論區(qū)域“生命力” 西安陸家嘴價(jià)值幾何？

原創(chuàng)： 木婁君  觀樓  今天


5月10日下午，第四屆絲綢之路國際博覽會開幕之際，西咸新區(qū)在舉辦的投資環(huán)境推介暨重點(diǎn)項(xiàng)目簽約會上，現(xiàn)場共集中簽約項(xiàng)目38個，簽約總額達(dá)749億元。

細(xì)數(shù)大西安新區(qū)，論起新區(qū)利好支撐、發(fā)展速度、成績表現(xiàn)，作為我國首個以創(chuàng)新城市發(fā)展方式為主的國家級新區(qū)--西咸新區(qū)當(dāng)仁不讓成為如今大西安發(fā)展的重要核心發(fā)展區(qū)域。隨著區(qū)域的不斷發(fā)展建設(shè)，成為眾多購房者選擇。

支撐購房者有信心投資區(qū)域未來的則是西咸新區(qū)不斷涌入的資本、產(chǎn)業(yè)、人口。



再細(xì)化下來，除了許多購房者熟知的西咸新區(qū)五大新城（灃東、灃西、秦漢、涇河、空港）近幾年表現(xiàn)非凡之外。其實(shí)還有兩大園區(qū)：西咸新區(qū)絲路經(jīng)濟(jì)能源金融貿(mào)易園區(qū)、西咸新區(qū)國際文化教育園區(qū)。但由于房企活動較少、區(qū)域處于埋頭發(fā)展階段，也因此市場對這兩個園區(qū)的發(fā)展鮮有聲音出現(xiàn)。

但就像2016年浐灞、2017年西咸、2018年港務(wù)區(qū)憑借政策扶持以及區(qū)域?qū)嵙鄯e迸發(fā)而突然大火一樣。隨著近兩年絲博會眾多巨頭投資簽約以及自身基建不斷完善，這個落位于大西安西軸線、灃渭三角洲，被眾人寄予厚望“大西安陸家嘴”--“西咸新區(qū)絲路經(jīng)濟(jì)帶能源金融貿(mào)易區(qū)”的身影逐漸開始出現(xiàn)在市場之中，幾成2019年（甚至幾年內(nèi)）發(fā)展速度最快、購房者最值得關(guān)注的板塊之一。



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為何能夠如此肯定？

關(guān)注一個城市或區(qū)域發(fā)展，我們通常會從定位、人才流入、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、企業(yè)入駐、宜居性、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)市場這八點(diǎn)來綜合分析。

前四項(xiàng)（定位、人才流入、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、企業(yè)入駐）表明一個城市或區(qū)域的成長性；后四項(xiàng)（宜居性、環(huán)境、基礎(chǔ)配套、房地產(chǎn)市場）則表明一個城市或區(qū)域的生命力。

丨先看區(qū)域“成長性”。

一般來講，國際級中央商務(wù)區(qū)，都配置有國際級的高端生活社區(qū)。絲路能源金貿(mào)區(qū)便是如此。

絲路能源金貿(mào)區(qū)總規(guī)劃面積41平方公里，包含兩大片區(qū)：能源金貿(mào)區(qū)、國際文教園。



能源金貿(mào)區(qū)的發(fā)展定位是打造大西安CBD中心，總部級企業(yè)集聚；
國際文教園的發(fā)展定位是打造大西安高端住區(qū)樣板，引領(lǐng)國際生態(tài)、綠色、活力的生活方式。

從這兩個園區(qū)的發(fā)展定位不難看出，大西安金融貿(mào)易發(fā)展、以及國家化商務(wù)、居住核心已然落地。在未來，西咸新區(qū)甚至是全省都將會傾注心血來助力區(qū)域發(fā)展。

再提個小插曲：可能很多人可能不知道，去年12月初，西咸新區(qū)舉行過一場揭牌儀式，在整合原有能源金貿(mào)區(qū)、國際文教園的基礎(chǔ)上，組建新的絲路經(jīng)濟(jì)帶能源金融貿(mào)易區(qū)管理辦公室，并交由西咸集團(tuán)代管。實(shí)現(xiàn)兩個園區(qū)的優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、融合發(fā)展。

基于這一點(diǎn)來看，能源金貿(mào)區(qū)（打造CBD中心）+國際文教園（打造高端住區(qū)樣板）這一組合方式已具有類似于上海浦東新區(qū)CBD、紐約曼哈頓CBD等國內(nèi)外著名國際化大都市的城市功能（CBD+高端住區(qū)）！

還需注意的是，區(qū)別于其他城市CBD中心需要商務(wù)、住宅同時發(fā)展起步的緩慢發(fā)展、甚至土地互相制約對比，能源金貿(mào)區(qū)+國際文教園憑借著園區(qū)契合度，在合二為一后，由點(diǎn)成面。不僅僅只是發(fā)揮出1+1=2，甚至能夠起到1+1＞2的作用，兩大園區(qū)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、融合發(fā)展，成為西咸新區(qū)甚至整個大西安集產(chǎn)業(yè)、人居、生態(tài)為一體的核心發(fā)展區(qū)。


