西安未來十年的房價(jià)還會翻倍嗎？

有粉絲向我提問：“西安未來10年的房價(jià)還會翻倍嗎？”以下是我針對該粉絲的回答，分享給大家供有相同疑問的朋友參考。

截止到2020年9月，西安市新建商品房銷售均價(jià)約為15622元/㎡，全國城市排名第27位，環(huán)比上漲了1.84%，同比上漲了4.45%。

在過去的50多個(gè)自然月中，除了因?yàn)橐咔橛绊?，西安市商品房價(jià)格在2020年2月出現(xiàn)過短暫停滯（未增長也未下跌）外，其余40多個(gè)月份中一直保持不同幅度的增長（一度增長率位列全球第二，是的，是全球，不僅是全中國）。

造成西安房價(jià)持續(xù)上漲的原因也顯而易見，截止到2016年，西安市的房價(jià)還遠(yuǎn)低于與其鄰近的其他省會城市（蘭州、呼和浩特、太原、成都、武漢、重慶等）。隨后進(jìn)入2017年西安市率先放寬落戶條件向全國城市搶人；同年代管西咸新區(qū)；2018年西安獲批建設(shè)國家中心城市；過去三年（2017-2019年）西安以年均26.28萬的常住人口增量位列全國第四位，僅次于深圳、廣州和杭州。

同時(shí)西安也重新調(diào)整了產(chǎn)業(yè)類型，尤其是支柱性產(chǎn)業(yè)（電子信息、汽車、航空航天、高端裝備、新材料新能源和生物醫(yī)藥），并優(yōu)化了新興產(chǎn)業(yè)（人工智能、5G技術(shù)、增材制造（3D打印）、機(jī)器人、大數(shù)據(jù)與云計(jì)算），強(qiáng)化了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（現(xiàn)代金融、現(xiàn)代物流、研發(fā)設(shè)計(jì)、檢驗(yàn)檢測認(rèn)證、軟件和信息服務(wù)、會議會展），并且大力推行了文化旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型。

以上的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、升級、轉(zhuǎn)型結(jié)果顯而易見，第三產(chǎn)業(yè)占比由2016年的61.2%增至2019年的63.0%。

雖然西安市過去三年來常住人口增量高居全國第四位，然而西安市過去幾年來的房地產(chǎn)施工竣工面積卻沒有大幅提升，甚至因?yàn)?018年推出禁止向企事業(yè)單位售房、公開搖號制度、核定剛需條件、加大公租房共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)比例、調(diào)整公積金額度等政策“組合拳”出現(xiàn)了開發(fā)商竣工面積急速下降現(xiàn)象（以下是過去三年西安市房屋開竣工面積變化）。

2017年西安市房屋施工面積15843.92萬平方米，增長5.4%；房屋竣工面積1634.63萬平方米，增長4.0%；

2018年西安市房屋施工面積16044.57萬平方米，增長1.3%；房屋竣工面積977.28萬平方米，下降40.2%；

2019年房屋施工面積17475.02萬平方米，增長8.9%；房屋竣工面積1057.69萬平方米，增長8.2%。

通過以上數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)，西安市過去三年來常住人口始終保持在全國增長的頭部，然而西安市新建房屋面積和竣工面積并沒有出現(xiàn)同比例增長，這就是造成西安市房價(jià)連續(xù)增長、改善性住戶無法參與搖號、性價(jià)比超高樓盤供不應(yīng)求千人搖號的原因之一。

那么未來10年西安市的房價(jià)會翻倍嗎？把這個(gè)問題具體化就是“到了2030年西安市房價(jià)能夠達(dá)到30000元/㎡嗎？”

實(shí)際上2019-2020年，西安市市場上已經(jīng)出現(xiàn)了多個(gè)均價(jià)30000元以上的樓盤，例如曲江的玫瑰源、浐灞的原第一號等，而25000-30000元/㎡區(qū)間的樓盤就分布更加廣泛，例如碧桂園韻頂、招商真觀府等等。

