西安房?jī)r(jià)的反噬，開(kāi)始了？

樓市與城市之間的關(guān)系還是很有意思，相互成就，也相互拖累，一切都有因可尋。

改革開(kāi)放前，國(guó)家發(fā)展重點(diǎn)在于工業(yè)，因此城市化進(jìn)程緩慢；

改革開(kāi)放后，城市化發(fā)展開(kāi)始提速，但沒(méi)錢來(lái)發(fā)展、做建設(shè)。

九十年代中期分稅制改革，把土地財(cái)政劃分給了地方政府，此后土地市場(chǎng)的賣家就徹底成了地方政府，隨著城市建設(shè)需要，賣地收入在財(cái)政收入中的占比也開(kāi)始水漲船高。

不少城市靠賣地收入獲得了源源不斷的發(fā)展資金，推動(dòng)了城市建設(shè)，也推高了GDP獲得了政績(jī)，成為第一批贏家。

早年，很多人跟別人聊起讓自己負(fù)債累累的房?jī)r(jià)，也會(huì)說(shuō)我老家的房?jī)r(jià)都一萬(wàn)多了，言談中甚至帶著自豪，似乎房?jī)r(jià)也了一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的佐證。

而一種模式的成功自然會(huì)引來(lái)諸多效仿者。

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這些年我們看全國(guó)各個(gè)城市的變化，最明顯的就是到處拔地而起的高樓大廈和日新月異的城市面貌。

而萬(wàn)丈高樓平地起都要錢作為支撐，大到一個(gè)城市的機(jī)場(chǎng)地鐵，小到廣場(chǎng)、場(chǎng)館建設(shè)都要錢，除此之外城市提供并運(yùn)營(yíng)這些服務(wù)也需要錢。

沒(méi)錢，發(fā)展就會(huì)慢幾步，基礎(chǔ)設(shè)施也會(huì)差上一截。

說(shuō)完流水的支出，再來(lái)看看收入。

地方政府的財(cái)政收入主要有四個(gè)來(lái)源，分別是一般公共預(yù)算收入、政府性基金預(yù)算收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入和社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算收入。

公共預(yù)算收入主要來(lái)源于稅收，但稅收的增長(zhǎng)是極為有限的，對(duì)大部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)極為普通的城市而言，靠稅收來(lái)增加收入相當(dāng)于做夢(mèng)。

這時(shí)，屬于政府性基金預(yù)算收入的土地出讓金，就成為了地方政府增收的主要來(lái)源。

所以說(shuō)，財(cái)政支出在不斷倒逼財(cái)政收入創(chuàng)收，而土地背后就是錢。

短時(shí)間內(nèi)，只有賣地才能滿足巨量的資金需求。

從2018年數(shù)據(jù)來(lái)看大部分省份的財(cái)政收入中，土地財(cái)政收入占比依舊很大。


賣地的錢，完善了城市建設(shè)，以此吸引大量的人才和資金，增加了購(gòu)房需求，也催熱了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

到這里我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，土地財(cái)政成了一種變相的融資方式。

一座城市就是一家公司，房子就等于一個(gè)城市的股票，早投入資本買房的人相當(dāng)于買了早期便宜的股票。

至于城市發(fā)展?jié)摿鸵催@些融資有多少實(shí)實(shí)在在用在了城市發(fā)展建設(shè)上。

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這種另類的融資方式，在合理范圍內(nèi)對(duì)城市發(fā)展和“集資者”都是有利的。

但賣地就像一劑藥，用得好讓城市體態(tài)康健，健步如飛。

而長(zhǎng)期依賴難免會(huì)累積毒素，最終難以戒掉不說(shuō)，還將拖累城市發(fā)展。

對(duì)土地財(cái)政過(guò)度的依賴，對(duì)于財(cái)大氣粗有產(chǎn)業(yè)有積淀的城市影響不大，但對(duì)于一些積淀普通，房?jī)r(jià)不便宜的城市而言，反噬就比較明顯。

最明顯的反噬體現(xiàn)在人口流動(dòng)上。

互聯(lián)網(wǎng)和交通的發(fā)展，提高了信息、資源、人口的流通速度，截止目前搶人大戰(zhàn)也玩兒過(guò)無(wú)數(shù)波，各城均擺出過(guò)求賢若渴的姿態(tài)，招數(shù)大同小異，但能搶來(lái)人口遠(yuǎn)不夠，能留得下才是真本事。


