西安試點“交房即交證”，曾經(jīng)遺留的房產(chǎn)證問題該如何解決？

2018年，有自媒體整合統(tǒng)計了一份“西安無房產(chǎn)證小區(qū)”的名單，在地圖上顯示時，我們能看到圍繞著主城區(qū)密密麻麻的分布188個辦理不下來房產(chǎn)證的小區(qū)。在地圖背后，則是成千上萬個房產(chǎn)無法得到保障的家庭。

​近兩年隨著西安樓市的更新?lián)Q代，新樓盤拿不到房產(chǎn)證的情況日益消失，而隨著政策管理的改革，近日，高新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)相繼進行“交房即交證”試點改革，購房后“一手交房一手拿證”即將成為現(xiàn)實。

只是，曾經(jīng)因種種原因至今辦理不了房產(chǎn)證的歷史遺留問題，何時才能徹底解決呢？


XI'AN
  西安即將邁入“交房即交證”的時代

從2020年初開始，不少地區(qū)就開始試點交房即交證的政策，這無疑宣告著國內(nèi)地產(chǎn)市場進入到了一個新的階段。

長期以來，在商品房交付使用后，由于開發(fā)企業(yè)后期服務不到位、交房程序設置不合理、辦證工作銜接不緊密等多種原因，購房者雖然拿到了新房鑰匙，卻遲遲拿不到不動產(chǎn)權證，導致住權與產(chǎn)權相脫節(jié)。

而一旦住權與產(chǎn)權相脫節(jié)，購房者將不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關合同也均為無效合同，不受法律保護。

這對于購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、資產(chǎn)處置和收益等方面帶來不小的損失。

甚至如果開發(fā)商因債務糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權人依法強制執(zhí)行，或者出現(xiàn)“一房兩賣”的情況。



在自身權利遭受損失的情況下，因為沒有房產(chǎn)證而發(fā)生糾紛、維權等事件在各地層出不窮，西安也不例外。

為解決這一問題，江蘇、湖南等省份開啟“交房即拿證”的試點模式，在取得顯著成效和好評后，陸續(xù)開始在全省推廣執(zhí)行。

在西安各官方留言互動版塊，網(wǎng)友也在詢問西安何時能推廣落實“交房即拿證”的模式。

終于，西安今年下半年在數(shù)個小區(qū)試點該模式之后。

11月3日，《西安浐灞生態(tài)區(qū)“交房即交證”實施辦法》正式印發(fā)。

11月19日，西安高新區(qū)管委會發(fā)布關于印發(fā)《西安高新區(qū)“交房（地）即交證”改革方案（試行）》的通知。

新政中，浐灞和高新都要求開發(fā)商和購房者簽訂合同時，應當將“交房即交證”作為選擇性條款寫入合同。

需要注意的是，這屬于選擇性條款。當然，應該沒有人會選擇不添加吧......

就算購房者主動選擇不需要，新政也要求建設單位應當配合購房人依法辦理不動產(chǎn)權證書（小證）。



另外，除高新浐灞之外，市住建局正會同相關部門研究全市推廣“交房即交證”的做法?？梢灶A估的是，從其他省份或城市推廣“交房即交證”的時間經(jīng)驗來看，基本上2021年底或者2022年初左右，該模式很大概率就將在全市推廣普及。

屆時，在“交房即交證”模式下，購房者的時間成本減少，效率提高，省去繁瑣事務，更重要的是解決了住權與產(chǎn)權脫節(jié)的矛盾，減輕了業(yè)主入住后，子女入學、資金周轉(zhuǎn)上的壓力和顧慮。同時，交房即交證，房產(chǎn)可直接入市，業(yè)主的資產(chǎn)使用更加靈活了。

