六年漲幅不足40%，西安公寓還值得買嗎？

文 | 華商報 黨蘭、張毅

胡先生投資西安一套公寓，經(jīng)過六年時間，價格上浮不足40%。而同期的住宅，上浮比例達(dá)到160%。相比之下，公寓產(chǎn)品的升值確實小的可憐。

一直以來，公寓產(chǎn)品以面積小、總價低、不限購等特征活躍在市場上，但西安公寓物業(yè)在5月份的供應(yīng)量、成交量、成交價齊漲。當(dāng)下市場，西安公寓產(chǎn)品到底值不值得投資呢？適合哪些人投資？

公寓產(chǎn)品價格上漲慢，成交量相對較小

由于限購政策持續(xù)，很多人把購買公寓作為一種投資。那么，投資公寓的收益如何呢？

西安市民胡先生六年前購買了位于西安紅廟坡的一套公寓，買時7200元/㎡，現(xiàn)在市價10000元/㎡不到，價格上浮不足40%。

“同一時間段，我朋友買的同品牌的住宅項目，當(dāng)時毛坯住宅6900元/㎡，現(xiàn)在市價已漲到18000元/㎡，上浮比例達(dá)到160%，相比之下，同一品牌的房子，公寓產(chǎn)品的升值確實小的可憐。”胡先生說。

購買公寓時，恰逢限購政策限制，為了投資，胡先生買了公寓，當(dāng)時他并不清楚公寓與住宅的區(qū)別。后來，他了解到，公寓屬40年產(chǎn)權(quán)房，不能享受落戶、學(xué)區(qū)等一系列戶籍相關(guān)的政策，水電也是普通住宅的2倍多。

胡先生的公寓投資是普遍現(xiàn)象嗎？華商報記者走訪二手房市場發(fā)現(xiàn)，他的遭遇也體現(xiàn)了絕大多數(shù)投資公寓者的現(xiàn)狀。

據(jù)二手房經(jīng)紀(jì)人介紹，相對來說，70年的小戶型住宅產(chǎn)品更好出手，而40年的公寓產(chǎn)品價格上漲慢，交易量少，成交幾率小。雖然地鐵口的公寓相對漲幅快一點，但是買的時候價格也高。從2015年到現(xiàn)在，交易完成的公寓中基本上也很少有成交價漲幅超過50%的項目。

在胡先生看來，無法享受落戶、學(xué)區(qū)等政策是抑制公寓價格上漲的重要原因，也是二手公寓買賣不活躍的因素。

公寓交易稅費高租賃收益高于售賣收益

一直以來，公寓作為商辦性質(zhì)的不動產(chǎn)，交易稅費比較高。記者從二手房中介門店了解到，普通住宅二手交易的稅費在5%-8%，商辦公寓則有銷售增值稅、土地增值稅、印花稅、所得稅等，稅費高達(dá)17%-20%，除去月供、稅費之外，資產(chǎn)收益不如住宅。

以胡先生的公寓為例，去年他急需資金，想出手一套80㎡的公寓。中介計算結(jié)果顯示，稅費占總價的15-20%。以到手價80萬元為例，光交易稅費就高達(dá)12萬-16萬元?！昂芏噘I家對總價能接受，一聽要再多出十幾萬的稅費，最后都放棄了?！焙壬f。

在收租和賣出權(quán)衡對比后，胡先生選擇繼續(xù)持有?！耙驗橘I的時候房價不高，總價57萬左右，現(xiàn)在每個月2500元的收益，年化利率約5.2%，基本跑贏銀行常規(guī)理財。但以目前公寓的價格和租金，收益率可能會更低一些。”

如果以80萬元售出公寓，胡先生的即時收益為23萬。而以目前的年租金3萬元計算，不到8年就能收取租金23萬，這還沒有包括每年的租金上漲。相對比之下，他認(rèn)為租金收益是長期獲利，投資回報率明顯更高。

雖然交易情況和收益不佳，但華商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，公寓產(chǎn)品租賃情況確實不錯。記者在貝殼租房的信息上看到，一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月，而城南住宅90㎡租金也不過2000元/月。例如位于高新的都市印象41㎡的公寓，每月租金已標(biāo)為2000元。李家村萬達(dá)的33㎡的公寓，每月租金報價為2000元。

5月份西安市公寓物業(yè)整體表現(xiàn)供大于求

雖然有40年產(chǎn)權(quán)、交易稅費高等有諸多不利因素，但由于有住宅限購政策的存在，反而在一定程度上催化了西安公寓的銷售。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購買公寓自住的人群很少，更多的是想投資房產(chǎn)卻沒有購房資格的投資人。

