一篇文章說清樓市的真相

經(jīng)常有人說，中國的經(jīng)濟(jì)就是用來打破經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的，因?yàn)槟切┙?jīng)濟(jì)學(xué)原理到中國都不管用了，其中最讓人看不懂的就是房價(jià)。

其實(shí)照我看，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)教授都是忽悠，真正管用的就兩條：供應(yīng)和需求，而中國的樓市完全符合供求關(guān)系。如果用供應(yīng)和需求來解釋的話，你就算小學(xué)畢業(yè)都能理解中國樓市。

在我開始談中國樓市之前，我們先來談一款電腦游戲，叫《模擬城市》，這是一款老游戲了，從第一代模擬城市于1989年上市至今，已經(jīng)過去了快30年，到現(xiàn)在已經(jīng)出到了第五代。

在《模擬城市》游戲中，你作為這個(gè)城市的管理者，整個(gè)城市事無巨細(xì)全部要你來負(fù)責(zé)。你要修路、修水管、修電廠，規(guī)劃居民區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)，還要給居民區(qū)做各種配套，比如建小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、警察局、消防局。為了提升地價(jià)還要修建各種景觀提升工程。如果沒錢了，要么問銀行貸款，要么就發(fā)地方債籌錢。這其中最難的部分就是如何避免破產(chǎn)，因?yàn)樵谟螒蛑心闾菀灼飘a(chǎn)了，破產(chǎn)就導(dǎo)致游戲失敗。

當(dāng)你把這款游戲玩精通了，你才能設(shè)身處地的站在地方政府的角度來思考問題，你才能理解他們?yōu)槭裁磿?huì)這么做。

現(xiàn)在給你一座還沒開發(fā)的城市，城區(qū)又小又破，周圍是大片大片的農(nóng)田。農(nóng)田的價(jià)值非常低，一畝地每年能賺個(gè)1000塊錢就到頭了，你作為這座城市的管理者，如果想要拉動(dòng)GDP，提高稅收收入，必須要把農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)變性質(zhì)。于是你決定征地，然后搞一個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。

搞了新區(qū)之后，你就要規(guī)劃土地性質(zhì)，多少比例是住宅，多少比例是商業(yè)用地，多少比例是工業(yè)用地。按理說這三種地是有固定比例的，但你為了追求稅收增長，批了超多的工業(yè)用地和商業(yè)用地，住宅用地批得很少。

為什么你會(huì)這么做？理由很簡單，工業(yè)和商業(yè)地能直接拉動(dòng)GDP，帶來稅收的增長，可以馬上改善你的財(cái)務(wù)狀況，而住宅就做不到這一點(diǎn)。更要命的是，住宅用地還需要各種配套，比如小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、警察局、消防局、博物館、劇院、公園，這些全部是花錢項(xiàng)目，在你財(cái)務(wù)狀況不佳的情況下，你沒錢搞這些東西。

但這里有個(gè)問題，如果工業(yè)用地批的太多了，產(chǎn)能大增，如何保證你生產(chǎn)出來的商品都能賣掉呢？很簡單，只要能大量出口就行。這就是中國過去幾十年經(jīng)濟(jì)騰飛的秘密，加入WTO之后出口飛速增長。

很快問題出來了，你搞了那么多工業(yè)區(qū)，修了那么多工廠，可是員工需要有房子住，因?yàn)閱T工是個(gè)活生生的人，他需要結(jié)婚生娃，他想要過高品質(zhì)的生活。過多的人口和過少的住宅用地，兩者產(chǎn)生了矛盾，根據(jù)簡單的供求關(guān)系，房價(jià)必定飆漲。

有人說了，既然住宅用地太少了，那么多批一點(diǎn)地皮不就行了？想法是很不錯(cuò)，但是中國還有一個(gè)很奇怪的用地指標(biāo)，比如上海，竟然需要保留24.9萬公頃（最新數(shù)據(jù)是保留18.8萬公頃）耕地，因?yàn)槿珖?8億畝耕地紅線。由于有那么多不能動(dòng)的耕地，所以能給你用來建設(shè)的土地就很有限了，不是想批多少就有多少的。18億畝耕地紅線要不要堅(jiān)守？我不表態(tài)。但我認(rèn)為北上廣深這樣的一線大城市，根本沒必要保留那么多耕地，可是決策者有他們自己的思路。

房價(jià)飆漲最初并不是政府的目的，而是他追求稅收增長的必然結(jié)果，因?yàn)樗颂喙I(yè)和商業(yè)用地，又批了太少的住宅用地，那么多工廠和公司，員工賺了錢必定想要提升生活品質(zhì)，當(dāng)他買房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，太多人搶太少的房，注定有人買不起，于是房價(jià)只能漲。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是怎么解決供應(yīng)短缺的？答案是排隊(duì)。
市場經(jīng)濟(jì)是怎么解決供應(yīng)短缺的？答案是漲價(jià)。

