投資客繞過西安樓市走了，全國人民這是看衰西安嗎？

即使嘴上不說，心里都明白，買房的，沒有幾個(gè)是不想投資的。

即使非常有錢，仍然熱衷買房，因?yàn)槿狈Π踩小?br />
即使接受現(xiàn)狀，北上廣深確實(shí)厲害，現(xiàn)實(shí)中西安卻完敗于杭州。

以上，都是從西安的角度出發(fā)，看到和思考的東西。誘因，是3月9日在杭州舉辦的一場(chǎng)地產(chǎn)大V活動(dòng)。



丨層樓發(fā)起的“老友記”活動(dòng)



炒股還是買房？

樓市的投資機(jī)會(huì)這樣選！



3月9日，由杭州自媒體“層樓”發(fā)起的一場(chǎng)意在“撥開迷霧，號(hào)脈市場(chǎng)，建言獻(xiàn)策“的”老友記”，在杭州奧體國博中心舉行，盧俊、孟祥遠(yuǎn)、米公子、六土、傅士鵬等來自全國二十余位地產(chǎn)頭部公號(hào)創(chuàng)始人、意見領(lǐng)袖，不僅梳理了長三角地區(qū)的樓市發(fā)展趨勢(shì)，也對(duì)全國包括西安市場(chǎng)的看法進(jìn)行了交流。有意思的是，這些名義上的媒體人，有很多都涉足了房地產(chǎn)分銷業(yè)務(wù)，深諳投資之道。



丨現(xiàn)場(chǎng)坐滿了關(guān)注樓市的投資者

因此，關(guān)于投資領(lǐng)域的選擇，更多集中在股市和樓市之間進(jìn)行討論。綜合一下各位大咖的觀點(diǎn)，在自己擅長的領(lǐng)域，應(yīng)該能夠更加自如發(fā)揮，所以房地產(chǎn)就成為了大家更傾向的選擇。

那么，房地產(chǎn)投資應(yīng)該注意什么問題呢？米宅創(chuàng)始人米公子認(rèn)為，2019年樓市仍有機(jī)會(huì)，但需要去發(fā)現(xiàn)基于“一城一策”之下的局部機(jī)會(huì)，做中長周期投資準(zhǔn)備。所謂局部機(jī)會(huì)，就是從量變到質(zhì)變的機(jī)會(huì)，包括宅地供應(yīng)的變化、人口增長帶來的變化、資金增長的變化等。房地產(chǎn)投資應(yīng)該“大縱深，寬視野”。



丨米宅創(chuàng)始人米公子

來自廣州的六土（垚圭城）是“為數(shù)不多的在樓市投資人里，做股票的人”，他認(rèn)為，今年股市的機(jī)會(huì)比樓市大，但股市并不適合大部分人，房產(chǎn)則適合大多數(shù)人。“像投資房產(chǎn)一樣去投資股票，你會(huì)獲利；但像炒股一樣去炒房，肯定會(huì)失敗?！痹谒磥?，配置思維才是投資人最高的思維，真正的投資人既買房又買股。



丨六土（垚圭城）

四海為家也受邀代表西安的自媒體參加了這次活動(dòng)，海哥在現(xiàn)場(chǎng)目睹了前來取經(jīng)的400位長三角購房者的“瘋狂”，當(dāng)主持人現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查有多少人有過購買5套房的經(jīng)歷時(shí)，臺(tái)下舉手者眾多；再問有多少人買過10套房，依然一片響應(yīng)。而這些人前來聽講的主要原因，是想了解如何繼續(xù)投資房地產(chǎn)。



丨海哥受邀代表四海為家出席本次活動(dòng)

遺憾的是，在這些房產(chǎn)投資客眼中，西安根本沒有被提及，他們更關(guān)心杭州、上海和深圳等地的投資機(jī)會(huì)。這一點(diǎn)，從一眾自媒體大V的言論中也可以得到印證，雖說不是不看好西安（有些人也關(guān)注過西咸新區(qū)、曲江二期的樓盤），但還有比西安更好的機(jī)會(huì)，所以只好錯(cuò)過。

除過北上廣深暫且不做比較，在幾個(gè)重點(diǎn)省會(huì)城市成都、西安、鄭州、杭州、武漢、青島、長沙中，經(jīng)驗(yàn)豐富的媒體投資客更看好鄭州、杭州和長沙，如果說杭州有活動(dòng)在當(dāng)?shù)嘏e辦的地緣因素影響，鄭州和長沙的勝出，則更有說服力，而眾人一致看好長沙，因?yàn)楫?dāng)?shù)赜胁怀^萬字頭的房價(jià)。