市場不乏短期熱銷的公寓。有市場銷售數(shù)據(jù)顯示，今年以來，位于西安西二環(huán)的中南青樾公寓產(chǎn)品4天銷售近400套，華南城的公寓產(chǎn)品半個月銷售近1000套等。

西安公寓物業(yè)在5月份的供應(yīng)量、成交量、成交價齊漲。根據(jù)創(chuàng)典全程發(fā)布的5月月度數(shù)據(jù)顯示，今年5月份西安市公寓物業(yè)供應(yīng)量為19.6萬㎡，同比上漲59.5%；成交面積12.9萬㎡，同比下降31.8%，均價為12232元/㎡，公寓供銷比上升至1.5，整體表現(xiàn)供大于求。

歷史供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)也顯示，西安公寓市場長期供應(yīng)充足。美城機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2016年，西安公寓市場供應(yīng)量大幅減少，但成交猛增，成交量上漲80%；2016年到2017年，供應(yīng)量基本維持在20萬㎡，但成交量不斷上漲，整體公寓市場供不應(yīng)求；2018年上半年公寓市場需求量隨住宅市場的火熱而增加，2018年下半年公寓市場新增量加大，而需求量基本維持穩(wěn)定。2019年一季度公寓市場基本保持2018年下半年水平。

值得注意的是，尤其是2017年下半年到2018年上半年，政府通過限價、限購等多種措施調(diào)控住宅市場過熱，公寓迎來了窗口期，量價齊升。2019年，住宅調(diào)控依舊嚴(yán)峻，在這種大背景之下，公寓市場出現(xiàn)分化，更加理性的購房者們，在考慮價格的前提下，更注重產(chǎn)品本身的質(zhì)素，西安高端公寓市場迎來看好。

西安公寓價格普遍高于住宅

由于公寓的商業(yè)屬性，以及附加的投資屬性，一般來講，目前西安公寓的售價普遍高于同區(qū)位的住宅項目。

根據(jù)易聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，西安公寓的成交量逐年攀升，2015年-2018年，全市公寓總供應(yīng)量約413萬㎡，公寓價格持續(xù)走高。

據(jù)美城機(jī)構(gòu)的公寓市場價格現(xiàn)狀分析，目前平層公寓產(chǎn)品的均價主要在10000-15000元/㎡；LOFT公寓產(chǎn)品的均價主要在15000-23000元/㎡。

創(chuàng)典全程5月份市場月報顯示，曲江以5.9萬㎡的供應(yīng)量、港務(wù)區(qū)以2.8萬的成交量各居全市首位，而航天城則以17136元㎡的價格領(lǐng)跑。

曲江新區(qū)向來是西安高檔地產(chǎn)的主要聚集區(qū)。5月份該區(qū)域內(nèi)的住宅參考均價僅為17812元/㎡。近期該區(qū)域銷售的樓盤中，曲江-金輝世界城精裝平層14500元/㎡，LOFT毛坯價格18000元/㎡。漢華曲江中心超高層低區(qū)以13800元/㎡的低價入市，市場反響明顯，據(jù)置業(yè)顧問介紹，低層區(qū)幾乎清完。

西安高新區(qū)5月份的整體住宅參考均價為16349元/㎡。而區(qū)域內(nèi)在售的公寓項目天竹元谷目前均價已超過住宅價格，參考價格為17000元/㎡；KINGMALL未來loft均價22000元/㎡、平層均價16000元/㎡，且已開的B棟售罄；天地源悅熙廣場loft在售區(qū)間34-53㎡，均價為17000元/㎡；CROSS萬象匯·E客公寓，主力戶型28㎡-76㎡，在售均價25000元/㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房）。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，金輝·世界城、天地源悅熙廣場附近均有地鐵線路，CROSS萬象匯·E客公寓位于高新核心地區(qū)，不管是價格還是受歡迎程度，這些項目都略勝一籌。記者了解到，臨近地鐵的公寓，不管是出租率還是租金，都會比其他項目更高一些。

而浐灞的公寓價就相對不高，其中旭輝榮華大道產(chǎn)品有SOHO、LOFT成交均價為13500元/㎡。華南城1668平層精裝公寓參考價格為8500-9500元/㎡，平層毛坯公寓預(yù)計價格7500元/ 。

頂級公寓未來5年會在西安大量出現(xiàn)