只是，新房子有了新辦法，過往因為種種原因拿不上房產(chǎn)證的購房者們卻依舊在維權的道路奔波著。


XI'AN
  數(shù)萬戶無證房的未來

新政策來了，大家紛紛拍手叫好，只是新政策卻無法解決過往的遺留問題。

在地方領導留言板上，有浐灞網(wǎng)友看到?jīng)哄奔磳⑼菩小敖环考唇蛔C”，欣喜的問道自家小區(qū)能不能也執(zhí)行該方案。

但浐灞生態(tài)區(qū)回復表示：“交房即交證”政策于2021年1月1日實施，針對的是新住宅項目，因“東御蘭汀”小區(qū)屬于老項目，不適用于該政策。

當然關于該小區(qū)的問題，浐灞還是給出了加快督促之類的回復。

辦不下房產(chǎn)證早已是個老問題了，面對這一問題在政策上，2007年時西安市人民政府就買房無法辦證的問題出臺過相應的文件。

2017年，西安提出要在年內(nèi)解決5萬戶房主買房多年未辦房產(chǎn)證的問題，力爭用3年時間，基本解決房屋辦證遺留問題。

截至2018年年底，當年西安市處理房屋辦證遺留問題領導小組辦公室共為超過12萬戶存在歷史遺留問題房屋完成不動產(chǎn)首次登記工作（即“大證”，表明具備給業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記的條件）。

近兩年，關于房屋辦證遺留問題的推進工作依舊在持續(xù)，只是過往遺留的問題太過龐大，去年年底據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，西安有42個房產(chǎn)證“擱淺”遭投訴小區(qū)，仍有30個未辦理，涉及2萬余戶。

有關房屋辦證的問題仍舊持續(xù)不斷在各官方平臺持續(xù)出現(xiàn)，問題到底出在哪呢？

榮耀西安網(wǎng)通過人民網(wǎng)“地方領導留言板”主要領導已辦理板塊對近一個月以來1000條留言進行檢索、篩選，統(tǒng)計出西安房屋無法辦理“不動產(chǎn)證”（即房產(chǎn)證）的幾大類型。


數(shù)讀
  多種多樣的原因

11月的1000條已辦理留言中，據(jù)不完全統(tǒng)計有69條是關于辦理房產(chǎn)證問題的留言。（注：為了便于收集問題根結，統(tǒng)計信息均來自有官方回復的留言。）

提問中表述最多的是：在買房時都是五證齊全的小區(qū)，怎么住了好幾年，甚至十幾年依舊拿不到房產(chǎn)證。

暫且不論業(yè)主表述是否屬實，插一句題外話，筆者在大概5、6年看到西安某樓盤的戶外廣告上最為明顯的廣告標語為“請大家放心，本項目五證齊全！”。

由此可見，曾經(jīng)的西安開發(fā)商們?yōu)橘u房甚至已經(jīng)將商品房應有的必備條件，當成可標榜的宣傳。讓人五味雜陳的是，不少購房者也默認這一宣傳當成自己購房考量之一。



濟南某樓盤為賣房上演自建“地鐵口”的鬧劇

要拿到大家所說的屬于自己的房產(chǎn)證，在流程上確實要走不少手續(xù)。

首先需要房產(chǎn)開發(fā)商在竣工驗收完成后，主動申請辦理“不動產(chǎn)首次登記（大證）”，然后由業(yè)主和開發(fā)商共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記（小證），從而擁有房產(chǎn)證。

在開發(fā)商申請大證的過程中，需要其提供：（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）國有土地使用證；（4）房產(chǎn)測量成果報告、規(guī)劃驗收合格證、規(guī)劃總平圖、竣工驗收備案表。

通過政府部門的回復，發(fā)現(xiàn)業(yè)主拿不到房產(chǎn)證的原因多種多樣、理由五花八門，但大多處于材料流程問題，比較過分的就是要么開發(fā)商根本未申請，要么就是因為資金等問題陷入糾紛之中，無法辦理。

數(shù)據(jù)來源：地方領導留言板

相對能夠看到拿證希望的部分項目，有些是正在辦理分項驗收手續(xù)，等待竣工驗收，有些是已經(jīng)完成竣工備案，正在進行權籍調(diào)查中心辦理房屋實測、權籍調(diào)查、測繪等環(huán)節(jié)，完成后即可進行辦理房屋首次登記。



