浐灞、港務(wù)區(qū)、灃東哪個(gè)最有前景？

灃東是西安的？

西安規(guī)劃遍地開(kāi)花，究竟哪里結(jié)果？



5月29日·房產(chǎn)公司總監(jiān) 優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)作者  撰文=徐三刀
在西安買房一直有兩個(gè)爭(zhēng)論，究竟是“買眼前的繁華”，還是“買未來(lái)的繁華”，說(shuō)白了，就是“中心理論”，還是“邊緣理論”！
買眼前的繁華，追求“中心理論”，強(qiáng)調(diào)只有人口流動(dòng)量大，接盤者眾多，區(qū)域房?jī)r(jià)才能堅(jiān)挺，否則一切都是無(wú)根之水。
買未來(lái)的繁華，追求“邊緣理論”，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃條件優(yōu)越，可以拿時(shí)間來(lái)?yè)Q空間，抄底開(kāi)發(fā)區(qū)才是王道，主城區(qū)已至天花板。
大家都知道，買房想要舒適度高，一方面要配套條件比較優(yōu)越。距離學(xué)校近，有大型商業(yè)，還要有地鐵，以及醫(yī)療機(jī)構(gòu)，最好是三甲醫(yī)院。否則通勤成本高昂，消費(fèi)環(huán)境差，買菜不方便，導(dǎo)致生活艱難。
但現(xiàn)實(shí)情況是，這一類房源，或是房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)/平，或是屬于老舊社區(qū)，選擇余地不大。反而是新開(kāi)發(fā)區(qū)，配套規(guī)劃雖然不足，但因?yàn)橛械罔F規(guī)劃，在貫通之后可以低成本享受城區(qū)教育、消費(fèi)、醫(yī)療資源，市中心資源被普遍分享，不再是稀缺品。
而且還有一點(diǎn)是，西安大型房企開(kāi)發(fā)普遍在三環(huán)外，或者是繞城高速附近，想要買個(gè)品牌房，規(guī)劃比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)區(qū)要多于老城區(qū)。從投資價(jià)值來(lái)看，品牌新盤增幅也要比老破小強(qiáng)不少。
兩種理論，看似都對(duì)，一個(gè)要炒高成熟區(qū)，因?yàn)榕涮缀?；一個(gè)要抄底開(kāi)發(fā)區(qū)，因?yàn)閮r(jià)格低。但有一點(diǎn)被大家忽略了，并不是所有的新區(qū)，都會(huì)成為未來(lái)中心，即便是主城區(qū)1000萬(wàn)人，又能塑造多少個(gè)中心？
遍地開(kāi)花的西安樓市，究竟哪個(gè)板塊會(huì)結(jié)果？也說(shuō)不準(zhǔn)，
關(guān)于“城市中心”與“產(chǎn)業(yè)中心”，我們一定要有判斷，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)營(yíng)銷之中，很多詞匯包裝，讓原有的表達(dá)，喪失了指向性。
一個(gè)城市格局，很難變動(dòng)，例如西安，城市中心就是鐘樓，因?yàn)槟媳敝休S線、東西中軸線都要貫穿鐘樓，在城市扁平化發(fā)展之中，這一中心位置，不會(huì)動(dòng)搖，即便是房?jī)r(jià)塌陷，也不會(huì)影響鐘樓的絕對(duì)中心位置。
