共有產(chǎn)權(quán)房能降低西安房?jī)r(jià)嗎？

今天起（2019年7月1日），西安市正式開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格審核工作，符合共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入條件的家庭可以提交申請(qǐng)了。

“共有產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)新鮮名字，屬實(shí)刷了一波存在感，在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的大西安，大家也揣摩著共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)能否起到降低房?jī)r(jià)，平復(fù)市場(chǎng)，房住不炒的作用呢？

將“房住不炒”貫徹到底

房，本來(lái)是為人類(lèi)提供住所，用以遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所。但是通過(guò)時(shí)間的演變后，房子早已和貨幣掛鉤，成為國(guó)人最為看重的流通商品。

成為商品的房子沒(méi)有逃脫市場(chǎng)運(yùn)作的邏輯，伴隨著學(xué)區(qū)、交通、居住等多重屬性后的房子，自然也有奇貨可居，低買(mǎi)高賣(mài)等行為。

炒房逐漸成為一種全民皆知的逐利方式。

共有產(chǎn)權(quán)房以政策性住房的面孔出現(xiàn)，其主要目的并不是要降低房?jī)r(jià)，很遺憾，共有產(chǎn)權(quán)房也做不到這個(gè)效果。

共有產(chǎn)權(quán)房最主要的作用還是貫徹中央“房住不炒”的理念，僅僅起到降低買(mǎi)房人的成本，為他們提供住房的作用。

比如西安要求共有產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)保持在同時(shí)段、同地段、同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的50%-80%，再按照比例分割房屋產(chǎn)權(quán)，一部分屬于政府，一部分屬于購(gòu)房者，我們只需要掏屬于我們產(chǎn)權(quán)的首付就行。如果5年后，經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到要求后可以繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)政府的產(chǎn)權(quán)，直至獲得完整產(chǎn)權(quán)。

▲部分區(qū)域共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售價(jià)格占市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的比例區(qū)間

圖：華商網(wǎng)

同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房與商品房一樣擁有同等權(quán)利，享受相同的入學(xué)保障，也不像是經(jīng)適房一樣面積過(guò)小。共有產(chǎn)權(quán)房原則上同一項(xiàng)目戶(hù)均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過(guò)144平方米。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房按照全裝修成品房的有關(guān)規(guī)定建設(shè)。

貸款方面，同樣可以使用公積金、商業(yè)貸款，地段上，如上圖所示，行政區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)都有分布，雖然不可能真的在核心地段，但也比大學(xué)生公租房的地段要好很多。

房源供應(yīng)上，2018年起，西安市20%的居民用地用來(lái)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，還有20%的公租房，剩下的60%為商品房。到2021年期間，建設(shè)20萬(wàn)套公租房，15萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房。

居住、學(xué)校、交通、地段、價(jià)格等等因素都不比商品房差的共有產(chǎn)權(quán)房，完完全全是在為“房住不炒”精神而服務(wù)。

但是，在政府推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，卻發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房其實(shí)不太受歡迎。

一面“照妖鏡”

自2014年開(kāi)始醞釀，共有產(chǎn)權(quán)房首批試點(diǎn)城市有6個(gè)，分別是北京、上海、深圳、成都、黃石以及淮安。其中，北京市的共有產(chǎn)權(quán)房在2017年9月正式推出。

符合限購(gòu)條件的北京家庭、30歲單身以及沒(méi)有戶(hù)口但在北京穩(wěn)定工作的“新北京人”，只要名下無(wú)房，均可以參與共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)。最終由搖號(hào)決定選房資格和順序。

如今北京有60多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，目前能為市場(chǎng)提供房源近7萬(wàn)套左右。

然而，一開(kāi)始很多共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在申購(gòu)家庭和房源比例在最大時(shí)甚至超過(guò)400:1，如今兩年過(guò)后，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示這一比例已經(jīng)下降至了7：1。

為什么會(huì)相差這么大呢？是共有產(chǎn)權(quán)房有什么問(wèn)題嗎？

原因在于北京在初期實(shí)驗(yàn)之后，迅速修改政策，將《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》刪去了最重要的第三條——房主5年后可以以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場(chǎng)公開(kāi)流通。

根據(jù)目前的《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)房取得產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年需轉(zhuǎn)讓的，可按市場(chǎng)價(jià)格，但代持機(jī)構(gòu)擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，代持機(jī)構(gòu)放棄的，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。也就是說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房只能在共有產(chǎn)權(quán)房體系內(nèi)進(jìn)行交易。

交易不能賣(mài)給所有人，只能賣(mài)給和你一個(gè)圈子的人，而這個(gè)圈子里的人，購(gòu)買(mǎi)力還很弱。正式因?yàn)榇藯l款的限制，共有產(chǎn)權(quán)房在源頭上依舊徹底失去了投資價(jià)值，徹底勸退了想占便宜的、投機(jī)的、假冒身份的等等奔著炒房去的人。

這也是共有產(chǎn)權(quán)房被稱(chēng)為“照妖鏡”的原因，因?yàn)樗母灸康木褪轻槍?duì)剛需去的。

“照妖鏡”能反應(yīng)出西安真實(shí)剛需嗎？

剛需的定義其實(shí)很廣泛，也是一個(gè)偽需求，我要結(jié)婚、養(yǎng)老、上學(xué)等因素都把自己叫做剛需，想買(mǎi)低價(jià)房，想要房?jī)r(jià)低。然而歸咎根底再看，實(shí)際是因?yàn)闆](méi)有足夠的資金而已。

