交溢價率為12.7%，環(huán)比下降0.5個百分點，但包括徐州、西安、金華、東莞在內(nèi)的四個城市土地成交溢價率均超過48%，其中徐州部分地塊溢價率甚至超過100%；2月，40城土地成交溢價率為12.4%，環(huán)比下降0.2個百分點，但包括西安、徐州、南寧、金華在內(nèi)的8個城市，土地成交溢價率均超過30%；3月，40城土地成交溢價率為12.5%，但包括金華、西安、東莞、寧波在內(nèi)的8個城市，土地成交溢價率均超過25%，其中金華出讓了多宗溢價率超過100%的地塊。

4月6日，上海榮潤以13.95億元競得江蘇南通兩宗地塊，其中一幅地塊經(jīng)過673輪競價、最終樓面價為6679元/平方米，溢價率149.69%；另一幅地塊經(jīng)過184輪競價、最終樓面價為6154元/平方米，溢價率118.81%。4月9日，佛山順德陳村出讓一宗TOD臨江地塊，歷經(jīng)超1小時111輪競價，最終由華潤置地以總價64.5029億元成功競得，折合樓面價22330元/平方米，溢價率106.72%，一舉刷新佛山地價紀錄。

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月12日，房企積極拿地趨勢持續(xù)，熱點城市土地成交溢價率也非常高。單個城市數(shù)據(jù)看，有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等24個賣地百億城市，50大熱點城市賣地高達7457億元，同比上漲12.8%。

“預計未來1個多月，包括北京、杭州等城市，以及暫時未公布的上海等城市，將出現(xiàn)井噴賣地的情況，土地價格依然高位。”張大偉告訴時代周報記者，與此同時，集中供地對大部分企業(yè)的資金鏈將是巨大考驗?？傮w來看，資金實力強的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大沖擊，企業(yè)分化將進一步加劇。