漲價(jià)的原因只有一個(gè)，那就是供不應(yīng)求。

此時(shí)地方政府忽然發(fā)現(xiàn)，原來賣地是更好的收入方式，一旦他發(fā)現(xiàn)了這個(gè)秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是帶著節(jié)奏的慢慢賣，人為導(dǎo)致土地價(jià)格飆漲。土地價(jià)格漲了，必然會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)，房價(jià)漲了，又會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，土地財(cái)政被地方政府玩得越來越溜。

很多人搞不懂為什么房價(jià)怎么壓都?jí)翰蛔?，股市怎么托都托不起來。但其?shí)你只要搞懂了供求關(guān)系，一切都豁然開朗了。

股市托不起來的原因是，證監(jiān)會(huì)一直想方設(shè)法的增加供應(yīng)量，比如，拼命發(fā)IPO，發(fā)可轉(zhuǎn)債，后來還要搞什么D角獸、K創(chuàng)板，雖然口頭上一直說要保護(hù)投資者權(quán)益，但事實(shí)上他做的一直是在增加供應(yīng)量。

房價(jià)壓不下去的原因是，政府雖然口頭上一直說要打壓房價(jià)，但他把用地指標(biāo)卡的死死的，為了維持耕地紅線，本來建設(shè)用地就很少，他又把大量建設(shè)用地拿去搞工業(yè)和商業(yè)了，留給住宅的更少。本來就少的住宅用地，你還只能從他手里買，因?yàn)閺膭e人手里買就是小產(chǎn)權(quán)房。

為了打壓樓市，出臺(tái)了那么多政策，比如限購、限售、限貸，還有一直像鬼故事一樣反復(fù)講的房產(chǎn)稅，這么多政策，在我看來都是忽悠你，因?yàn)檫@些政策并不能增加住宅用地的供給。唯一真正能降房價(jià)的政策，就是大量供應(yīng)住宅用地，而這是永遠(yuǎn)不可能做的。你要記?。悍彩遣荒茉黾庸┙o的樓市打壓政策，都是耍流氓。

中國經(jīng)濟(jì)最大的問題就是失衡。工業(yè)用地比例高了，壓制住宅用地，就必定導(dǎo)致房價(jià)飆升，房價(jià)漲必定壓制消費(fèi)，國人買不起自己生產(chǎn)的商品，就只能靠出口消耗過剩產(chǎn)能?，F(xiàn)在出口遭遇外部壓力已經(jīng)玩不下去了。你要想拉動(dòng)內(nèi)需，那么必須壓住房價(jià)，要想壓房價(jià)，就必須要增加住宅用地面積，同時(shí)減少工業(yè)用地。

中國的問題，用游戲里的話來說就是住宅、商業(yè)和工業(yè)這三塊用地比例搞錯(cuò)了，住宅比例太低，工業(yè)比例太高。但是這么簡單的道理，至今大部分人還不明白。

以上我們把樓市的供求關(guān)系說清楚了，那么你該如何從中賺到錢呢？這才是我們最關(guān)心的問題。

我們以長三角某個(gè)縣級(jí)市為例，該地區(qū)還沒有發(fā)展起來，經(jīng)濟(jì)比較落后，大家比較窮，政府也很窮，所以房價(jià)很低。政府迫切的想要發(fā)展GDP，但苦于手頭沒有錢，沒錢啥也干不了，但政府手里有地皮，所以他只能賣地賺錢。但經(jīng)濟(jì)這么差，地皮不值錢啊，怎么辦呢？

為了獲得發(fā)展用的資金，地方政府就把地皮賣給開發(fā)商，開發(fā)商蓋房子，可是沒人買的起，因?yàn)榍懊嬲f了，本地人很窮。這時(shí)候炒房的投資客來了，因?yàn)檫@地方距離上海很近，這里的房價(jià)和上海的房價(jià)比起來，幾乎像是白送一樣。只要房子能賣掉，政府就有錢搞基建，基建起來之后，企業(yè)就來了，地價(jià)也漲了，當(dāng)?shù)毓べY提高了，手里也有了錢，等他們見識(shí)過了好房子，也準(zhǔn)備住好房子，不想呆在老小區(qū)，也想去新區(qū)住新房子，投資客就把房子賣給他們住。