那么到了2030年，西安市商品房成交均價(jià)能否達(dá)到2020年個(gè)別低密度樓盤的銷售價(jià)格呢？

這里我們就以當(dāng)下新建商品房成交均價(jià)超過3萬元的城市（南京、杭州）為例，對比西安與之差距，看看以上差距在10年內(nèi)能否追上或持平。

截止到2020年9月，南京市商品房成交均價(jià)32781元/㎡，杭州市31211元/㎡。

截止到2019年底，南京市常住人口850萬人，杭州市常住人口1036萬人，西安市常住人口1020.35萬人。從人口方面來看，西安市與上述兩座城市并無差距，甚至還高于南京市。

但是決定一個(gè)城市房價(jià)的不僅僅只是人口，還關(guān)乎于地方政府的財(cái)政收入以及人均可支配收入等因素，而在這兩個(gè)方面來看，西安市與上述兩座城市還存在較大差距。

截止到2019年底，杭州市一般公共預(yù)算收入1966.0億元，一般公共預(yù)算支出1952.9億元，達(dá)到收支平衡且有結(jié)余；南京市一般公共預(yù)算收入1580.03億元，一般公共預(yù)算支出1658.60億元，支出略高于收入在可控范圍之內(nèi)；西安市一般公共預(yù)算收入702.56億元，一般公共預(yù)算支出1247.99億元，政府預(yù)算收入低且開支大，政府負(fù)債率高。

而在人均可支配收入方面西安與上述兩座城市的差距則更為明顯，截止到2019年底，杭州市人均可支配收入59261元，位列全國第6位；南京緊隨其后，以57630元位列全國第7位；而西安人均可支配收入僅為34064元，位列全國第61位。

綜上，雖然近年來西安市GDP增速顯著，與杭州、南京的GDP差額不斷縮小，然而具體到政府財(cái)政收入以及人均可支配收入方面才能真正體現(xiàn)出城市之間的差距。

那么以上的差距在未來十年內(nèi)能夠追上嗎？或許GDP通過十年努力可以達(dá)到目前杭州、南京的水平，然而以過去人均可支配收入年均增長733.5元的增速來看，西安市十年后也難以達(dá)到杭州和南京現(xiàn)有的水平。

一個(gè)地區(qū)的政府財(cái)政收入低，就決定了其投入到民生工程的支出有限，即使政府舉債也是優(yōu)先布控地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、公園這類的民生設(shè)施，不會把大量財(cái)力投入到公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)之上，因此未來十年西安依舊是房地產(chǎn)商開發(fā)商品房銷售的主要市場。

而一個(gè)地區(qū)的人均可支配收入過低，就決定了一個(gè)地區(qū)居民的購買能力，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上所開發(fā)的低密度高價(jià)樓盤比例也會低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的比例，依舊以剛需中高容積率樓盤為主，而這類型樓盤的性價(jià)比較高，不會高價(jià)入市。

杭州市2013年商品房均價(jià)達(dá)到了15022元/㎡，雖然經(jīng)歷了2014和2015年的波動，但是依舊站穩(wěn)了15000元門檻，直到2019年杭州市以30543元的商品房均價(jià)邁入3萬元/㎡，翻了一番用了6年時(shí)間。

雖然2013年杭州市的GDP（8343.52億元）略低于2019年西安市GDP（9321.19億元），然而2013年杭州的公共財(cái)政預(yù)算收入達(dá)到了945.20億元，人均可支配收入39310元，均高于2019年的西安水平。

站在當(dāng)下預(yù)測未來10年的具體房價(jià)，本身就是一個(gè)變量較多不可控的命題，而僅從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)推理來看：如果未來10年，西安市經(jīng)濟(jì)保持高速增長（實(shí)際上西安市所在的陜西省經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展疲軟，同省其他地市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)負(fù)增長）；常住人口增量保持在高位；加上政策的傾斜支持；大型國際國內(nèi)賽事、會議的加持；10年后西安市房價(jià)是有站穩(wěn)3萬元的較大可能性。