丨園區(qū)宣傳視頻

同時，區(qū)位的天然優(yōu)勢也讓金貿(mào)區(qū)成為城市資源配置的主場。從區(qū)域來看，金貿(mào)區(qū)位于西安、咸陽兩市之間，作為“西咸一體化”的關(guān)鍵點(diǎn)，雙城融合之下，資本引入、政策扶持、企業(yè)入駐、人口流入都將會得到重點(diǎn)對待。而從城市群來看，推進(jìn)“一帶一路”倡議下，金貿(mào)區(qū)位于西咸新區(qū)核心位置，關(guān)中城市群發(fā)展的核心位置，在2018年11月，西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)與西安、成都、重慶三市的外商投資企業(yè)協(xié)會簽署了支持大西安新中心中央商區(qū)建設(shè)四方合作協(xié)議，從合作協(xié)議中我們可以明顯看到成都、重慶為主的成渝經(jīng)濟(jì)圈將會為金貿(mào)區(qū)提供產(chǎn)業(yè)引入、戰(zhàn)略合作、平臺整合等資源及技術(shù)支持。

也因此定位的高起點(diǎn)，讓區(qū)域早期積累的發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)勢也已逐漸體現(xiàn)，吸引越來越多企業(yè)和資本流入：


2018年絲博會上，金貿(mào)區(qū)共簽約19個項(xiàng)目，涉及總部經(jīng)濟(jì)、能源金融、醫(yī)療衛(wèi)生、酒店服務(wù)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)。在下半年，陜建集團(tuán)第二總部、綠地絲路中心、中天集團(tuán)西北總部、天眾新材料總部、臺灣基泰城市廣場、鑫苑金邊國際廣場等總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、長安銀行、華夏銀行等知名金融機(jī)構(gòu)，涵蓋總部辦公、金融商務(wù)、五星級酒店、高端住宅等多種業(yè)態(tài)，總投資達(dá)180億。



而在前不久的5月10日上午，西咸新區(qū)能源金融貿(mào)易區(qū)舉行CBD總部及重點(diǎn)項(xiàng)目開工，包含陜建集團(tuán)第二總部，綠地絲路中心，灃東第七幼兒園、第七小學(xué)和第七中學(xué)，西安繞城高速西咸互通式立交，能源金貿(mào)區(qū)中央公園及地下空間綜合開發(fā)工程，灃太安置小區(qū)等，包含總部經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會配套、安置房建設(shè)等領(lǐng)域，總建筑面積140萬平方米，總投資達(dá)112.5億元。

可以預(yù)見大規(guī)模的資本涌入，城區(qū)的發(fā)展啟動，從現(xiàn)在起，正式開始。

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丨再看區(qū)域“生命力”。

西咸能源金貿(mào)區(qū)的未來區(qū)域價(jià)值，不僅體現(xiàn)在核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更在城市建設(shè)理念所引領(lǐng)的未來城市發(fā)展新方向。

片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，是目前每一個新區(qū)成為眾多購房者選擇的核心因素。而為了更高標(biāo)準(zhǔn)打造，西咸新區(qū)委托國際著名設(shè)計(jì)單位美國SOM編制城市設(shè)計(jì)，同時特別邀請新加坡“規(guī)劃之父”劉太格先生、中國工程院張錦秋院士、中國社科院原副院長李揚(yáng)先生對城市進(jìn)行問診把脈，堅(jiān)持以人為本，以“最生態(tài)的環(huán)境、最舒適的尺度、最完善的配套、最宜居的住所、最強(qiáng)的歸屬感”為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造“山水田城”的現(xiàn)代、國際、時尚的國際都市。



能源金貿(mào)區(qū)：位于灃東新城內(nèi)的核心位置——北臨渭河、西傍灃河，東至太平河、南至科源東路，總體規(guī)劃約27平方公里。片區(qū)距西安市區(qū)中心17公里，距西安咸陽國際機(jī)場 9公里；距西安北客站 13 公里。3條地鐵線路穿過，11條高速環(huán)繞，多條交通干道聯(lián)結(jié)主城區(qū)。同時，在商務(wù)商業(yè)方面，西咸自貿(mào)中心、商務(wù)中心、企業(yè)總部大廈、金融港、青創(chuàng)園等一期寫字樓、商業(yè)、辦公、酒店、公寓已封頂，二期生態(tài)商務(wù)區(qū)也在近日開工。


丨綠地絲路總部效果圖

國際文教園：位于灃西新城腹地--東臨灃河、南至科技六路、西至灃渭大道、北至西寶高速新線，總體規(guī)劃約14平方公里。距西安市中心19公里，距咸陽市區(qū)8公里，距咸陽國際機(jī)場17公里。片區(qū)周邊濕地、公園生態(tài)資源環(huán)繞，5條地鐵線路聯(lián)結(jié)。生態(tài)方面，同時文教園景觀規(guī)劃為“一公園、一廊道”，即灃河濱水生態(tài)公園、沙河生態(tài)廊道，加上緊鄰灃西新城中央公園的近萬畝公園綠化。教育方面，除已建成文教園第一中小學(xué)、文教園第二中小學(xué)、陜西西咸耀華國際教育學(xué)校未來文教園將規(guī)劃8所高品質(zhì)的中小學(xué)一站式教育資源。



