西安二手房整體掛牌均價(jià)15864元/㎡ ！10大片區(qū)6漲4跌！

在上周，我們提到樓市“小陽(yáng)春”現(xiàn)象時(shí)，曾提到過，目前“小陽(yáng)春”極有可能只是一個(gè)過渡，原因是：、可以明顯發(fā)現(xiàn)近期批售速度減緩，開發(fā)商推盤速度也隨之放緩，樓市可選擇房源縮減，搖號(hào)項(xiàng)目增加；、土拍市場(chǎng)火熱，新拍土地價(jià)格出現(xiàn)高漲；、全裝修政策實(shí)施，未來房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)；、購(gòu)買力不足，恐跌情緒仍在持續(xù)；、落戶政策不斷放寬，新進(jìn)市場(chǎng)的購(gòu)房客戶不斷增加。再加上各種消息的噪聲，市場(chǎng)難免會(huì)有所波動(dòng)性調(diào)整。

新房市場(chǎng)出現(xiàn)“斷供期”，購(gòu)房者不斷增加之下，樓市“小陽(yáng)春”也同步影響到二手房市場(chǎng)，部分城市二手房出現(xiàn)成交上漲。從目前了解到的情況來看，西安二手房目前詢問量增加，但成交并未出現(xiàn)明顯上漲。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2019年第10周百城二手住宅掛牌均價(jià)14834元/平方米，環(huán)比上周上漲0.16%。這也是全國(guó)二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)自檢測(cè)百城數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)上漲。


需要注意的是：盡管整體二手房市場(chǎng)首次出現(xiàn)上漲，但二手房上漲基礎(chǔ)主要來源于三四線城市與目前調(diào)控政策較松的二線城市。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)來看，三四線城市環(huán)比上周上漲0.34%；二線城市小幅上漲0.19%，調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響逐漸見底；而一線城市環(huán)比上周下跌0.48%，調(diào)控不放松下跌幅擴(kuò)大。

從具體數(shù)據(jù)來看，2019年第10周西安二手房所統(tǒng)計(jì)各區(qū)全市掛牌量64511套，掛牌均價(jià)15864元/㎡，與上周相比，價(jià)格出現(xiàn)微弱下降，但整體處于穩(wěn)定。

城區(qū)內(nèi)6個(gè)城區(qū)價(jià)格上漲，4個(gè)城區(qū)價(jià)格下降，但漲跌微弱。其中二手房均價(jià)最高的為曲江新區(qū)，掛牌均價(jià)為23624元/㎡；二手房均價(jià)最低的為新城區(qū)，掛牌均價(jià)為13298元/㎡。上漲幅度最大的城區(qū)為長(zhǎng)安區(qū)，漲幅達(dá)0.82%，下跌幅度最大的城區(qū)為曲江新區(qū)，跌幅達(dá)0.61%。

從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，我們可以發(fā)現(xiàn)：
、滿二滿三政策影響下大量二手房源入市、二手房成交量下跌，急于出手的中介和房東開始調(diào)整掛牌價(jià)，以求脫手；
、受到新房限價(jià)+中簽幾率變大，新房無論是價(jià)格還是產(chǎn)品都較二手房更優(yōu)，購(gòu)房者更愿意購(gòu)買新房；
、但高價(jià)地塊房源紛紛入市，催生部分二手房源房東堅(jiān)持觀望，不愿意低價(jià)出手；
、但隨著落戶政策持續(xù)放松以及三年清零行動(dòng)，新進(jìn)市場(chǎng)的購(gòu)房客戶不斷增加，一部分購(gòu)房客戶也會(huì)流入二手房市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。
、樓市行情并非瞬息萬變，即使二手房終會(huì)降價(jià)，但不少中介和房東還是想要堅(jiān)持最后一波紅利，趁機(jī)高位出售；

于是，市場(chǎng)走向的不明確，讓二手房市場(chǎng)開始處于橫亙期：成交量漲跌不定，但價(jià)格卻仍然堅(jiān)守，甚至很多二手房?jī)r(jià)仍然在猶豫中往上走。

也因此，如今二手房市場(chǎng)相比較去年而言更加玄幻：
多數(shù)買家買了怕跌，等了怕漲；
多數(shù)賣家賣了怕漲，等了怕跌。
但誰(shuí)先低頭誰(shuí)吃虧，所以就杠在那了。