共有產(chǎn)權(quán)房這面“照妖鏡”將剛需劃分的很清楚，你要在這個(gè)城市扎根，你需要房子，你沒(méi)有房子，你資金不夠，只要你滿(mǎn)足這幾項(xiàng)條件，你就是滿(mǎn)足共有產(chǎn)權(quán)房的剛需，其他說(shuō)再多也沒(méi)用。

共有產(chǎn)權(quán)房到了西安能做到這點(diǎn)嗎？

首先在交易這一點(diǎn)上，根據(jù)《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》規(guī)定，5年以?xún)?nèi)不能上市，5年后購(gòu)房人可以一次性購(gòu)買(mǎi)政府持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，之后可以進(jìn)行上市售賣(mài)。

但是售賣(mài)時(shí)，必須經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意后才行，而且代持機(jī)構(gòu)是擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。如果代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在售賣(mài)時(shí)與購(gòu)房人按產(chǎn)權(quán)份額分割銷(xiāo)售收益，相關(guān)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)按產(chǎn)權(quán)份額各自負(fù)擔(dān)。

其實(shí)前面的用詞不符合文件要求，不應(yīng)該是售賣(mài)，應(yīng)該是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額。

然而不管是售賣(mài)還是轉(zhuǎn)讓?zhuān)靼捕紱](méi)有如同北京一樣制定購(gòu)買(mǎi)者的資格，也就是說(shuō)，只要代持機(jī)構(gòu)同意，就能通過(guò)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行售賣(mài)或轉(zhuǎn)讓給任何人。

西安又一次在吸納其他城市經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中，自我削弱了要求，還是讓共有產(chǎn)權(quán)房帶有了向市場(chǎng)妥協(xié)的含義。

當(dāng)然政策分析不能只抓住一個(gè)點(diǎn)分析，需要考慮政策之間的架構(gòu)。在開(kāi)始宣傳共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，6月24日，西安市印發(fā)《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確租購(gòu)并舉，將逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的社會(huì)保障機(jī)制。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”如果在西安逐步實(shí)現(xiàn)，真正做到將醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)救助、孩子上學(xué)等權(quán)利覆蓋到持有居住證的承租人身上，也會(huì)削弱現(xiàn)在房子附帶的商品屬性。

政府的目的很明確，共有產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)有面積確實(shí)是為剛需家庭準(zhǔn)備的，這樣的家庭確實(shí)沒(méi)有足夠的資金購(gòu)買(mǎi)商品房，那就先買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房吧，如果以后有了錢(qián)，想換房，那先將產(chǎn)權(quán)份額賣(mài)給代持機(jī)構(gòu)，再去買(mǎi)合適的商品房吧！

至于其他人群，或者暫時(shí)買(mǎi)不起共有產(chǎn)權(quán)房的，可以先去考慮公租房，畢竟租房以后也會(huì)解決同樣的問(wèn)題。

往好的方向想，共有產(chǎn)權(quán)房到時(shí)候也會(huì)因?yàn)椤白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”的到來(lái)，在政策調(diào)控的作用下失去投資價(jià)值，算是為沒(méi)有限制購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房人群資格做一個(gè)補(bǔ)充。

今天是西安共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)登記第一天，從前幾天的評(píng)論來(lái)看，認(rèn)同共有產(chǎn)權(quán)房“有點(diǎn)雞肋”、“不劃算”、“沒(méi)有升值價(jià)值”等評(píng)論的人還是占多數(shù)。

我不能確定大眾到底是什么看法，只能武斷點(diǎn)的認(rèn)定是，喊著房?jī)r(jià)太高的人還是有很多人期待著買(mǎi)下房子之后能有著不斷上翻的漲幅。不過(guò)將共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)成一次可以投機(jī)的人們可要失望了。

起碼共有產(chǎn)權(quán)房的到來(lái)，能在這5年里滿(mǎn)足西安真正的剛需群體，其他人群也可以通過(guò)公租房過(guò)渡。

至于降低房?jī)r(jià)，我想共有產(chǎn)權(quán)房真的做不到這一點(diǎn)，畢竟買(mǎi)得起共有產(chǎn)權(quán)房的人，想買(mǎi)同樣的商品房，困難不止一點(diǎn)，爭(zhēng)奪商品房的人群還是被自然的劃分開(kāi)了。

素材來(lái)源：華商網(wǎng)、南方周末、西安房管局、西安市政府官網(wǎng)、京房字等

權(quán)利不能私有，財(cái)產(chǎn)不能公有。

雨聲大雨點(diǎn)小，都這么久了，沒(méi)見(jiàn)到一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目土地審批，從審批到項(xiàng)目竣工這又得好幾年，畫(huà)的餅在計(jì)劃時(shí)間終究是實(shí)現(xiàn)不了的，就和目前限價(jià)房一樣，從17年底說(shuō)的3個(gè)樓盤(pán)在18年上半年上市，直到如今，還沒(méi)有見(jiàn)到。

有錢(qián)人不買(mǎi) 窮人買(mǎi)不起