從上面資源配置來看，盡管兩園區(qū)聯(lián)動發(fā)展，但就像主城區(qū)“高新+曲江”模式一般，區(qū)域基礎(chǔ)配套資源并不是100%共享。也因此，在購房前，對于園區(qū)資源配置以及自身購房需求的匹配度就需要提前注意。能源金貿(mào)區(qū)商業(yè)資源、企業(yè)總部更加集中，片區(qū)住宅未來將主要以高層、大平層為主。文教園區(qū)生態(tài)、教育資源更加集中，片區(qū)住宅未來將主要以高層、小高層、洋房為主。

而從目前房企拿地來看，西咸新區(qū)如今成為房企拿地主要陣地，恒大、萬科、華潤、綠地、綠城、招商、保利、金輝、金地、中南、藍(lán)光、華僑城、電建、中鐵、東原、中梁、當(dāng)代、科為、紫薇、陜建工等紛紛在區(qū)域內(nèi)開疆拓土。而這場拍地?zé)岫?，也會隨著兩園區(qū)的不斷發(fā)展順勢蔓延以及升溫。

而目前，兩園區(qū)發(fā)展也同樣被各大房企認(rèn)可，地價(jià)直追主城區(qū)：

文教園：2018年，WL1-6-6宗地由重慶招商依云競得，同時競拍的還有萬科、中海、金茂、正榮、保利、電建、灃東城建、西咸文旅實(shí)業(yè)、經(jīng)開地產(chǎn)、灃西置業(yè)，最終土地價(jià)格折合915萬元/畝，樓面地價(jià)6240元/㎡，溢價(jià)率：62%。

金貿(mào)區(qū)：2019年，XXFD-JM10-01-02宗地由西北綠城競得，同時競拍的還有中梁、中海、正榮、金地，最終土地價(jià)格折合981.25萬/畝，樓面地價(jià)為5887元/㎡，溢價(jià)率為53.31%。【綠城城市品牌館（綠城·留香園項(xiàng)目）今天正式開放，不限購的產(chǎn)品，想必會受到很多購房者的關(guān)注，有興趣的朋友不放去看看?！?br />
在產(chǎn)品、土地價(jià)格、成本的作用下，高逼格、高價(jià)格的高端改善產(chǎn)品會在金貿(mào)區(qū)集中亮相。但不得不承認(rèn)的一點(diǎn)是，隨著區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，如今成為“拖后腿”的教育、交通、基礎(chǔ)配套、環(huán)境隨著發(fā)展逐漸完善后，如今的改善價(jià)格很有可能會成為未來的剛需價(jià)格。


丨能源金貿(mào)區(qū)核心區(qū)效果圖

此時在回顧一番，一個依托于國家和省級政策優(yōu)勢、區(qū)位條件突出、交通條件便利、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、多項(xiàng)政策疊加的“樓市白菜心”，逐漸綻放在大西安新中心，成為創(chuàng)新城市發(fā)展方式的示范區(qū)和引領(lǐng)區(qū)。

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最后說幾句題外話，最近有朋友在后臺咨詢我們金貿(mào)區(qū)最近有很多新動作，能不能關(guān)注。

從未來的定位、規(guī)劃還是目前發(fā)展態(tài)勢來說，對于“等得起”的剛需、改善以及投資客來說，仍然屬于西安市主城區(qū)外的最佳投選地。

但需要注意的是金貿(mào)區(qū)本身處于發(fā)展起步階段，區(qū)域內(nèi)配套目前正在補(bǔ)齊階段，特別是文教園板塊，受到區(qū)域先天地緣限制，據(jù)西安主城區(qū)較遠(yuǎn)的緣故，對于幾年內(nèi)極度依賴地鐵、公交通勤的剛需來說，就顯得比較尷尬。

也因此導(dǎo)致對于住房需求急迫的剛需購房者來說，投選建議并不高，如果受到地緣限制，不妨可以關(guān)注離主城區(qū)近的金貿(mào)區(qū)板塊、三橋板塊或世紀(jì)大道沿線。

而對于類似金貿(mào)區(qū)的板塊，如灃西、秦漢、空港、涇河、臨潼、涇渭、鄠邑等不限購新區(qū)置業(yè)的購房者來說，一定要做到既要看未來發(fā)展趨勢，更要看現(xiàn)狀條件，同時也要把握地段的規(guī)劃內(nèi)容及建設(shè)進(jìn)度。規(guī)劃內(nèi)容再好，建設(shè)上不可能采用鋪地毯式的齊頭并進(jìn)，有時序差異。同時建設(shè)力度大小不同，也將導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度快慢不一。快慢不一，一方面會導(dǎo)致區(qū)域規(guī)劃的改變；另一方面也會導(dǎo)致區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)的快慢。

所以優(yōu)選先、慎選后，才是投資新區(qū)的最佳方式。