我們整理了近期西安市區(qū)熱點(diǎn)板塊的二手房?jī)r(jià)梯度表。

從圖上可以看到：二手房?jī)r(jià)格在13000元/㎡以下的板塊相較于新房板塊來說更多且更位于市區(qū)核心地塊。但大部分板塊處于二環(huán)內(nèi)，二手房房齡基本在2-15年間，周邊配套發(fā)展完善；小部分板塊處于城西、城北、城東，二手房為剛剛建成的小區(qū)，周邊配套發(fā)展正在逐漸完善，處于補(bǔ)漲階段，潛力較大。


丨需要說明的是，西安二手房板塊階梯，是觀樓根據(jù)所在板塊房屋的大致均價(jià)進(jìn)行劃分。但二手房市場(chǎng)是「?jìng)€(gè)體化」的，大到小區(qū)的建成、學(xué)區(qū)、周邊配套、品質(zhì)、物業(yè)維護(hù)好壞，小到房屋的室內(nèi)裝修都會(huì)影響房屋價(jià)值。

這在如今這樣一個(gè)土拍價(jià)格高企，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有漲的階段，也給了我們一個(gè)新的置業(yè)方向，二手房。



那么二手房能夠購(gòu)買嗎？

個(gè)人建議是：謹(jǐn)慎購(gòu)買，優(yōu)先選擇新房，其次選擇區(qū)域內(nèi)配套齊全的次新二手房，最后選擇區(qū)域內(nèi)性價(jià)比突出的二手房源。

新房市場(chǎng)隨著房源放量提速，逐漸充足。市場(chǎng)房源增多，市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)趨于理性，搖號(hào)意向登記家庭減少，中簽率增高。其次由于受到限價(jià)政策的影響，價(jià)格相對(duì)比二手房?jī)r(jià)格來說較低。同時(shí)新房無論是從戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)整體環(huán)境都有一定的升級(jí)，所以新房對(duì)于購(gòu)房者來說更加合適。

而對(duì)于二手房來說，如今是一個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)時(shí)機(jī)。原因則是：

、對(duì)于某些優(yōu)質(zhì)地段或是區(qū)域來說（比如學(xué)校、醫(yī)院、工作地點(diǎn)或配套齊全的區(qū)域或地段等），新房房源并不多，對(duì)于急于購(gòu)買該區(qū)域房源的購(gòu)房者來說二手房更適合。

、很多二手房都是借這一次房?jī)r(jià)上漲的利好趁機(jī)漲價(jià)，但原本購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)并不高，也因此房?jī)r(jià)整體漲幅并不高，但對(duì)于仍處于價(jià)格洼地的二手房來說，買入就意味著可以再繼續(xù)增值。

、新房市場(chǎng)在全裝修政策下，勢(shì)必會(huì)迎來價(jià)格浮動(dòng)。急速削弱市場(chǎng)新房二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象（但還是會(huì)存在），二手房關(guān)注度會(huì)逐漸降低，房東和中介會(huì)選擇穩(wěn)定價(jià)格或降價(jià)以求脫手。

、滿二滿三政策下，今年至明年將會(huì)有大量二手房源入市。這其中大部分房源屬于急于退場(chǎng)的投資房源，一方面價(jià)格相對(duì)會(huì)壓得很低，另一方面房源充足，價(jià)格會(huì)持續(xù)下降。

、從目前我們了解到的市場(chǎng)情況來看：現(xiàn)在二手房的議價(jià)空間明顯比去年大，許多房源都有急出意向，同時(shí)也有不少房源自降1-30萬。而只要是買家誠(chéng)心要，多數(shù)房東都愿意讓價(jià)，讓價(jià)空間約在5%-10%。與片區(qū)內(nèi)新房房源價(jià)格拉近，對(duì)于想要即買即住的購(gòu)房者來說，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。



但在最后仍然想要提醒購(gòu)房者的是：在購(gòu)買二手房時(shí)一定要充分判斷，畢竟如今仍然處于高位上的二手房，在市場(chǎng)下行的過程中能否依舊順利出手或保持增值？未來能不能經(jīng)受住考驗(yàn)，尚且不知。要知道，市場(chǎng)的洗禮只有區(qū)域夠強(qiáng)、樓盤夠好才經(jīng)受得住。

失去房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，西安就沒啥優(yōu)勢(shì)了