蹉跎十年，西安高鐵新城今年能涅槃重生嗎？

去年7月，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良公開表態(tài)位于西安經(jīng)開區(qū)高鐵新城核心區(qū)的綠地之心項(xiàng)目，是集團(tuán)主動(dòng)服務(wù)“一帶一路”建設(shè)和新時(shí)代“西部大開發(fā)”國(guó)家戰(zhàn)略，積極參與西安國(guó)家中心城市建設(shè)的傾力之作。

同時(shí)，給出了積極承擔(dān)主體責(zé)任“推動(dòng)項(xiàng)目更好更快建設(shè)”的表態(tài)。

綠地之心效果圖

物換星移人事改，多少翻騰淪落。

誰能想到，僅僅半年多后，隨著經(jīng)開區(qū)的公開回復(fù)：“綠地之心項(xiàng)目土地已出讓，因企業(yè)自身原因未建設(shè)。”

這是曾被寄予厚望的高鐵新城核心項(xiàng)目，也是高鐵新城片區(qū)交由經(jīng)開區(qū)管理之后，正式宣布開工建設(shè)的第一個(gè)超高層項(xiàng)目。

但在綠地集團(tuán)身負(fù)巨債，多地項(xiàng)目頻繁停工，甚至在西安最新欠稅名單中名列前茅的情況下，幾乎等同于宣布該項(xiàng)目將走上高鐵新城重大項(xiàng)目習(xí)慣性爛尾的老路。

這也讓人不得不疑惑，從高鐵新城概念提出到如今“北跨”全面啟動(dòng)，備受關(guān)注的高鐵新城為何總是駐足不前？

今年，再擔(dān)重任的高鐵新城，又能否真正開出那趟蹉跎十年的高速列車呢？

XI'

AN

  蹉跎十年 屢遇機(jī)遇

  高鐵新城為何總是駐足不前

要說高鐵新城備受關(guān)注，確實(shí)，高鐵新城的每一次大動(dòng)作都踩中了時(shí)代的脈搏。

2011年1月，全國(guó)站場(chǎng)規(guī)模最大、站臺(tái)股道數(shù)最多的高鐵站（18臺(tái)34線）——西安北站投入使用，同年9月，西安市成立西安鐵路北客站地區(qū)管理委員會(huì)。

2年后，西安拿出的《西安鐵路北客站地區(qū)管理規(guī)定》讓北客站管委會(huì)得以負(fù)責(zé)制定北客站地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃的職責(zé)，高鐵新城的概念也應(yīng)運(yùn)而生。

此時(shí)，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到了城市化快速發(fā)展時(shí)期，在土地財(cái)政和解決老城區(qū)城市病問題的共同驅(qū)使之下，高鐵新城新區(qū)在這一浪潮下紛紛拔地而起，人們堅(jiān)信高鐵能打破舊有的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局，寄希望于高鐵帶來新的經(jīng)濟(jì)效益，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)匦鲁切聟^(qū)的發(fā)展。

這波浪潮中，數(shù)十城開建高鐵新城，但能抓住機(jī)遇的寥寥無幾，由未央?yún)^(qū)負(fù)責(zé)的西安高鐵新城顯然不在這一行列之中。

譬如，2011年就要在西安北站南廣場(chǎng)打造的投資200億的“龍之夢(mèng)新城”，更是成為夢(mèng)中泡影，其中，最先啟動(dòng)的鵬瑞利西安北站綜合體項(xiàng)目，十年過去，僅有南廣場(chǎng)西側(cè)的4棟樓完成主體封頂并停工多年，南廣場(chǎng)東側(cè)的規(guī)劃部分一直沒有實(shí)質(zhì)性開建。

2018年9月，經(jīng)開區(qū)接管高鐵新城，高鐵新城經(jīng)歷了管轄權(quán)的轉(zhuǎn)移，以及斷斷續(xù)續(xù)形成的多份發(fā)展規(guī)劃。

彼時(shí)的高鐵新城在經(jīng)開區(qū)的規(guī)劃下，原高鐵新城與原草灘科技創(chuàng)新示范園區(qū)域進(jìn)行合并，形成一個(gè)總規(guī)模42平方公里，更大、規(guī)劃更高的高鐵新城2.0。

最重要的是，同年，大西安“北跨”首次出現(xiàn)在大眾視野，而在這一重大戰(zhàn)略中，高鐵新城的區(qū)位極佳，南連城市中心區(qū)以及西安行政中心，更與草灘園區(qū)無縫連接，可以說想要跨過渭河，南岸的高鐵新城是必須發(fā)展起來的必經(jīng)之地。