畢竟，如今隨著各城開(kāi)放戶籍制度，人們用腳投票，房?jī)r(jià)已然成為重要衡量因素。（最好的例子就是最近大熱的鶴崗，一座眾所周知無(wú)前景的小城，也有人愿意花5萬(wàn)買房去這座城市生活。最新消息是，鶴崗月成交120套，5萬(wàn)已買不到房）。

對(duì)于房?jī)r(jià)不低，早年沒(méi)有著重發(fā)展產(chǎn)業(yè)的城市，在地產(chǎn)增量市場(chǎng)放緩，土拍較少后就會(huì)很吃力：一邊是房?jī)r(jià)的負(fù)面影響不斷加重，一邊是沒(méi)有良好的產(chǎn)業(yè)提供就業(yè)機(jī)會(huì)和高薪，人才引進(jìn)來(lái)也難留住。

以西安為例，在上一輪人才搶奪戰(zhàn)中，西安可謂是強(qiáng)勢(shì)生猛，也出現(xiàn)不少神段子：


再加上其新一線的光環(huán)，在人才搶奪戰(zhàn)中戰(zhàn)果頗豐。

但隨后，各種弊端也不斷暴露。

大型企業(yè)不多、薪資偏低，再加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)局限性，想留住本地優(yōu)秀的大學(xué)生已屬不易。

搶來(lái)的人才奔著當(dāng)?shù)卣邅?lái)了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上升，只是從一座城市換到另一座城市當(dāng)社畜而已。

胡潤(rùn)數(shù)據(jù)顯示：過(guò)去一年西安領(lǐng)跑大陸房?jī)r(jià)漲幅，達(dá)19.3%；2019年前3季度GDP也排到了20開(kāi)外。


再加上機(jī)會(huì)和上升空間還很有限，不少因人才引進(jìn)去西安的人離開(kāi)西安也就能理解了。

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當(dāng)然，也有正面例子，比如長(zhǎng)沙。

2016年全國(guó)樓市還在一片火熱之時(shí)，長(zhǎng)沙就及時(shí)按下了剎車鍵開(kāi)始了樓市調(diào)控，長(zhǎng)沙樓市的嚴(yán)厲政策一度超過(guò)很多省會(huì)城市，甚至有趕超一線的勢(shì)頭！

大力度調(diào)整也取得了不錯(cuò)的戰(zhàn)果，如今長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)跟其他同級(jí)別城市相比，已經(jīng)有了質(zhì)的差距，目前房?jī)r(jià)甚至和一些縣級(jí)市差不多。

無(wú)論是土地財(cái)政依賴度還是房?jī)r(jià)收入比排名都比較靠后。

在轟轟烈烈的搶人大戰(zhàn)中，長(zhǎng)沙并不出彩，甚至可以用默默無(wú)聞來(lái)形容，但一座“房?jī)r(jià)”和決策者都為民生考慮的城市，民眾顯然會(huì)用腳投票。

長(zhǎng)沙常住人口數(shù)量從2017年791.81萬(wàn)人增長(zhǎng)至2018年815.47萬(wàn)人，人口吸引力不容小覷。


長(zhǎng)沙這兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)疑為其他城市提供了一個(gè)良好的樣板，那就是在充分遏制房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)是可以同步健康發(fā)展的，其2019年GDP增速在所有城市中躍居第14位，比西安要高出7名。

所以說(shuō)，過(guò)度依賴土地財(cái)政很容易被其反噬，不依賴土地財(cái)政，扎實(shí)做好內(nèi)功也能發(fā)展好。

畢竟地方的資金，信貸資源如果過(guò)多的集中在房地產(chǎn)上，只會(huì)讓城市陷入產(chǎn)業(yè)發(fā)展難、財(cái)政收入上不來(lái)，想折騰沒(méi)錢的惡性循環(huán)中。目前處于這種現(xiàn)狀的城市并不少， 在此就不一一舉例了。

以前我們認(rèn)為高房?jī)r(jià)的代價(jià)會(huì)由整體承擔(dān)，但隨著樓市分化的深入，這種代價(jià)已分散到各個(gè)城市。

