西安新地王誕生背后：四年時間地價漲了近3倍

牛年第一場土拍，西安誕生了新地王。

　　西安曲江新區(qū)116.892畝居住用地被中國鐵建&曲江大明宮置業(yè)以“21.5億元地價+16.8萬㎡教育配建面積”拍得，實際可售樓面地價高達(dá)24325元/㎡!

　　這標(biāo)志著，大西安單價新地王誕生!

　　四年時間里，西安宅地單價記錄漲了近3倍

　　2月19日，曲江新區(qū)二期一宗116.892畝居住用地，吸引了金地、中天、華潤、綠城、招商、金茂、曲江上和置業(yè)、金輝、卓越、中海、華僑城、萬科、中南、正榮等15家房企參與競拍，最終由曲江上和置業(yè)(天眼查顯示，曲江上和置業(yè)由曲江大明宮置業(yè)持股51%，中國鐵建間接持股49%)以21.5億元摘得。

　　算上“無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬㎡”，這宗地單價超過3000萬元/畝，樓面地價則超過2.3萬元/㎡。

　　這宗單價超過2萬/㎡的地塊位于雁翔路沿線，積率1.5-2.0，建筑密度<28%，綠地率≥35%，考慮到地段加持未來大概率將做成做成洋房、疊拼或小高層類高端改善樓盤。

　　不到一個月內(nèi)，西安單價地王再次易主。

　　今年1月底，綠城以1.6萬元/㎡樓面價在西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)拿地，當(dāng)時就刷新了西安住宅用地出讓記錄。

　　由于地價與房價關(guān)系密切，每每有高溢價地塊出現(xiàn)，總會讓某一板塊成為外界關(guān)注焦點。

　　例如，2016年，融創(chuàng)在西安東二環(huán)拿地，樓面價約7801元/㎡;2020年4月，高科地產(chǎn)在軟件新城以1.5萬元樓面價拿地;2021年1月底，綠城以1.6萬元/㎡樓面價在西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)拿地……直至此次雁翔路地塊拍出超過2.3萬元/㎡。

　　這意味著，西安地價的“天花板”(住宅用地)在四年多時間里，漲了近3倍。

　　西安萬元以上地塊超20宗，曲江反而較少

　　高價地塊頻頻出現(xiàn)，一個背景是：2020年開始，西安房地產(chǎn)市場改善類產(chǎn)品大幅增加。受疫情、調(diào)控和產(chǎn)品等因素影響，全年住宅銷量增速放緩，但土地市場卻異?；鸨?。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2020年全年，西安土地出讓金收入達(dá)1058.4億元，同比增長45%。對比全國40個大中城市土地出讓金同比漲幅來看，西安土地收入漲幅排在各城市第7位。

　　其中，高溢價土拍更頻頻出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年有十多宗住宅用地溢價率超100%。各大房企爭相補倉西安、不惜高溢價增儲的背后，不可忽視的是房價上漲、近幾年新增落戶大幅增加以及2021年全運會舉辦等“利好”驅(qū)使。

　　在這期間，西安本土國資房企拿地兇猛。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年西安高新區(qū)、西咸新區(qū)等有20多宗住宅用地由各開發(fā)區(qū)旗下子公司或控股國資平臺摘得，并誕生數(shù)宗高溢價土拍。

　　自2019年以來，西安土地市場進(jìn)入“萬元時代”，近兩年來，全市已迎來24宗樓面價超過萬元的地塊出讓。從區(qū)位上看，高新CID板塊最多，有9宗;高新軟件新城板塊次之，有5宗;航天新城有3宗;曲江2宗;能源金貿(mào)區(qū)、灃西新城、浐灞、經(jīng)開、草堂板塊各1宗。

　　過去很長一段時間，曲江因中高端樓盤聚集而被稱為“富人區(qū)”，但令人意外的是，土拍“天花板”抬高背后，曲江只有2宗宅地樓面價超過萬元。這與近兩年西安土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有不小關(guān)系。一方面西咸、高新外圍、港務(wù)區(qū)等地土地供應(yīng)逐漸增多中，曲江土拍則相對稀缺。

　　西安樓市的“面粉”，是否已經(jīng)比“面包”還貴?

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個“面粉與面包”理論。言下之意土地是原材料(面粉)，房子是成品(面包)。同時，由于土地拍賣高溢價的存在，還容易形成“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

　　如果橫向?qū)Ρ龋@種現(xiàn)象的確存在。從過往拍出的高溢價地塊、甚至“地王”來看，往往的確要比周邊的在售樓盤、二手房房價還要高。但是需要明確一點，土地與建筑，是一個房地產(chǎn)項目的開始與結(jié)束。在傳統(tǒng)模式下，開發(fā)商拿地、規(guī)劃、設(shè)計、蓋房、營銷等環(huán)節(jié)屬于成本疊加，買地價格貴，蓋好的房子當(dāng)然就更貴了。

　　因此，在縱向比較中，其實“面粉貴過面包”站不住腳。因為，用今天的“面粉”和昨天的“面包”相比，并不具備可比性。

　　

　　不過，高溢價地塊拍出后往往會帶來連鎖反應(yīng)：一方面價格預(yù)期被推高，某一類產(chǎn)品或某一區(qū)域的價格“天花板”被重構(gòu);另一方面土地成本提高，順勢增加了市場中高價盤的數(shù)量，對于剛需客戶來說，未來在新房市場買到合適房子的機(jī)會減少。

　　所以，“面粉”是新鮮出爐的，“面包”是已經(jīng)用了幾年甚至十幾年的，新鮮“面粉”的價格當(dāng)然要比過期“面包”貴。真正值得警惕的是，催化“面包”價格的“酵母”。

西安的地還是便宜呀。

{:mocs_33:}

旁邊曲江大城的地是2017年1月拍到的，樓面價2200元一平米

所以大家清楚高房價是誰造成的了？

山高人為 發(fā)表于 2021-2-21 10:24
旁邊曲江大城的地是2017年1月拍到的，樓面價2200元一平米

售價也就這，開發(fā)商賠錢弄嗎？

祖庵 發(fā)表于 2021-2-21 11:51
售價也就這，開發(fā)商賠錢弄嗎？

樓面價2200一平，開發(fā)商現(xiàn)在賣到洋房2萬出頭了，咋賠錢了 ？

速

好樣兒的。再接再厲     相互學(xué)習(xí)

再接再厲

這價位一路飆升

祖庵 發(fā)表于 2021-2-21 11:50
所以大家清楚高房價是誰造成的了？

瞎說啥大實話！

為何孤獨 發(fā)表于 2021-2-22 12:39
瞎說啥大實話！

苦了老百姓

每一次地王出現(xiàn)，就標(biāo)志著新一輪的調(diào)價，我大西安居然有2.3萬的地王了！好多年前年開始，關(guān)于西安房價漲跌就一直爭論不下，到至今疫情沒有完全過去，西安的房價已經(jīng)讓很多人大跌眼鏡了，下一步是漲是跌自己知道就好。新的一年里，祝大家好好努力，掙錢才是王道??！