因此在定位上，高鐵新城成為城市北跨的重要空間平臺(tái)、國(guó)際合作的重要功能承載區(qū)。

2019年11月，高鐵新城啟動(dòng)區(qū)的規(guī)劃也躍然紙上，而在此之前，綠地的“綠地之心”、恒大的“恒大絲路總部大廈”等一系列重大項(xiàng)目皆簽約于此。

同時(shí)為了解決此前未央?yún)^(qū)的遺留問題鵬瑞利西安北站綜合體項(xiàng)目，也在2020年時(shí)，西安動(dòng)手對(duì)《西安市高鐵新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》進(jìn)行控規(guī)調(diào)整。

調(diào)整后的地塊性質(zhì)顯示，鵬瑞利綜合體爛尾樓及正東側(cè)的空地，由原來的商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，調(diào)整為廣場(chǎng)用地。用地性質(zhì)的調(diào)整，也印證了這幾棟爛尾樓終將被拆除的命運(yùn)。

此后一年多時(shí)間里，高鐵新城更是與蘇寧、復(fù)興集團(tuán)先后敲定蘇寧智慧零售絲路總部、復(fù)興絲路總部。還有緊隨其后的銀泰西安城市綜合體項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到驚人的75萬㎡……

復(fù)星絲路總部

身處重大戰(zhàn)略先行地，市級(jí)層面協(xié)助擺脫遺留問題，又重新招引全新項(xiàng)目，高鐵新城總能真正啟動(dòng)了吧。

然而，高鐵新城這趟蓄勢(shì)多年的高速列車，又一次停在了首發(fā)站。

縱使此時(shí)頗有馬后炮之意，可當(dāng)我們回頭再看這些項(xiàng)目時(shí)，大環(huán)境中，雷區(qū)之中踩中一兩顆并不令人意外，可一踩就是一片，這不得不讓人質(zhì)疑經(jīng)開接手之后，是否有急功近利之嫌。

恒大、蘇寧、綠地暴雷，復(fù)興也在風(fēng)雨之中飄搖，銀泰則直接停止項(xiàng)目推進(jìn)并注銷了項(xiàng)目公司……

根據(jù)經(jīng)開區(qū)的最新回復(fù)，西安北站南廣場(chǎng)西側(cè)的高層建筑因建筑功能、布局、交通組織與高鐵新城核心區(qū)整體規(guī)劃調(diào)整及樞紐交通優(yōu)化方案理念不符，目前處于停工階段，下一步將結(jié)合規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整。

總而言之，錯(cuò)過了全國(guó)高鐵新城建設(shè)高潮發(fā)展契機(jī)，錯(cuò)過了“北跨”首提之年，如今的高鐵新城被寄予厚望的起步區(qū)，幾乎陷入停滯狀態(tài)，面對(duì)“北跨”全面啟動(dòng)之年，高鐵新城又能否涅槃呢？

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  再談規(guī)劃定位

  高鐵新城能否腳踏實(shí)地？

在宣布綠地之心未建設(shè)的回復(fù)中，經(jīng)開區(qū)也表示高鐵新城的全新規(guī)劃目前正由“經(jīng)開區(qū)資源規(guī)劃局按照市級(jí)安排，預(yù)計(jì)今年6月完成我區(qū)分區(qū)規(guī)劃編制，分區(qū)規(guī)劃獲批后將進(jìn)一步完成詳規(guī)編制及審批?！?/div>

高鐵新城十年下來，零零總總，公開的未公開的，也給出了多份規(guī)劃，但遲遲未落地的原因，恐怕逃不脫規(guī)劃和招商上的好高騖遠(yuǎn)。

諸如在高鐵新城起步區(qū)打造總部經(jīng)濟(jì)的想法，在此前研究中，在高鐵網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，對(duì)省會(huì)以上城市來說，雖然所有的產(chǎn)業(yè)都會(huì)得到加強(qiáng)，但是其中商業(yè)、公共服務(wù)業(yè)與金融業(yè)將得到更快的增強(qiáng)，制造業(yè)及為其服務(wù)的研發(fā)與科技中介產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)的速度則會(huì)慢得多。

但高鐵新城仍需要建立在一個(gè)地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)之上，在高新、西咸的包圍之中，僅僅依靠西安北站帶來的區(qū)域交通樞紐帶動(dòng)作用，競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)，反而需要重視此前被認(rèn)為增速效果慢的科研和制造業(yè)。

對(duì)西安高鐵新城來說，起起伏伏之中，也許從中汲取的經(jīng)驗(yàn)會(huì)在新規(guī)劃新定位之中幫助高鐵新城實(shí)現(xiàn)期待已久的起步。

