資色·深度丨核心凈利潤增長26.0% 龍湖集團(tuán)上半年盈利能力穩(wěn)步提升

8月最后一周，上市房企半年報披露進(jìn)入尾聲，一向以穩(wěn)健著稱的龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱為“龍湖集團(tuán)”）交出了一份符合預(yù)期的半年報。

8月26日下午，龍湖集團(tuán)發(fā)布2019年半年報，財報顯示，龍湖集團(tuán)營業(yè)額385.7億元，同比增長42.2%；核心凈利潤47.0億元，同比增長26.0%；毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率為32.6%；核心稅后利潤率為16.1%，核心權(quán)益后利潤率為12.2%。主要財務(wù)指標(biāo)增長均超過20%，表現(xiàn)優(yōu)異。

不僅如此，2019年上半年龍湖集團(tuán)已完成銷售額1056.2億元，基于全年可售貨源3500億，完成年度銷售目標(biāo)或是大概率事件。截至2019年6月30日，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2470億元，土地儲備合計7093萬平方米，總貨值9800億，為未來核心利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

營收增速高達(dá)42.2%

在房地長行業(yè)整體業(yè)績增速放緩的背景下，能實(shí)現(xiàn)42%的營收增速無疑是實(shí)力強(qiáng)勁的體現(xiàn)。據(jù)和訊房產(chǎn)計算，除恒大暫未發(fā)布財報外，其余TOP10房企的營收增速均值是28.63%，龍湖集團(tuán)的營收增速比均值高出13.29個百分點(diǎn)，從龍湖集團(tuán)近五年的營收表現(xiàn)看，42%的增速亦是高點(diǎn)。

具體看，龍湖集團(tuán)營收占比最高的業(yè)務(wù)是物業(yè)發(fā)展，占比88.6%，營業(yè)額為341.7億元，較上年同期增長42.1%。對于原因，和訊房產(chǎn)在財報中獲悉，2019年上半年，龍湖集團(tuán)交付物業(yè)總建筑面積為283.7萬平方米，比去年同期的218.5萬平方米高出65.2萬平方米；龍湖集團(tuán)營業(yè)額單方價格為12044元/平方米，比去年同期的11001元╱平方米高出1043元。

財報還顯示，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入25.8億元（不含稅租金收入），同比增長39.2%，其中，商場、冠寓、其他收入的占比分別為81.8%、16.7%和1.5%。就商場而言，截至2019年6月底，龍湖集團(tuán)累計開業(yè)商場數(shù)量29個，建筑面積296萬平方米（含車位總建筑面積為386萬平方米），整體出租率98.0%，商業(yè)租金增長25.7%至21.1億元。

另一個值得關(guān)注的是龍湖冠寓，財報顯示，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%達(dá)到4.26億元。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績會現(xiàn)場表示，長租公寓是龍湖主航道業(yè)務(wù)，龍湖非常堅定，全年計劃8萬間，已經(jīng)基本做到頭部這個領(lǐng)域，再往前走有希望做到完全的領(lǐng)先，會堅定按自己的節(jié)奏走。“未來重點(diǎn)還是在質(zhì)量，龍湖會把它的選址運(yùn)營，用戶以及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，讓出租率上來?！?/font>

除了營收，龍湖集團(tuán)其他盈利指標(biāo)增速普遍在20%以上。財報顯示，2019年上半年，龍湖集團(tuán)歸屬于股東的凈利潤63.1億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后之核心凈利潤核心凈利潤47.0億元，同比增長26.0%；毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率為32.6%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。

除了亮眼的財務(wù)指標(biāo)，龍湖集團(tuán)的銷售額保持穩(wěn)健增長。財報顯示，2019年上半年，龍湖集團(tuán)合同銷售額同比增長8.8%至1056.2億元，穩(wěn)居行業(yè)前十，達(dá)成全年銷售目標(biāo)48%。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華中及華南區(qū)域合同銷售額，分別占龍湖集團(tuán)上半年總合同銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

在業(yè)績會現(xiàn)場，龍湖集團(tuán)CFO趙軼表示，年初宣布的2019年全年銷售目標(biāo)2200億，可售貨源3500億保持不變，我們相信能夠完成（全年目標(biāo)），上半年已經(jīng)超過一半。

待確認(rèn)銷售額為2470億 保證利潤持續(xù)增長

不僅上半年，龍湖集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)突出，展望下半年或更長遠(yuǎn)的未來，龍湖集團(tuán)的盈利極具可預(yù)見性。

首先，龍湖集團(tuán)具有較高的待確認(rèn)成交額。財報顯示，2019年上半年，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2470億元，面積為1470萬平方米，為未來核心利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。

其次，龍湖擁有高質(zhì)量的土地儲備。據(jù)悉，龍湖集團(tuán)90%的貨量集中在熱點(diǎn)城市和價值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長奠定基礎(chǔ)。

財報顯示，2019年上半年，龍湖集團(tuán)成功新增50幅土地，拓展漳州（樓盤）、咸陽（樓盤）、中山（樓盤）、茂名（樓盤）4個新城市，新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為924萬平方米，權(quán)益面積671萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米7761元。按地區(qū)分析，長三角地區(qū)、西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

“上半年比較好的把握了土地市場節(jié)奏，對于特別火爆的三四月，公司做了理性的分析，躲過了非理性的火爆。”趙軼表示，截至2019年中，龍湖集團(tuán)總土儲7093萬平方米，權(quán)益土儲接近5000萬平方米，總貨值9800億，可以維持公司四年以上的發(fā)展?！巴羶Y(jié)構(gòu)比較優(yōu)化，集團(tuán)戰(zhàn)略聚焦一線二線和強(qiáng)三線，以及香港，占比接近90%，這是為未來行業(yè)發(fā)展，包括公司業(yè)績發(fā)展提供了非常強(qiáng)大的基礎(chǔ)?！?/font>

值得注意的是，龍湖集團(tuán)總土地儲備的平均成本僅為每平方米5632元，為當(dāng)期簽約單價的34.7%。在業(yè)內(nèi)人士看來，龍湖集團(tuán)物業(yè)發(fā)展的盈利空間極大。

再次，龍湖集團(tuán)的融資成本較低，不僅保證了投資拿地的靈活性，也在一定程度上提高了利潤水平。

財報顯示，2019年上半年，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為53.0%，相比去年同期下降2%；截至6月底，龍湖綜合借貸總額為1400.5億元，平均借貸成本僅為4.56%，在今年行業(yè)融資難的背景下，龍湖的融資成本仍然保持在較低水平。

今年上半年，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介乎3.99% 至4.70%之間，期限介乎于五年至七年。7月，龍湖再度發(fā)行的境內(nèi)公司債，票息更低至3.9%。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，龍湖集團(tuán)亦表現(xiàn)優(yōu)異。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為137.6億元，占總債務(wù)的比例僅為9.8%，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）為4.22。而龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入今年將實(shí)現(xiàn)100億，明年達(dá)150億，將完全覆蓋全部利息支出。

得益于資本市場的優(yōu)異表現(xiàn)，今年上半年，龍湖集團(tuán)收獲了穆迪上調(diào)展望為正面，實(shí)力站穩(wěn)投資級。目前，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級民營房企。

（轉(zhuǎn)載 和訊房產(chǎn)）