西安人，為什么不建議你買恒大文旅城

昨天上午，是恒大文旅城開盤的日子。

一大早，我的朋友圈就被同行刷屏，刷屏的內容并不是幫恒大宣傳，而是刺激客戶的軟文，大致內容是：“誰說市場涼了？主城區(qū)30公里開外的涇陽某項目上演萬人搶房大戰(zhàn)，你還在等房價降嗎？”

恒大的開盤盛況，無疑給西安市場注入了一針雞血，讓很多正在觀望的人，變得焦慮不安。

我到達開盤現(xiàn)場時，已是下午三點，選房活動尚未結束。

現(xiàn)場停放的幾十輛大巴、數(shù)量警車、救護車，以及上百名嚴陣以待的保安，讓我意識到，恒大沒有吹牛，發(fā)軟文的同行沒有吹牛，這里的的確確在上演一場搶房盛宴。

當天37度的高溫，郁熱的空氣夾雜著人群高漲的熱情，化作一股股熱浪，時時撲面而來。

而我的脊背卻陣陣發(fā)涼。

因為我仿佛看到了這樣一副畫面：嗜血的資本在不停的揮舞著鋒利的鐮刀，割下一茬又一茬的韭菜。沒有被割的韭菜在沮喪，已經(jīng)被割的韭菜在狂歡。

下午5點，開盤選房活動結束，3900多套房源被銷售一空。

一、 關于文旅地產(chǎn)

文旅地產(chǎn)，顧名思義，就是文化＋旅游＋地產(chǎn)。

文旅地產(chǎn)通常有四大模式：主題游樂型、景區(qū)依托型、度假酒店型、以及文旅小鎮(zhèn)型。

恒大文旅城，就是典型的主題游樂型，以主題公園帶動商業(yè)配套和住宅項目。

對于開發(fā)商來說，文旅＋地產(chǎn)的打法，是在經(jīng)濟周期中運用對沖關系構建的一個風險相對較小的業(yè)務結構：通過銷售住宅及商業(yè)，短期內獲得巨額現(xiàn)金流。然后把現(xiàn)金投入到文娛項目的建設上，通過對文娛項目的運營，獲得長期穩(wěn)定的回報，從而實現(xiàn)資金在久期上的轉換。

說白了就是：用你買房的錢，建游樂園，然后通過游樂園的運營搞活人氣，收門票、激活周邊商業(yè)，從而獲得穩(wěn)定的回報。

這下你可能明白了，開發(fā)商打的概念是，用游樂園的人氣帶動住宅的升值。

而事實上，住宅只是回籠資金的手段，游樂園是用你的錢建起來的。

是住宅反哺游樂園，而不是游樂園反哺住宅。

那么請問，世界上哪個樓盤的價值，是靠過山車和海盜船帶動起來的？

游樂場就是再火，人氣再旺，最多帶動周邊的商業(yè)，和住宅有半毛錢關系嗎？游客會去你家吃飯嗎？

有人可能會說，游客會去我家住宿，人家恒大童世界號稱3天3夜玩不完。

拜托算一下住宅的租售比有多低。住宅的租金，只能用來對沖物業(yè)費和房貸利息。

如果買住宅是為了租金收益，那就大錯特錯了，如果你不考慮升值，你還不如在市中心買套公寓，至少能給你帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

不要提上海的迪士尼，人家靠的是地段，以及全國乃至世界的游客量。

住宅的升值，靠的是學校、是醫(yī)院、是商場、是交通......是一切一切的市政配套。

而不是旋轉木馬。

二、關于萬達文旅

說起文旅地產(chǎn)，不得不說一說萬達。

早在2016年，王健林同學曾經(jīng)在央視放話：有萬達在，迪士尼20年內別想在中國盈利。

豪言壯語，讓人熱血沸騰。

然而話音未落，老王同學就把手中的13個文旅項目賣給了融創(chuàng)......