實(shí)際上，我們?cè)谑屑?jí)、區(qū)級(jí)層面已經(jīng)可以看到高鐵新城的定位有所改變。

2022年經(jīng)開區(qū)發(fā)布的“四新戰(zhàn)略”中，高鐵新城被視為“都市新中心，未來理想城”。

雖然依然對(duì)高鐵新城有著總部經(jīng)濟(jì)的期待，但在行動(dòng)上，地方財(cái)政對(duì)高鐵站附屬的配套基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大量的投入，如西安紅會(huì)醫(yī)院北院區(qū)、西安兒童醫(yī)院經(jīng)開院區(qū)。

畢竟高鐵站雖然帶來了大量客流，但想要留住消費(fèi)并非易事，西安文旅行業(yè)也是通過多年探索才拓展了“過夜經(jīng)濟(jì)”。

對(duì)高鐵新城來說，由三甲級(jí)醫(yī)院拓展開的大健康產(chǎn)業(yè)不失為一項(xiàng)選擇。

而在經(jīng)開區(qū)推進(jìn)“北跨”發(fā)展動(dòng)員大會(huì)上，也明確高鐵新城板塊將整合紅會(huì)醫(yī)院、長(zhǎng)安大學(xué)等醫(yī)療、教育資源，打造總部商務(wù)聚集區(qū)、中歐產(chǎn)業(yè)合作區(qū)、生物科技和醫(yī)療服務(wù)聚集區(qū)等產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

并在另一發(fā)布會(huì)上，表態(tài)強(qiáng)化開放平臺(tái)牽引，推動(dòng)高鐵新城全域納入自貿(mào)協(xié)同創(chuàng)新區(qū)，加快中歐合作產(chǎn)業(yè)園、綜保區(qū)渭北協(xié)同產(chǎn)業(yè)園等開放平臺(tái)建設(shè)。

相關(guān)研究中，對(duì)比京滬高鐵沿線地級(jí)城市高鐵新城發(fā)現(xiàn)，一般而言轄區(qū)人口越多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)且越接近多個(gè)區(qū)域中心城市輻射交疊區(qū)位的城市，越適合建設(shè)商業(yè)商務(wù)型高鐵新城，反之則越適合建設(shè)科教型高鐵新城。對(duì)后發(fā)地區(qū)來說，科教型高鐵新城對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)度更高。

顯然商業(yè)商務(wù)型高鐵新城是西安一開始想走的道路，但是如今事與愿違的現(xiàn)實(shí)，迫使西安高鐵新城需要目標(biāo)指向產(chǎn)業(yè)型、科教型等現(xiàn)階段想要后發(fā)制人的方向。

改變方向，并非貿(mào)然之舉，反而是戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)。

比如，與西安高鐵新城幾乎同步啟動(dòng)的蘇州高鐵新城，也是在發(fā)展過程中不斷調(diào)整戰(zhàn)略。

一開始，蘇州高鐵新城大打“換乘中心”之牌，試圖規(guī)劃建設(shè)融金融、商務(wù)、住宅為一體的“高鐵新城”。

隨后根據(jù)時(shí)代風(fēng)向和區(qū)域優(yōu)勢(shì)迅速轉(zhuǎn)向，抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)，聚力發(fā)展“數(shù)字金融、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、先進(jìn)材料”三大特色產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群，并持續(xù)細(xì)分，截至目前，蘇州高鐵新城已集聚數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)超1500家，2022年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值規(guī)模超450億元。

蘇州高鐵新城

另一方面，在《西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）草案 》中，高鐵新城被視為“站城一體化重點(diǎn)融合板塊”“住房重點(diǎn)新增區(qū)”。

顯然，高鐵新城持續(xù)增量人口被視為接下來一個(gè)階段的重點(diǎn)任務(wù)，但是產(chǎn)業(yè)支撐遲遲未落地之前，概念化的高鐵新城無論對(duì)開發(fā)商還是購(gòu)房者來說，吸引力都不太夠。

這向正在進(jìn)行區(qū)級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃編制的經(jīng)開區(qū)提出了要求，高鐵新城需要腳踏實(shí)地的定位和方向，只有做出一定成績(jī)，交上一份遲到已久的答卷，才能重啟大眾對(duì)高鐵新城的信心。

而站在西安“四主一輔”鐵路樞紐的角度去看，高鐵新城能否涅槃，也關(guān)系著正在建設(shè)的西安東站和高鐵東城，以及尚躺在規(guī)劃圖紙上的新西安南站。

顯然，這一次重新規(guī)劃，對(duì)又逢“北跨”全面啟動(dòng)之年的高鐵新城來說，是一次不可再錯(cuò)失的良機(jī)了……

好

分析到位，好文章?。?！

高鐵新城還需要加油啊

機(jī)場(chǎng)高鐵站是讓人快進(jìn)快出，

北站設(shè)計(jì)不理想，應(yīng)該推倒重來

好

西咸新區(qū)都蹉跎了20年呢

沒落更好

等風(fēng)來

{:mocs_33:}

越拖越?jīng)]希望

加油加油