房?jī)r(jià)偏高的城市，未來(lái)每走一步都很難，人才引進(jìn)難、注資實(shí)體產(chǎn)業(yè)難、留住人才更是難上加難，也真是應(yīng)了那句話，過(guò)度依賴房地產(chǎn)，終將會(huì)付出代價(jià)，而現(xiàn)在僅僅是開(kāi)始。

作者：層樓

真話說(shuō)多了有人會(huì)不愛(ài)聽(tīng)的。

都是賣現(xiàn)在的血吃以后的饃，將來(lái)吸不了血了，就敲骨吸髓，縱觀上下五千年，平民就沒(méi)有安生的時(shí)候，國(guó)民黨當(dāng)時(shí)能一次收幾十年的稅，對(duì)我黨來(lái)說(shuō)只是毛毛雨，一次就讓你上下三代都翻不了身還不敢造反才是王道

西安房?jī)r(jià)只是補(bǔ)漲，西安房?jī)r(jià)并不高，及時(shí)參照GDP而已，西安也應(yīng)該比 石家莊，太原，蘭州，濟(jì)南高。
廈門工資低，GPD比西安低，均價(jià)4萬(wàn)多，三亞和西安同屬旅游度假城市，三亞經(jīng)濟(jì)文化不如西安，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超西安，西安的房子不止賣個(gè)本地人，更多是吸引高凈值外來(lái)人口。這就解釋了，灃東高新，曲江這些新區(qū)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，而蓮湖新城這些老城區(qū)房?jī)r(jià)緩慢的原因。因?yàn)槔铣菂^(qū)只剩下本地土族和河南人了，缺少外來(lái)高凈值人口。

hanfang1980 發(fā)表于 2020-6-15 12:50
西安房?jī)r(jià)只是補(bǔ)漲，西安房?jī)r(jià)并不高，及時(shí)參照GDP而已，西安也應(yīng)該比 石家莊，太原，蘭州，濟(jì)南高。
廈門工 ...

我說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)在，你在那個(gè)帖子支持我了下。
      然后我現(xiàn)在反駁下你。

      蘭州按說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該低于西安，但是蘭州受地形限制，無(wú)法擴(kuò)張，所以，地小，特例，再說(shuō)蘭州房?jī)r(jià)現(xiàn)在也不高了。

      濟(jì)南，畢竟是1億人省會(huì)，畢竟是全國(guó)GDP第三的大省，房?jī)r(jià)高于西安很正常，同樣道理適用于鄭州。

      太原房?jī)r(jià)低于西安，不知道你聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)的比西安高？

     石家莊，因?yàn)榫嚯x北京近的原因，所以房?jī)r(jià)高于西安正常。。保定廊坊還是地級(jí)市，高于西安你服不服？保定廊坊如果和西安一樣戶口政策，房?jī)r(jià)馬上上天。

      廈門，廈門的房就不是給本地窮人買的啊，是整個(gè)福建尤其是泉州的富人買的啊。你嫉妒沒(méi)用啊。。

      西安和三亞一樣是度假城市？請(qǐng)問(wèn)你是不是來(lái)搞笑的？你霧霾吸多了吧？？

      市場(chǎng)選擇，不要不服，西安房?jī)r(jià)能到今天，已經(jīng)是投機(jī)取巧了。。你哪怕樓面價(jià)賣10萬(wàn)，只要你有本事賣出去。。隨便。。

         
  
      

      
      

      

吹哪里都行，別吹長(zhǎng)沙。湖南去廣州高鐵兩小時(shí)，為什么要選長(zhǎng)沙？

龍嘯天下 發(fā)表于 2019-12-17 00:22
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社畜這個(gè)詞好形象

封振飛 發(fā)表于 2020-7-6 14:00
吹哪里都行，別吹長(zhǎng)沙。湖南去廣州高鐵兩小時(shí)，為什么要選長(zhǎng)沙？

南京杭州一個(gè)多小時(shí)還去上海呢。。

     長(zhǎng)沙作為開(kāi)通5條地鐵的城市，房?jī)r(jià)9000到1萬(wàn)明顯偏低。。主要是長(zhǎng)沙限購(gòu)是二線城市里最嚴(yán)的。。所以目前炒房資本盯緊長(zhǎng)沙的很。。

我覺(jué)得西安還不至于反噬。。。。頂多是發(fā)展的初級(jí)階段