因此，你可以把投資房地產(chǎn)看作是提供了一筆風(fēng)險(xiǎn)投資給這個(gè)城市。風(fēng)險(xiǎn)投資給公司提供資金，退出方式是公司將來上市；炒房給這個(gè)城市提供資金，退出方式是賣房。最終都是一樣的，讓老百姓來接盤，前者是股民接盤，后者是剛需接盤。

只要這個(gè)城市最終發(fā)展起來了，你的投資就會(huì)有很好的回報(bào)，因?yàn)槟阗I房這件事，客觀上是給這個(gè)城市提供了一筆啟動(dòng)資金，你的房子就相當(dāng)于這座城市的原始股。從這個(gè)角度來看，炒房也是很正能量的一件事啊。

下面這張圖非常形象的說明了買房的時(shí)機(jī)，必須是啥也沒有的時(shí)候去買才是好投資，因?yàn)檫@時(shí)候房價(jià)最便宜，你就相當(dāng)于買低價(jià)原始股，等什么配套都有了再想去買，你就買不起了。

哈哈哈哈，真理

點(diǎn)贊 分析透徹

現(xiàn)在的問題不是房子少，而是囤房成本太低。要像日本一樣的房產(chǎn)政策，你看看市場上能多出多少房來。

分析的很完善，說白了，還是政府想要什么樣，想不想房價(jià)降

炒房投資是個(gè)關(guān)鍵因素，老陷在理論里面解決不了問題

yufu2000 發(fā)表于 2020-1-16 22:25
現(xiàn)在的問題不是房子少，而是囤房成本太低。要像日本一樣的房產(chǎn)政策，你看看市場上能多出多少房來。

反對(duì)，北京上海人均居住面積也就20幾平，再逼也出不來多少房源。你要說西安有可能。。

zjxz2008 發(fā)表于 2020-3-2 21:08
反對(duì)，北京上海人均居住面積也就20幾平，再逼也出不來多少房源。你要說西安有可能。。

有時(shí)貧窮會(huì)限制了我們的想象力，上海的人均比西安就差幾平米，基本在一個(gè)水平線上，上海的空置率和西安也差不了多少，豪宅的空置率還要大于西安，畢竟不在北上有套豪宅，怎么算得上社會(huì)名流。

yufu2000 發(fā)表于 2020-3-3 12:14
有時(shí)貧窮會(huì)限制了我們的想象力，上海的人均比西安就差幾平米，基本在一個(gè)水平線上，上海的空置率和西安也 ...

空置率，不是自有率，只要有人住，就不能叫空置，管他是租還是自有，上?？罩寐式咏?。我說的是住宅，不是寫字樓。。

zjxz2008 發(fā)表于 2020-3-3 13:35
空置率，不是自有率，只要有人住，就不能叫空置，管他是租還是自有，上?？罩寐式咏?。我說的是住宅， ...

你太高看上海了，接近于0空置率的城市是不存在的。

yufu2000 發(fā)表于 2020-3-3 15:07
你太高看上海了，接近于0空置率的城市是不存在的。

多余的不住，誰不租？上海沒人租？
  北京地下室都住的人，何況房子？
   一個(gè)月五六千房租誰嫌棄錢多？
      

zjxz2008 發(fā)表于 2020-3-4 04:35
多余的不住，誰不租？上海沒人租？
  北京地下室都住的人，何況房子？
   一個(gè)月五六千房租誰嫌棄錢多？

你是既沒有實(shí)際，也沒有理論，去學(xué)習(xí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)理論，和調(diào)查點(diǎn)實(shí)際數(shù)據(jù)再來。你現(xiàn)在去中介買房，看看中介能給你推薦多少套空置的毛坯房。

yufu2000 發(fā)表于 2020-3-4 09:44
你是既沒有實(shí)際，也沒有理論，去學(xué)習(xí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)理論，和調(diào)查點(diǎn)實(shí)際數(shù)據(jù)再來。你現(xiàn)在去中介買房，看看中介能給 ...

一線玩過生活過很多年，現(xiàn)在也在某尾巴一線，買過二手房，沒買過毛坯二手房，甚至也沒看到過毛坯二手房。。家庭房產(chǎn)目前3(一線1，二線2)。
        總量有限的情況下，北京嚴(yán)格限購已經(jīng)快10年，你以為靠逼二手庫存能出來多少？

        你以為把北京二手庫存逼出來就可以降低房價(jià)？？人均不過23平，怎么降？？逼出來10萬套，北漂就有1000萬??！

       你的理論僅僅適用于西安，或者比西安更弱的城市，西安目前貝殼掛牌量，70000套?。?br />        供需關(guān)系決定??！連這都不懂也好意思給我講？
      

優(yōu)秀！說的清晰明了