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[討論] 浐灞、港務(wù)區(qū)、灃東哪個(gè)最有前景?

 火...

評(píng)論208

91#
廢都酒徒Lv.6 發(fā)表于 2019-8-15 00:28:10 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
灃東是西安的?
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高陽(yáng)原 贊同 +1
92#
6ttLv.6 發(fā)表于 2019-8-18 11:10:20 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
西安規(guī)劃遍地開(kāi)花,究竟哪里結(jié)果?



5月29日·房產(chǎn)公司總監(jiān) 優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)作者  撰文=徐三刀
在西安買房一直有兩個(gè)爭(zhēng)論,究竟是“買眼前的繁華”,還是“買未來(lái)的繁華”,說(shuō)白了,就是“中心理論”,還是“邊緣理論”!
買眼前的繁華,追求“中心理論”,強(qiáng)調(diào)只有人口流動(dòng)量大,接盤者眾多,區(qū)域房?jī)r(jià)才能堅(jiān)挺,否則一切都是無(wú)根之水。
買未來(lái)的繁華,追求“邊緣理論”,強(qiáng)調(diào)規(guī)劃條件優(yōu)越,可以拿時(shí)間來(lái)?yè)Q空間,抄底開(kāi)發(fā)區(qū)才是王道,主城區(qū)已至天花板。
大家都知道,買房想要舒適度高,一方面要配套條件比較優(yōu)越。距離學(xué)校近,有大型商業(yè),還要有地鐵,以及醫(yī)療機(jī)構(gòu),最好是三甲醫(yī)院。否則通勤成本高昂,消費(fèi)環(huán)境差,買菜不方便,導(dǎo)致生活艱難。
但現(xiàn)實(shí)情況是,這一類房源,或是房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)/平,或是屬于老舊社區(qū),選擇余地不大。反而是新開(kāi)發(fā)區(qū),配套規(guī)劃雖然不足,但因?yàn)橛械罔F規(guī)劃,在貫通之后可以低成本享受城區(qū)教育、消費(fèi)、醫(yī)療資源,市中心資源被普遍分享,不再是稀缺品。
而且還有一點(diǎn)是,西安大型房企開(kāi)發(fā)普遍在三環(huán)外,或者是繞城高速附近,想要買個(gè)品牌房,規(guī)劃比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)區(qū)要多于老城區(qū)。從投資價(jià)值來(lái)看,品牌新盤增幅也要比老破小強(qiáng)不少。
兩種理論,看似都對(duì),一個(gè)要炒高成熟區(qū),因?yàn)榕涮缀?;一個(gè)要抄底開(kāi)發(fā)區(qū),因?yàn)閮r(jià)格低。但有一點(diǎn)被大家忽略了,并不是所有的新區(qū),都會(huì)成為未來(lái)中心,即便是主城區(qū)1000萬(wàn)人,又能塑造多少個(gè)中心?
遍地開(kāi)花的西安樓市,究竟哪個(gè)板塊會(huì)結(jié)果?也說(shuō)不準(zhǔn),
關(guān)于“城市中心”與“產(chǎn)業(yè)中心”,我們一定要有判斷,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)營(yíng)銷之中,很多詞匯包裝,讓原有的表達(dá),喪失了指向性。
一個(gè)城市格局,很難變動(dòng),例如西安,城市中心就是鐘樓,因?yàn)槟媳敝休S線、東西中軸線都要貫穿鐘樓,在城市扁平化發(fā)展之中,這一中心位置,不會(huì)動(dòng)搖,即便是房?jī)r(jià)塌陷,也不會(huì)影響鐘樓的絕對(duì)中心位置。
但如果不是地理中心,價(jià)值就有變動(dòng)。例如上海陸家嘴、廣州的天河、北京的國(guó)貿(mào),這些都是頂級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū),景觀資源一流,商業(yè)資源匯聚,人口資源稠密,看似價(jià)值永恒,都有一定的保質(zhì)期。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,人口流動(dòng),例如50-90年代西安的“產(chǎn)業(yè)中心”,就在電工城(儀器制造等)、紡織城(紡織印染等)、軍工城(軍用品加工等);90年之后西安的“產(chǎn)業(yè)中心”,變成了高新(高科技)、曲江(文商旅)、經(jīng)開(kāi)(制造加工)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移塑造“新中心”。隨之,我們就看到了,現(xiàn)在房?jī)r(jià)最高的板塊,就是這三個(gè)區(qū)域。
西安市是省會(huì)城市,產(chǎn)業(yè)中心的崛起,分流了城市人口和固定資產(chǎn)投資,導(dǎo)致“城市中心”關(guān)注度低。加上管理交叉,棚改拆遷難度高,交通條件差,商業(yè)產(chǎn)品老舊,造成了“內(nèi)城塌陷”。
因此,我們看到了一個(gè)比較詭異的情況,就是“城市中心”地位仍然,城墻內(nèi)卻普遍蕭條,因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)分布,西安竟然出現(xiàn)了“多中心”,例如向北誕生了市政府商圈、向南誕生了小寨商圈(小寨十字)、曲江商圈(環(huán)繞大雁塔)、向西誕生了高新商圈(高新路十字)。
但現(xiàn)在西安四面出擊,規(guī)劃大西安三大軸線,遍地都在叫“新中心”?
做規(guī)劃和搞落實(shí)根本不是一回事。廣州珠江新城規(guī)劃四年耗資不到一百萬(wàn),但想要建起來(lái)累積4000億都擋不住,城市開(kāi)發(fā)每一寸都是人民幣。
一般財(cái)力充足的城市喜歡“攤大餅”,四面出擊,遍地新區(qū),到處都是“價(jià)格洼地”,敢出手的基本都賺了。財(cái)力不足的城市,也喜歡四面出擊,遍地新區(qū),統(tǒng)統(tǒng)放權(quán),先搞土地經(jīng)濟(jì),再搞樓宇經(jīng)濟(jì),容易砸在手里。
有人要問(wèn),為什么官方不去拆遷老城區(qū),優(yōu)化老城區(qū),反而去開(kāi)發(fā)新區(qū)一片空地上搞建設(shè),難道拆遷安置不計(jì)成本嗎?
其實(shí),老城區(qū)拆遷比新城區(qū)開(kāi)發(fā)難度更高,成本更大。典型如萊安百花村摘地,一畝地兩千萬(wàn),一半成本都用來(lái)安置和解決遺留問(wèn)題。但如果在新開(kāi)發(fā)區(qū),例如在灃西新城,一畝地就是六百萬(wàn),還不用考慮拆遷難度。
在西安搞拆遷就是“貓鼠游戲”,不少村民半夜起來(lái)蓋樓、把持挖土方、包攬工程、抗拒拆遷、撕毀協(xié)議、集體反水等等,只要你能想到,都有案例可循。拆遷難度太大,例如佳誠(chéng)長(zhǎng)安集、金地格林、西江月、保利天悅、丹軒坊就是這種情況,好一點(diǎn)的拼命死扛,差一點(diǎn)的就地破產(chǎn)。
最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是,土地出讓金可以用來(lái)搞配套建設(shè),又能刺激土地升值,即便是拿土地?fù)Q產(chǎn)業(yè),還有操作空間。可以說(shuō),源源不斷的土地出讓金,讓可望不可及的地鐵、醫(yī)院、學(xué)校、公園全部落實(shí)。
西安是“開(kāi)發(fā)區(qū)造城”,其中,很大一方面原因就是拆遷難度太高,舉一個(gè)例子,至今市政府旁邊還有村子沒(méi)有拆掉,與熙地港一路之隔,竟然還沒(méi)有被推平,可見(jiàn)難度之大。