更有趣的是，上海迪士尼開業(yè)僅11個月，就實現(xiàn)了收支平衡。

回到文旅地產(chǎn)的概念上，文化＋旅游＋地產(chǎn)，“文化”兩個字圈起來，要考。

沒有深入骨髓的文化，玩不轉文旅地產(chǎn)。老王玩不轉，許家印也不一定玩得轉。

恒大文旅城的游樂場開業(yè)后，我一定會去玩，但我保證不會去第二次。

陜西4000萬人口也一定會去玩，但一人去玩一次，也及不上迪士尼的零頭。

外省的人不會來玩，至少河南人不會來，因為開封也有恒大文旅城。

按照恒大的收割速度，相信不久的將來，全國各地乃至駐馬店，都會有恒大文旅城。

三、8公里外的樂華城

從恒大文旅城向東8公里，就是西安市的另一個文旅項目——樂華城。

樂華城早在2016年就開業(yè)運營，今年年底，樂華城會迎來它第一批業(yè)主，首期住宅——翠堤學府即將交房。

翠堤學府去年6月25日首開，均價9000左右。

一年后的今天，樂華城即將推出它的湖景高層，均價依然是9000。

要知道，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年西安市房價同比去年漲幅是23.8％，樂華城顯然是拖了后腿。

占地近6000畝的樂華城，推出的概念是游樂場＋建材城＋風情商業(yè)街＋幸福小鎮(zhèn)＋黃岡學校＋住宅，然而沒有市政配套的前提下，這一切都是浮云。

園區(qū)里唯一的一條已建成商業(yè)街，僅有兩家開業(yè)運營，其他都是空著的狀態(tài)。

我走進整個商業(yè)街位置最佳、最靠近游樂場的那一間鋪子，這是一家咖啡店，店里空無一人。

鮮為人知的是，這條商業(yè)街對面的那一排圍擋后面，是已經(jīng)爛尾了四年的商鋪。它的背后，是4000名水深火熱的業(yè)主。

很顯然，樂華城走的是一條跟傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)玩法相悖的路子。先把游樂場建成投入運營，再賣住宅、賣鋪子。

這樣的玩法，優(yōu)點是住宅和商鋪可以賣上好價錢，缺點是資金壓力無疑是巨大的，爛尾的商鋪已說明了一切。

四、城市發(fā)展的速度

如果說大多數(shù)城市的發(fā)展，是在高度和邊界上的拓展，那么歷經(jīng)13個王朝建都的西安，則是在同一個空間之上，疊加出來的時間之城。

而近20年來，西安市區(qū)的邊界不斷向外擴張，可以說是日新月異。

而事實上，從北城墻到北客站，直線10公里的距離，西安用了30年的時間。

也就是說，西安城區(qū)每向外擴張1公里，大概需要3年的時間。

不要小看了方圓1公里的空間，它需要巨量的人口和建筑的填充。

按照這個速度，主城區(qū)20公里開外的恒大文旅城，如果有朝一日，它被列入西安的主城區(qū)，需要60年的時間。

當然，這個計算方法并不科學，但至少可以說明，恒大文旅城在很長一段時間內，會是一個荒郊野外的存在。

而這樣的項目，開盤均價居然賣到了9500左右。

20年前，灞橋的西航花園，長安縣的紫薇田園都市，打的也是文旅生態(tài)的概念。

20年過去了，只有紫薇田園都市憑借高新區(qū)的規(guī)劃華麗轉身，擁有了完整的市政配套。

而西航花園，已變得殘破不堪，時至今日依然是舅舅不疼、姥姥不愛的遠郊地產(chǎn)，只有當?shù)氐脑∶駛?，依然癡戀著它被歲月追逐的容顏。

紫薇田園都市的神話，如非有朝一日西安榮升為共和國首都，恐再難復制了。

如果有人看了以上文字，仍然執(zhí)迷于文旅概念，并樂意享受“3小時都市生活圈”，那么我就再提醒一個事：請自行百度檢索“關鍵詞＋垃圾焚燒廠”。

對了，還有起降咸陽國際機場，約2分鐘一趟低空掠過項目上空的飛機。

“不怕，我們有內部填充惰性氣體的雙層中空隔音玻璃?！敝脴I(yè)顧問滿臉真誠地說。

文章轉載：地產(chǎn)裂痕

應該是前天5.26開的盤，確實有點遠。

主城區(qū)的樓盤永遠比郊區(qū)的好

看到有些人評論想笑，這個盤確實遠，我實地考察過，可是買的人真的很多，看房的更多。說郊區(qū)不如主城區(qū)的人，十幾年前南二環(huán)邊都是村子，莊稼地，這也是為什么出了城就叫南郊的原因，還有很多人認為是城市核心的，北郊，自己想想沒有市政府的時候，北二環(huán)邊是什么樣。結果現(xiàn)在有些人認為自己住在主城區(qū)了，不好意思二十年前，在座各位都是在農村住著。

想在這買房，得有心理準備。十年內都沒有什么人氣。周邊竟然連村子都沒有，路到是修的很好。

現(xiàn)在看見恒大就煩，鋪天蓋地的廣告