但如果不是地理中心，價(jià)值就有變動(dòng)。例如上海陸家嘴、廣州的天河、北京的國(guó)貿(mào)，這些都是頂級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)，景觀資源一流，商業(yè)資源匯聚，人口資源稠密，看似價(jià)值永恒，都有一定的保質(zhì)期。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口流動(dòng)，例如50-90年代西安的“產(chǎn)業(yè)中心”，就在電工城（儀器制造等）、紡織城（紡織印染等）、軍工城（軍用品加工等）；90年之后西安的“產(chǎn)業(yè)中心”，變成了高新（高科技）、曲江（文商旅）、經(jīng)開(kāi)（制造加工）。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移塑造“新中心”。隨之，我們就看到了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)最高的板塊，就是這三個(gè)區(qū)域。
西安市是省會(huì)城市，產(chǎn)業(yè)中心的崛起，分流了城市人口和固定資產(chǎn)投資，導(dǎo)致“城市中心”關(guān)注度低。加上管理交叉，棚改拆遷難度高，交通條件差，商業(yè)產(chǎn)品老舊，造成了“內(nèi)城塌陷”。
因此，我們看到了一個(gè)比較詭異的情況，就是“城市中心”地位仍然，城墻內(nèi)卻普遍蕭條，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)分布，西安竟然出現(xiàn)了“多中心”，例如向北誕生了市政府商圈、向南誕生了小寨商圈（小寨十字）、曲江商圈（環(huán)繞大雁塔）、向西誕生了高新商圈（高新路十字）。
但現(xiàn)在西安四面出擊，規(guī)劃大西安三大軸線，遍地都在叫“新中心”？
做規(guī)劃和搞落實(shí)根本不是一回事。廣州珠江新城規(guī)劃四年耗資不到一百萬(wàn)，但想要建起來(lái)累積4000億都擋不住，城市開(kāi)發(fā)每一寸都是人民幣。
一般財(cái)力充足的城市喜歡“攤大餅”，四面出擊，遍地新區(qū)，到處都是“價(jià)格洼地”，敢出手的基本都賺了。財(cái)力不足的城市，也喜歡四面出擊，遍地新區(qū)，統(tǒng)統(tǒng)放權(quán)，先搞土地經(jīng)濟(jì)，再搞樓宇經(jīng)濟(jì)，容易砸在手里。
有人要問(wèn)，為什么官方不去拆遷老城區(qū)，優(yōu)化老城區(qū)，反而去開(kāi)發(fā)新區(qū)一片空地上搞建設(shè)，難道拆遷安置不計(jì)成本嗎？
其實(shí)，老城區(qū)拆遷比新城區(qū)開(kāi)發(fā)難度更高，成本更大。典型如萊安百花村摘地，一畝地兩千萬(wàn)，一半成本都用來(lái)安置和解決遺留問(wèn)題。但如果在新開(kāi)發(fā)區(qū)，例如在灃西新城，一畝地就是六百萬(wàn)，還不用考慮拆遷難度。
在西安搞拆遷就是“貓鼠游戲”，不少村民半夜起來(lái)蓋樓、把持挖土方、包攬工程、抗拒拆遷、撕毀協(xié)議、集體反水等等，只要你能想到，都有案例可循。拆遷難度太大，例如佳誠(chéng)長(zhǎng)安集、金地格林、西江月、保利天悅、丹軒坊就是這種情況，好一點(diǎn)的拼命死扛，差一點(diǎn)的就地破產(chǎn)。
最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，土地出讓金可以用來(lái)搞配套建設(shè)，又能刺激土地升值，即便是拿土地?fù)Q產(chǎn)業(yè)，還有操作空間。可以說(shuō)，源源不斷的土地出讓金，讓可望不可及的地鐵、醫(yī)院、學(xué)校、公園全部落實(shí)。
西安是“開(kāi)發(fā)區(qū)造城”，其中，很大一方面原因就是拆遷難度太高，舉一個(gè)例子，至今市政府旁邊還有村子沒(méi)有拆掉，與熙地港一路之隔，竟然還沒(méi)有被推平，可見(jiàn)難度之大。