買什么樣的房子？

品質(zhì)好的房子更受自住者青睞！



看吧，房地產(chǎn)投資的一大原理又被驗(yàn)證了，價(jià)格便宜的房子升值潛力更大。

接下來，發(fā)生了一件更有趣的事，圈子里的人都知道，無論是全國市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)，房子過剩是個(gè)明顯問題，于是，當(dāng)更多的房子被建好后，究竟能賣給誰？誰會(huì)買更多的房子？這些普通購房者普遍關(guān)注的問題，專家們也討論的相當(dāng)激烈。

真叫盧俊的創(chuàng)始人盧俊談了自己的看法。他提供了一個(gè)數(shù)據(jù)：2018年底，中國房地產(chǎn)存量面積為300億㎡。從某種緯度來說，房子總量已經(jīng)夠了，質(zhì)量就會(huì)顯得稀缺?！拔磥砟軌虮Ｖ翟鲋档?，將會(huì)是品質(zhì)好的項(xiàng)目?！北R俊認(rèn)為，在存量房時(shí)代，賣房更多是賣給有房一族，這意味著，大家都買過房、看過好產(chǎn)品，賣房就需要多一個(gè)理由，更好的房子就是最能打動(dòng)購房者的理由。



丨真叫盧俊品牌創(chuàng)始人盧俊

杭州本土地產(chǎn)大V、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛的觀點(diǎn)與盧俊不謀而合，他認(rèn)為“未來房地產(chǎn)的價(jià)值，一半取決于地段，另一半則取決于產(chǎn)品品質(zhì)?！痹谒磥恚磥砥焚|(zhì)好的房子，更會(huì)受到市場(chǎng)青睞。



丨杭州本土地產(chǎn)大V、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛精彩演講

貌似“買價(jià)格便宜的房子”和“買品質(zhì)好的房子”之間發(fā)生了矛盾，因?yàn)槠焚|(zhì)好的房子一定價(jià)格不便宜，那么，他們之間的矛盾如何協(xié)調(diào)呢？

六土的一個(gè)觀點(diǎn)似乎指出了問題的本質(zhì)，他說“千萬不要自住兼顧投資，一定要住、投分離”。也就是說，買房時(shí)，自住需求和投資需求選的房子，應(yīng)該區(qū)別開來。

“二小姐后花園”公眾號(hào)創(chuàng)始人二小姐對(duì)住投分離的解讀更加形象，她勸告購房者不要說“自住兼顧投資”這種傻話，投資只看回報(bào)率，越是蠻荒之地回報(bào)率越高；自住需要配套成熟，可越是配套成熟，未來越是沒有想象力。打個(gè)比方，投資是撿便宜，非筍勿入；自住是為你量身定做量體裁衣，既然是定制，你必須支付額外的定制費(fèi)。



丨“二小姐后花園”公眾號(hào)創(chuàng)始人二小姐

對(duì)此，丁建剛也給出了具體的建議，不僅自住和投資分離，居住和學(xué)區(qū)也要分離，這樣才能目標(biāo)明確，精準(zhǔn)投入，才能少花錢，辦實(shí)事，具體可以通過以“劣”（已有的）房換”優(yōu)“（想買的）房，并且要掌握節(jié)奏,房價(jià)上升時(shí)，先買后賣；房價(jià)下降時(shí)，先賣后買。

海哥也借助全國地產(chǎn)媒體大V的觀點(diǎn)提醒購房者，之前許多因?yàn)橄胭I學(xué)區(qū)房自住，以及住投不分離的親們，如果你的購房需求和上述情況相同，趕緊調(diào)整一下策略再出手。相對(duì)而言，純投資還是要看價(jià)格，以性價(jià)比高者優(yōu)先；居住還是要選品質(zhì)好的，這種房子抗跌保值。



西安的炒房客多嗎？

慶幸之余要有亡羊補(bǔ)牢的行動(dòng)！



長三角的自信，在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一次圍繞上海、杭州和南京三城比較的對(duì)話中，體現(xiàn)得比較明顯。

參與討論的人從媒體大咖變成了地產(chǎn)老總，中國金茂上海區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理周小楓認(rèn)為，G20二十國集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人杭州峰會(huì)之后，杭州對(duì)上海的追趕，甚至在某些程度得到了超越。世茂集團(tuán)助理總裁、杭州公司總經(jīng)理夏俊認(rèn)為，得益于已經(jīng)舉辦的G20峰會(huì)和即將舉辦的亞運(yùn)會(huì)，杭州迎來發(fā)展機(jī)遇。從北京奧運(yùn)會(huì)到上海世博會(huì)，再到杭州亞運(yùn)會(huì)，這是一線城市、強(qiáng)二線城市的輪動(dòng)。