進入大證申請環(huán)節(jié)后，出現(xiàn)問題比較多的，一是開放商缺少房產(chǎn)測量成果報告、竣工驗收備案表等資料，二是因為消防、人防等工程初驗中存在問題，裙房建設未配建到位、違法加建等問題，達不到竣工規(guī)劃驗收的條件需要進行整改，造成房產(chǎn)證無法辦理，整改完成后需要向規(guī)劃部門提出申請。

一些城改項目，因為土地確權、取得土地權屬件及土地審批件，時間長、手續(xù)復雜等問題，安置房房產(chǎn)證的辦理特別慢。



當然，也有問題較為突出的樓盤。

11月份，關于房產(chǎn)證問題提問較多，問題也比較嚴重的，是匯通太古城三期項目。其未辦證原因是開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，未能結清拖欠施工單位的工程款，施工單位于2017年9月，向陜西省高級人民法院遞交了開發(fā)商建設工程施工合同民事起訴狀，經(jīng)法院裁定，查封了該項目部分393套房屋。因開發(fā)商與施工單位未就拖欠工程款如何解決達成意向，目前該項目依舊處于法院查封階段。



市民關于房產(chǎn)證問題申訴戰(zhàn)線拉的比較長的如時代家園項目，拉鋸戰(zhàn)持續(xù)14年之久，2006年購房至今還沒能拿不到房產(chǎn)證。

原因還是出在不靠譜的開發(fā)商頭上。

官方的回復是，前期已取得土地證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證。2006年1月25日，時代家園項目取得2006166號《商品房預售證》后開始公開銷售，并于2007年交付使用，但至今仍未辦理不動產(chǎn)登記證，也未申請辦理不動產(chǎn)登記所必需的規(guī)劃驗收和房屋質(zhì)量竣工驗收工作。

也有比較烏龍的原因，天朗•藍湖樹三期項目中，共計六棟樓，其中三棟樓（12#、13#、31#）竣工備案表及房產(chǎn)大證辦理完成，另外三棟樓（9#、10#、11#）8年無法辦理房產(chǎn)證，因為西安市中級人民法院判決錯誤導致地塊被查封而延誤手續(xù)辦理。



雖然辦不了房產(chǎn)證的原因五花八門，但究其根底，問題的大頭還是出在開發(fā)商頭上。

就本次統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，基本上網(wǎng)友反應的大多都是中小開發(fā)商，屬于在西安商品房市場初期時代的產(chǎn)物，當時大批資金只要聽說“賣房子賺錢”便兩眼一抹黑的沖進來，跌跌撞撞摸索市場的后果就是一批又一批的交房無證，交房即維權的問題遺留下來。

注：關于品牌開發(fā)商有沒有長期不辦證的情況出現(xiàn)，本次數(shù)據(jù)模型有限，日后我們會擴大數(shù)據(jù)來源，為大家做更深層次的分析。


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分析完開發(fā)商的問題之后，其實問題的責任還有一部分在政府身上，無論是資質(zhì)審核過松，還是監(jiān)管失位，又或者是政策過于寬松，都會導致有房無證的情況發(fā)生。

近年來，隨著政策不斷改革更新，監(jiān)管愈發(fā)嚴格，新項目長期拿不到證的情況逐漸減少，而到了明年，“交房即交證”模式在高新、浐灞試點，或者全市開始推廣之后，新項目拿不到證情況更會絕跡。

新政策值得慶賀，但地方領導留言板上平均每天兩條以上歷史遺留問題，是不是也該出個新方案或者集中治理行動來解決呢？

這是西安需要持續(xù)關注并竭力解決的民生要事！

感覺王永康就做了些表面工作，解決房屋辦證遺留問題，就沒有真正地想解決問題！僅僅是督促開發(fā)商，開發(fā)商不申請，政府也無可奈何！現(xiàn)任領導更是不積極！反正那是上面幾任留下的爛攤子！不想去處理！

包括市政府公務員自己住的小區(qū)文景小區(qū)西區(qū)東區(qū)，入住都10年了，還沒拿到房產(chǎn)證！開發(fā)商還是市政府的國有企業(yè)，曲江大明宮集團！