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，雖然公寓收到投資客的歡迎，但很多購房者對于公寓的界定并不清晰。

美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋分析，公寓產(chǎn)品從性質(zhì)上分有兩大類，一類是住宅物業(yè)性質(zhì)，一類是商辦物業(yè)性質(zhì)。西安市在去年出臺的政策中，將備案屬性中認(rèn)定“公寓”的，無論面積大小，都屬于限購產(chǎn)品，所以適合投資的住宅性質(zhì)公寓幾乎都限購了。如今，西安市場上可以購買的投資型公寓，在限購區(qū)域，基本都是40年產(chǎn)權(quán)的商辦物業(yè)。

不過，隨著產(chǎn)品的不斷優(yōu)化，公寓產(chǎn)品也越來越多元化。數(shù)據(jù)顯示，2018年西安公寓新入市項目占比高達(dá)75%，其中城市核心地段2萬以上的高端公寓項目供應(yīng)增多，以精裝平層和毛坯LOFT為主流在售產(chǎn)品，其中多是依靠綜合資源優(yōu)勢、酒店運(yùn)營返租、高端服務(wù)類等為核心驅(qū)動力。從區(qū)域上看，浐灞、高新、城西（西咸新區(qū)）的供應(yīng)量最大，成交量也名列前茅。

另外，頂級公寓產(chǎn)品在西安也開始打開市場。例如環(huán)球中心·第址、融創(chuàng)曲江印、萊安中心等，售價較高，起價在40000元/㎡左右。世聯(lián)行西北區(qū)域公司肖新志認(rèn)為，西安頂級公寓市場是資產(chǎn)投資的風(fēng)口，一般都位于城市核心地帶，區(qū)域中心價值高，針對高凈值人群，價格也是城市均價的數(shù)倍，投資門檻高。目前西安的頂級公寓分布以曲江、高新為主，多占據(jù)優(yōu)質(zhì)地段、完善配套，產(chǎn)品溢價空間高。

創(chuàng)典全程西安公司總經(jīng)理徐正茂分析道，西安目前處于頂級公寓的試水期與培育期，頂級公寓項目作為頂層人群的一種新型生活方式，預(yù)計未來5年會在西安大量出現(xiàn)。

長期出租公寓年化回報率5%左右

當(dāng)下市場，西安公寓產(chǎn)品到底值不值得投資呢？適合哪些人投資？

從長期租售獲取的收益情況看，徐正茂認(rèn)為，西安正在城市高速發(fā)展期并非成熟期，房產(chǎn)價格迅速上升，而房屋租賃市場的價格并沒有隨之出現(xiàn)明顯增長，以高新區(qū)為例，公寓收益率約為4.5%，相對較低。

徐正茂分析，如果長期持有公寓，僅僅計算租金回報，的確投資收益率偏低。雖然公寓價格漲幅不如住宅，但是從投資角度綜合分析，資金避險保值、房產(chǎn)增值、獲得穩(wěn)定租金回報三者疊加考慮，經(jīng)營性物業(yè)只能獲得5成10年金融支持，金融杠桿率低，故短期買賣投資很難獲得溢價空間，建議長期持有為租賃投資，若干年后再進(jìn)行買賣獲得增值溢價。

“40年的使用權(quán)的公寓可以入手?！鄙颥|認(rèn)為，小面積公寓因為總價低門檻低，這種產(chǎn)品適合長期出租，來賺取租金的收益，收益較好的年化回報率在5%左右，每年租金還會遞增。還有一種公寓是直接帶返租的，收益率會更好一點，因為它由酒店統(tǒng)一來運(yùn)營，會更有保證。

沈瑋說，公寓產(chǎn)品適合已經(jīng)被限購又想長期投資房產(chǎn)的購房者，或是確實資金有限，買一個小面積的公寓，作為自住的過渡房。她建議選擇公寓一定要注意地理位置，地段好、人氣足才能更好租上價，不建議買一些新區(qū)的公寓。

世聯(lián)行西北區(qū)域公司工商業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人王榮冰分析，普通投資自住型公寓多分布于浐灞、城北、城西等地，屬于價值洼地，性價比較高，建議投資者多關(guān)注。

買公寓一定要務(wù)必耐心些，優(yōu)先考慮高新區(qū)核心地帶距離地鐵附近的急于出手的精品公寓其出租的收益遠(yuǎn)高于城西、浐灞之類的地方，慎重購買新區(qū)的公寓，短期內(nèi)基本無回報。