丨地產(chǎn)老總們參與討論

與會(huì)人士討論的背景，是今年兩會(huì)上政府工作報(bào)告提出，將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。長三角地區(qū)作為改革試驗(yàn)田、發(fā)展新高地，承擔(dān)著許多國家重點(diǎn)改革試點(diǎn)任務(wù)。由此而來的發(fā)展新機(jī)遇，讓上海、杭州包括南京人的底氣更足，前景無限。

其實(shí)，單論城市的活躍度，西安也并不遜色。從代管西咸新區(qū)開創(chuàng)大西安格局，到《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》明確提出建設(shè)西安國家中心城市，加快建設(shè)國際化大都市，一年多時(shí)間新增人口超百萬，連續(xù)兩年的”西安年@最中國“讓西安成為全國的網(wǎng)紅城市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市的地位日益強(qiáng)化等利好加持，西安本應(yīng)該引起外界足夠的重視。

但是，很不好意思，用南京孟祥遠(yuǎn)博士的話來說，房產(chǎn)投資有兩個(gè)選擇，第一是選擇城市，第二是選擇這個(gè)城市里比較好的區(qū)域、產(chǎn)品。在全國的地產(chǎn)投資者眼里，西安還算是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但并不唯一的選擇，前面說了，鄭州、杭州和長沙，都有更好的吸引投資者的條件，而論產(chǎn)品，西安實(shí)在沒辦法和人家比。

海哥借這次參加活動(dòng)之便，花了一天的時(shí)間看了杭州6個(gè)樓盤，隨后會(huì)專門介紹，但感受最深的，一是杭州的房價(jià)真貴，好的區(qū)域普通住宅基本都在4—5萬之間，更貴的接近10萬；二是杭州的產(chǎn)品比較好，最高的樓不過20層，層高大多在3米以上，全是精裝修交付，低密舒適性產(chǎn)品居多。西安的樓盤30層以上的建筑比皆是，不僅全裝修沒有普及，戶型和舒適度也存在很多槽點(diǎn)。

2016年，鄭州的自媒體米宅曾帶當(dāng)?shù)厝藖砦靼操I過房，先后選購了曲江兩個(gè)樓盤和城北一個(gè)樓盤，總共買了100多套房子，當(dāng)時(shí)的單價(jià)大約六七千元。問及會(huì)不會(huì)再來西安購房，米宅的創(chuàng)始人米公子搖了搖頭，雖然當(dāng)時(shí)在西安買房的人都賺了，但他現(xiàn)在更看好鄭州的發(fā)展，同時(shí)也把目光轉(zhuǎn)向了海外市場(chǎng)。

換個(gè)角度看，外地的投資客沒有大舉進(jìn)入西安市場(chǎng)，對(duì)于西安的老百姓來說是件好事情，因?yàn)槿绻麤]有投資投機(jī)行為，房價(jià)可能不會(huì)漲得那么快，西安人可以買到相對(duì)便宜的房子。但現(xiàn)實(shí)情況是市場(chǎng)規(guī)律無法一昧人為干擾，如果被投資客盯上了也沒有辦法，即使是有限購限售的政策保護(hù)，也無法真正剔除掉所有的炒房行為。另外，從另一個(gè)緯度看，連投資客都不看好了，這個(gè)城市的影響力和受關(guān)注度，也是打了折扣，倒不是件好事。

一場(chǎng)在杭州舉辦的展望樓市發(fā)展趨勢(shì)的活動(dòng)，折射出了西安樓市存在的問題，亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)不晚，西安的購房者和開發(fā)商，要小心了。

（層樓·老友記活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)禁止錄影錄像，文中部分圖片和活動(dòng)信息來源于層樓，特此說明）

因?yàn)槲靼驳姆?，至少兩年不能賣，投資價(jià)值不大。

房價(jià)漲幅全國第一，沒有炒房客？自媒體睜眼說瞎話沒底線。

我看最近幾年西安的商品房，真是太普通了，幾乎看不到幾個(gè)樓盤有落地陽臺(tái)，凸陽臺(tái)的，都是用窗戶洞充陽臺(tái)，實(shí)際上這種凹陽臺(tái)全都算建筑面積的，是開發(fā)商的伎倆。再一個(gè)，全城大部分小區(qū)都是齊刷刷的30層高樓，單調(diào)乏味，壓抑。破壞城市景觀。

西安要陽臺(tái)何用，全落地窗+新風(fēng)系統(tǒng)的精裝修才是高檔