因此,無(wú)論是西安,還是合肥,搞開(kāi)發(fā)一定是瞄準(zhǔn)新開(kāi)發(fā)區(qū),老城區(qū)即便是“城市中心”,房?jī)r(jià)也只會(huì)不斷下跌,不會(huì)剎車
隨著“產(chǎn)業(yè)中心”的形成,房?jī)r(jià)也會(huì)呈現(xiàn)梯度效應(yīng),越是產(chǎn)業(yè)區(qū)中心地帶房?jī)r(jià)越高,越是邊緣地帶越低,與之相對(duì)的是,城市中心地帶變成了房?jī)r(jià)沼澤地,連中介門店都沒(méi)有,最終變成一地爛泥。

說(shuō)到底,買房要么有產(chǎn)業(yè),要么一定要有概念,如果二者皆無(wú),徹底放棄。所以,大家買房一定要以發(fā)展的眼光看問(wèn)題,盡量去尋找“產(chǎn)業(yè)中心”。

那產(chǎn)業(yè)中心,究竟在哪里?這一點(diǎn)需要重點(diǎn)看每年的政府年報(bào),都寫得清清楚楚,還有就是多看土地拍賣情況,高價(jià)地和商用、科研、公建較多的區(qū)域,一定是未來(lái)中心地帶!