相反如果西安市受陜西省整體經(jīng)濟(jì)影響以及周邊強(qiáng)省會城市競爭，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速下滑；常住人口增量逐漸減少（實(shí)際上2019年西安市常住人口增量明顯已經(jīng)弱于2017和2018年）；以及其他不可控因素影響（如金融政策、調(diào)控政策等等），那么10年后西安市會出現(xiàn)較多房價(jià)超過3萬的在售樓盤，但是整個(gè)市場房價(jià)中位數(shù)和銷售均價(jià)還距離3萬元有一定差距。

實(shí)際上西安所處的陜西省以及所輻射的整個(gè)西部地區(qū)人均可支配收入過低，以及其中部分城市出現(xiàn)人口外流以及經(jīng)濟(jì)負(fù)增長是西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至房價(jià)增長的最大影響因素。當(dāng)下我們看似杭州、南京這樣的城市房價(jià)站穩(wěn)了3萬元/平米，實(shí)際上杭州所在的整個(gè)浙江省以及南京所在的整個(gè)江蘇省都是我國的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，不僅人均可支配收入遠(yuǎn)高于陜西省，且人口出生率和人口增量也遙遙領(lǐng)先于陜西省，省會城市發(fā)展的天花板取決于其輻射和帶動能力，與其說未來十年西安經(jīng)濟(jì)、房價(jià)發(fā)展如何，不如說未來十年陜西乃至西北地區(qū)發(fā)展如何，當(dāng)全國主要城市都放寬落戶條件以后，西安市在吸納人口方面的競爭力已經(jīng)逐漸不具優(yōu)勢，西安未來十年的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

來源：

西壹安鮮

會

對比成都重慶，西安房價(jià)已經(jīng)不低了，而且西安大部分地方買房連學(xué)校也解決不了，羞先人還敢賣那么貴！

西安應(yīng)該和鄭州一個(gè)水平

先不說房價(jià)，配套設(shè)施簡直叫一個(gè)垃圾。何德何能和南京杭州比？說的高大上，然而政府辦事效率、服務(wù)態(tài)度、人口素質(zhì)以及民生工程等方面落后南京杭州十年。

西咸百曉生 發(fā)表于 2020-10-27 19:39
對比成都，重慶，西安房價(jià)已經(jīng)不低了。

跟重慶差不多，跟成都主城價(jià)格還有四五千左右的差距！

期待

房價(jià)如果和黃金價(jià)掛鉤，也許就不會大漲了

房子是用來住的，不是炒的

我剛買了個(gè)二手房，一般公立學(xué)校，單價(jià)2.1萬。高新的房子漲幅太驚人了。

高新的房子漲幅太驚人了

李泉 發(fā)表于 2020-10-26 23:06
對比成都重慶，西安房價(jià)已經(jīng)不低了，而且西安大部分地方買房連學(xué)校也解決不了，羞先人還敢賣那么貴！

哪里買房沒給解決學(xué)校？你說的學(xué)校特指四大名校吧。普通公辦算嗎？

不會，西安相當(dāng)于2010年的杭州，2000年的北上廣。一線城市房價(jià)已定不會再動了，豪宅項(xiàng)目例外，后期一定會形成房價(jià)差，超一線北上廣深，一檔位5-10萬，下一檔，南京，杭，蘇，武，津3-5萬。成都，重慶等強(qiáng)省會2-4萬，西安之流能穩(wěn)在1.5-2.5萬

王二爺 發(fā)表于 2020-11-9 22:56
哪里買房沒給解決學(xué)校？你說的學(xué)校特指四大名校吧。普通公辦算嗎？

村小也算？