C位領(lǐng)漲城市中，西安竟沒(méi)被“黃牌警告”？

最近，高層對(duì)樓市的“喊話”有點(diǎn)兒密集：
4月19日當(dāng)天兩度重申“房住不炒”定位。而就在此前兩天，央行參事盛松成撰文稱，要警惕新一輪房?jī)r(jià)上漲，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖；再往前推幾天，人民日?qǐng)?bào)和新華社相繼發(fā)文指出，放寬落戶條件不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”定位不變。

如此密集的“喊話”大概率是起因?qū)Α靶￡?yáng)春”引發(fā)的警覺(jué)。

3月，多城房?jī)r(jià)上漲，二手房?jī)r(jià)格同步上揚(yáng)；居民新增短期貸款創(chuàng)紀(jì)錄，“資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速11.8%再創(chuàng)新高，部分二線城市土地市場(chǎng)升溫，“地王”再現(xiàn)，溢價(jià)率大幅上升。

此外，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化政策中，要求大城市全面放開(kāi)、放寬落戶限制，在很大程度上感染了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策放松的猜想，樂(lè)觀估計(jì)了行情的到來(lái)。



翻譯一下整體一季度的情況：

1、市場(chǎng)因城施策出現(xiàn)的變化，源于政策邊際調(diào)整效應(yīng)后后帶來(lái)的心理變化，說(shuō)到底就是預(yù)期問(wèn)題。換句話說(shuō)，短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期還是看政策。

2、中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，服從大局下，說(shuō)明政策層面大面積放松的不太可能了。在宏觀經(jīng)濟(jì)好于預(yù)期的背景下，不繼續(xù)寬松但也不會(huì)太緊。而針對(duì)房地產(chǎn)的“閥門”將繼續(xù)緊擰，寄望樓市“小陽(yáng)春”變成“盛夏”，大概率是一種幻想。

3、“小陽(yáng)春”是真的，但內(nèi)涵是對(duì)比市場(chǎng)冰凍期，從“遇寒”到“溫暖”，市場(chǎng)只是恢復(fù)平穩(wěn)罷了。從量到價(jià)，不再有短時(shí)間爆發(fā)的偶然，接下來(lái)將要跨越數(shù)月，乃至數(shù)年的靜淡橫盤期。

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可以預(yù)見(jiàn)的是，近期樓市上漲超過(guò)10%，土地市場(chǎng)溢價(jià)率過(guò)高的城市，例如西安、杭州、濟(jì)南、青島、鄭州等城市，均存在較大的被預(yù)警可能。

尤其是西安！

3月西安新建商品住宅銷售同比漲幅24.4%，全國(guó)第一。
二手房同比漲幅14.7%。
第一季度地價(jià)漲幅亦以147%居全國(guó)第一。
樣本城市3月西安可售去化周期為5個(gè)月左右。

從住建部最新的調(diào)控紅線來(lái)看，是「地價(jià)+房?jī)r(jià)」的雙重組合。中央也明確了——「對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯的地方要加大調(diào)控力度」。以上新房、二手房、地價(jià)、庫(kù)存四個(gè)維度來(lái)看，西安本應(yīng)全部符合“重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象”。


然而，在本輪警告城市中，西安未被專門揪出來(lái)點(diǎn)名批評(píng)。

有業(yè)內(nèi)猜測(cè)，西安未被點(diǎn)名，很可能源于人口的數(shù)據(jù)變化。去年全國(guó)搶人力度全國(guó)領(lǐng)先，或成了本次“免死金牌”。

但點(diǎn)題“房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯的地方要加大調(diào)控力度”，對(duì)于同比漲幅超過(guò)20%的城市，國(guó)家已經(jīng)亮了黃牌，近期不會(huì)再允許“升溫式”調(diào)控。

西安會(huì)不會(huì)像長(zhǎng)沙一樣出臺(tái)“降溫式”調(diào)控，像呼市一樣靠“實(shí)惠”留人，就要看ZF智庫(kù)下一步怎么靈活操作，做「預(yù)期管理」了。

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近期，3w+的曲江玫瑰園二期，342套可售房源，282個(gè)核驗(yàn)通過(guò)，通過(guò)率90%。一季度2w+的樓盤也頻頻開(kāi)盤即清，即便不用搖號(hào)，登記人數(shù)與房源數(shù)的比例也在70%以上。

這可不止過(guò)眼癮啊，雖然高價(jià)盤部分不用搖號(hào)，但市場(chǎng)需求明顯已超預(yù)期。與幾年前“西安人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資沖動(dòng)特弱”的狀態(tài)大相徑庭。

而很多人只把原因歸咎于這兩年來(lái)“城市營(yíng)銷”帶來(lái)的“城市信心”，顯然輕浮了。

沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的西安人，在上一輪過(guò)后，投資邏輯和預(yù)期都變了。對(duì)好產(chǎn)品對(duì)應(yīng)價(jià)格的抗性降低了不少。老西安中產(chǎn)不缺房子的狀態(tài)已經(jīng)很明顯了，只要地段和資源足夠稀缺，高級(jí)品質(zhì)能夠匹配，價(jià)格在預(yù)期內(nèi)就會(huì)出手。

其實(shí)在西安限價(jià)下，真正高品質(zhì)房子VS購(gòu)房者現(xiàn)在買到的價(jià)格，不一定誰(shuí)占了便宜。

接下來(lái)的樓市，輪動(dòng)式大幅上漲結(jié)束，結(jié)構(gòu)化行情拉開(kāi)帷幕。木婁君覺(jué)得，政策市下大家只用記住一個(gè)字——「穩(wěn)」。

而滿足硬需求的置業(yè)，不要看戲，認(rèn)清楚房企的實(shí)力、誠(chéng)信度、產(chǎn)品的理念、服務(wù)內(nèi)容和品質(zhì)等這些“值錢”要素，保值增值還是沒(méi)有問(wèn)題的。

西安房?jī)r(jià)基數(shù)低，高層又不是看不到，不可能只看漲幅。

你從6000漲到1.2萬(wàn)，漲幅100%，別人從3萬(wàn)漲到4萬(wàn)，漲幅33% .對(duì)于當(dāng)?shù)乩习傩諄?lái)說(shuō)，哪個(gè)漲的多啊？哪個(gè)買房要掏更多錢了？

警告誰(shuí)去？領(lǐng)導(dǎo)走的走，進(jìn)去得進(jìn)去

西安如果被壓制的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，將來(lái)稍有缺口，房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲

曹rui，曹rui，你在哪里。

警告?zhèn)€錘子，有時(shí)間多到外面看看吧，現(xiàn)在外面好多省份的鎮(zhèn)上房?jī)r(jià)都上萬(wàn)了。

漲成這樣基本均價(jià)也就一萬(wàn)冒頭。