當(dāng)然,即便是以發(fā)展的眼光看問(wèn)題,我們也比較反對(duì)制造泡沫,如果是一個(gè)毫無(wú)希望的新區(qū),即便是抄底,也毫無(wú)價(jià)值。

最近,官方提出了一個(gè)關(guān)鍵詞匯,叫做“收縮型城市”,這個(gè)詞對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展首次提出了反例,有些城市不僅會(huì)縮小,而且還會(huì)消失。如果房?jī)r(jià)走極端,未來(lái)就只有兩種情況,一種房?jī)r(jià)像香港,一種房?jī)r(jià)像鶴崗。

過(guò)去,我們一直將“人多”視為癌癥,人均占有率偏低,也不相信人口屬于一種資源。結(jié)果長(zhǎng)期以來(lái),很多城市明明是收縮

前一段,陜南某個(gè)小城市都提出了100億投資打造濱河新區(qū),想要炒概念攤大餅。概念不錯(cuò),討論挺好,可惜人口不夠,這種規(guī)劃就是泡沫,浪費(fèi)資源。
人口大量流出的城市,就不具備建造新區(qū)的可能性,這會(huì)直接造成原有的新開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)力繼續(xù),新開(kāi)發(fā)區(qū)懸在空中,想要繼續(xù)規(guī)劃受到約束,城市減員縮編。

這種例子不少,陜西范圍之內(nèi),榆林、咸陽(yáng)等地都有,就不舉例說(shuō)明了,這種舉例屬于招黑,沒(méi)有價(jià)值。如果想要知道陜西城市人口流出量,可以檢索一部分券商資料,寫得很清楚。

西安原本城市發(fā)展骨架很小,如今“跨三奔四”搞開(kāi)發(fā),大部分新開(kāi)發(fā)區(qū)都十分荒蕪,究竟如何判斷,還是要從區(qū)域整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)實(shí)際落位、土地出讓情況詳細(xì)分析,再做判斷。
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93#
1047490880Lv.3 發(fā)表于 2019-9-22 14:07:40 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
復(fù)興長(zhǎng)安 發(fā)表于 2019-5-12 23:03
當(dāng)然是灃西新城最好,因?yàn)椴皇且苑康禺a(chǎn)業(yè)為主的新城最有前途,比如高新

灃西是產(chǎn)城一體化3.0發(fā)展方式來(lái)規(guī)劃的 跟上面這些不一樣。
94#
1047490880Lv.3 發(fā)表于 2019-9-22 14:10:33 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
只看好灃西潛力大
95#
1047490880Lv.3 發(fā)表于 2019-9-24 11:28:02 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
灃東
96#
月亮上的湖泊Lv.6 發(fā)表于 2019-9-24 13:20:14 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西

我感覺(jué)這個(gè)還真不是哪里人多哪里的投票就多。三個(gè)選項(xiàng)中只有灃東不處在城市邊緣
97#
i_yb007Lv.6 發(fā)表于 2019-9-25 08:13:25 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西

灃東就是西安的
98#
畗讱Lv.5 發(fā)表于 2019-9-26 22:22:29 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
魚化工業(yè)園{:mocs_15:}
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99#
BQR888Lv.8 發(fā)表于 2019-10-4 11:16:04 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
現(xiàn)在交通方便,離城區(qū)遠(yuǎn)近不是問(wèn)題,關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè),因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè),港務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)多,浐灞無(wú)產(chǎn)業(yè),灃東不清楚
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100#
龍首君Lv.5 發(fā)表于 2019-10-4 23:31:41 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
如果說(shuō)西安的東北方向(港務(wù)、浐灞),西北方向(西咸)都是西安的“一路向北”發(fā)展戰(zhàn)略的話,那么相對(duì)于西安的南邊,未來(lái)幾年西安的發(fā)展,還是要看北面的發(fā)展,向北看齊,亮點(diǎn)都在東北、西北方向!
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101#
浪子王Lv.8 發(fā)表于 2019-10-6 00:12:39 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
香樟梧桐 發(fā)表于 2019-5-29 12:20
東郊地鐵那么多,環(huán)境那么好,還靠近三環(huán),然并卵房?jī)r(jià)1萬(wàn)出頭,大多數(shù)人投灃東。為啥?西安的未來(lái)在西邊

南邊表示 西邊永遠(yuǎn)是垃圾
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周星馳 贊同 +1
102#
X戰(zhàn)警小號(hào)Lv.5 發(fā)表于 2019-10-8 00:36:13 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
灃東有西咸新區(qū)和高新區(qū)兩大助推器加持,更看好。
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103#
686Lv.6 發(fā)表于 2019-10-30 21:16:44 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
必然是浐灞
104#
西安小輝Lv.8 發(fā)表于 2019-11-6 15:28:07 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
灃東5年后cbd就成型了
105#
人文長(zhǎng)安Lv.7 發(fā)表于 2019-11-9 17:38:49 | 只看該作者 | 來(lái)自陜西
浐灞、港務(wù)區(qū)合并了最好了

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