因此，無(wú)論是西安，還是合肥，搞開(kāi)發(fā)一定是瞄準(zhǔn)新開(kāi)發(fā)區(qū)，老城區(qū)即便是“城市中心”，房?jī)r(jià)也只會(huì)不斷下跌，不會(huì)剎車
隨著“產(chǎn)業(yè)中心”的形成，房?jī)r(jià)也會(huì)呈現(xiàn)梯度效應(yīng)，越是產(chǎn)業(yè)區(qū)中心地帶房?jī)r(jià)越高，越是邊緣地帶越低，與之相對(duì)的是，城市中心地帶變成了房?jī)r(jià)沼澤地，連中介門店都沒(méi)有，最終變成一地爛泥。

說(shuō)到底，買房要么有產(chǎn)業(yè)，要么一定要有概念，如果二者皆無(wú)，徹底放棄。所以，大家買房一定要以發(fā)展的眼光看問(wèn)題，盡量去尋找“產(chǎn)業(yè)中心”。

那產(chǎn)業(yè)中心，究竟在哪里？這一點(diǎn)需要重點(diǎn)看每年的政府年報(bào)，都寫得清清楚楚，還有就是多看土地拍賣情況，高價(jià)地和商用、科研、公建較多的區(qū)域，一定是未來(lái)中心地帶！

當(dāng)然，即便是以發(fā)展的眼光看問(wèn)題，我們也比較反對(duì)制造泡沫，如果是一個(gè)毫無(wú)希望的新區(qū)，即便是抄底，也毫無(wú)價(jià)值。

最近，官方提出了一個(gè)關(guān)鍵詞匯，叫做“收縮型城市”，這個(gè)詞對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展首次提出了反例，有些城市不僅會(huì)縮小，而且還會(huì)消失。如果房?jī)r(jià)走極端，未來(lái)就只有兩種情況，一種房?jī)r(jià)像香港，一種房?jī)r(jià)像鶴崗。

過(guò)去，我們一直將“人多”視為癌癥，人均占有率偏低，也不相信人口屬于一種資源。結(jié)果長(zhǎng)期以來(lái)，很多城市明明是收縮

前一段，陜南某個(gè)小城市都提出了100億投資打造濱河新區(qū)，想要炒概念攤大餅。概念不錯(cuò)，討論挺好，可惜人口不夠，這種規(guī)劃就是泡沫，浪費(fèi)資源。
人口大量流出的城市，就不具備建造新區(qū)的可能性，這會(huì)直接造成原有的新開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)力繼續(xù)，新開(kāi)發(fā)區(qū)懸在空中，想要繼續(xù)規(guī)劃受到約束，城市減員縮編。

這種例子不少，陜西范圍之內(nèi)，榆林、咸陽(yáng)等地都有，就不舉例說(shuō)明了，這種舉例屬于招黑，沒(méi)有價(jià)值。如果想要知道陜西城市人口流出量，可以檢索一部分券商資料，寫得很清楚。

西安原本城市發(fā)展骨架很小，如今“跨三奔四”搞開(kāi)發(fā)，大部分新開(kāi)發(fā)區(qū)都十分荒蕪，究竟如何判斷，還是要從區(qū)域整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)實(shí)際落位、土地出讓情況詳細(xì)分析，再做判斷。

復(fù)興長(zhǎng)安 發(fā)表于 2019-5-12 23:03
當(dāng)然是灃西新城最好，因?yàn)椴皇且苑康禺a(chǎn)業(yè)為主的新城最有前途，比如高新

灃西是產(chǎn)城一體化3.0發(fā)展方式來(lái)規(guī)劃的 跟上面這些不一樣。

只看好灃西潛力大

灃東

q289151292 發(fā)表于 2019-5-12 17:53
果然灃東的人多

我感覺(jué)這個(gè)還真不是哪里人多哪里的投票就多。三個(gè)選項(xiàng)中只有灃東不處在城市邊緣

廢都酒徒 發(fā)表于 2019-8-15 00:28
灃東是西安的？

灃東就是西安的

魚化工業(yè)園{:mocs_15:}

現(xiàn)在交通方便，離城區(qū)遠(yuǎn)近不是問(wèn)題，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，港務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)多，浐灞無(wú)產(chǎn)業(yè)，灃東不清楚

如果說(shuō)西安的東北方向（港務(wù)、浐灞），西北方向（西咸）都是西安的“一路向北”發(fā)展戰(zhàn)略的話，那么相對(duì)于西安的南邊，未來(lái)幾年西安的發(fā)展，還是要看北面的發(fā)展，向北看齊，亮點(diǎn)都在東北、西北方向！

香樟梧桐 發(fā)表于 2019-5-29 12:20
東郊地鐵那么多，環(huán)境那么好，還靠近三環(huán)，然并卵房?jī)r(jià)1萬(wàn)出頭，大多數(shù)人投灃東。為啥？西安的未來(lái)在西邊

南邊表示 西邊永遠(yuǎn)是垃圾

灃東有西咸新區(qū)和高新區(qū)兩大助推器加持，更看好。

必然是浐灞

灃東5年后cbd就成型了

浐灞、港務(wù)區(qū)合并了最好了