新公告發(fā)布，西安這區(qū)進(jìn)入城中村改造“清零”階段！

城鎮(zhèn)化浪潮中，城中村的“去”與“留”是繞不開的話題。過去，在城市快速向外擴(kuò)張的過程中，城中村整體拆除常常是第一選擇，而隨著城市更新概念不斷更迭，城中村不再是“一拆了之”，是拆遷還是改造，各個(gè)城中村有著不同的命運(yùn)。

近日，西安市雁塔區(qū)城中村和棚戶區(qū)改造事務(wù)中心發(fā)布《城中村改造方案編制項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告》。其中的主要采購(gòu)需求包括完成剩余六村城中村改造項(xiàng)目前期數(shù)據(jù)搜集工作，并結(jié)合數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目綜合研判，完成項(xiàng)目開發(fā)與安置方案設(shè)計(jì)等工作。

主要功能或目標(biāo)：為剩余未改造六村提供精確數(shù)據(jù)分析，待改造時(shí)可以有多種改造模式選擇，避免盲目抉擇問題。

需滿足的要求：結(jié)合城中村改造相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定等要求完成方案編制工作，方案應(yīng)滿足《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《陜西城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，建筑風(fēng)貌、形態(tài)、色彩應(yīng)與周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)。

作為雁塔區(qū)剩余未改造六村，足以見得其改造難度，甚至從西安全市角度看，也是村落規(guī)模大、改造難度大、所處位置特殊，且更新呼聲頗高的城中村。

關(guān)于這六村，雁塔區(qū)對(duì)此有著什么樣的規(guī)劃？新政策背景下，城中村改造又會(huì)發(fā)生哪些變化？

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剩余未改造六村

雁塔區(qū)有何規(guī)劃

其實(shí)，在雁塔城棚改事務(wù)中心所發(fā)布的公告中，并未直接點(diǎn)明剩余未改造六村為哪六村，但從雁塔區(qū)的相關(guān)規(guī)劃中，改造對(duì)象已然十分明晰。

早在2021年，《西安市雁塔區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，對(duì)“十四五”階段要進(jìn)行的城市更新項(xiàng)目做出了明確的列舉。并且提出，要靈活運(yùn)用多種方式，加快推進(jìn)城改進(jìn)程，力爭(zhēng)到2025年，全面完成轄區(qū)城中村改造工作。

如圖所示，雁塔區(qū)計(jì)劃在“十四五”期間完成16個(gè)城市有機(jī)更新計(jì)劃改造項(xiàng)目中，目前已經(jīng)陸續(xù)完成拆遷的有10個(gè)，剩余沙井村、徐家莊、羅家寨、吉祥村、郝家村、西八里村這六個(gè)項(xiàng)目。

沙井村、吉祥村、西八里村等城中村，均是大家耳熟能詳且已謀劃多年的知名城中村，且均處在如今城市繁華地帶，關(guān)于這些城中村每每傳出拆遷訊息便備受關(guān)注，但在數(shù)年來的等待中并未看到實(shí)質(zhì)性的拆遷或改造動(dòng)作。

區(qū)位上看，這六村均位于城市中軸線長(zhǎng)安路以西，較為集中的分布在兩大片區(qū)。

其一，小寨板塊。（西八里村、吉祥村、郝家村、羅家寨）

西八里村緊鄰長(zhǎng)安南路，位于2號(hào)線緯一街站附近，周邊有陜西廣播電視臺(tái)、西安交通大學(xué)（雁塔校區(qū)）、西安郵電大學(xué)（雁塔校區(qū)），距離小寨商圈核心直線距離1公里左右。

吉祥村、郝家村位于3號(hào)線吉祥村附近，周邊有西安交通大學(xué)（雁塔校區(qū)）、西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院、西安美術(shù)學(xué)院、MOMO PARK購(gòu)物中心、陜西省腫瘤醫(yī)院，以及多個(gè)家屬院，屬于城市建設(shè)密集區(qū)，羅家寨與郝家村一路之隔。

其二，高新板塊。（沙井村、徐家莊）

沿3號(hào)線繼續(xù)向西，沙井村、徐家莊位于太白南路站附近。此處，已然進(jìn)入高新區(qū)開發(fā)范圍內(nèi)，周邊更是成熟社區(qū)、辦公大廈林立，而它們，在繁華都市里創(chuàng)造了另一種熱鬧與繁華，容納著不少來西安打拼的人口，以及價(jià)格低廉的煙火美食。

細(xì)細(xì)剖開各城中村所處位置的特殊性，其拆遷難度自然不言而喻。

但對(duì)于雁塔區(qū)來說，推進(jìn)這六大城中村拆遷或改造工作，亦不會(huì)因此而停止，只是如何推進(jìn)需要相關(guān)部門做好更加周全的計(jì)劃。

作為負(fù)責(zé)雁塔區(qū)城棚改工作計(jì)劃制定、任務(wù)落實(shí)、手續(xù)協(xié)調(diào)、征收回遷等工作的主要部門，雁塔區(qū)城棚改事務(wù)中心今年的主要工作重點(diǎn)，就傳遞出對(duì)這六大城中村改造方向和定位的重新明確。

針對(duì)當(dāng)前問題，雁塔區(qū)城棚改事務(wù)中心提出了要全力做好項(xiàng)目資源與資金平衡。將主動(dòng)對(duì)接市級(jí)部門，積極探索城市更新模式，借鑒沿海城市“微改造”思路，在財(cái)政承受能力基礎(chǔ)上，正確處理“盡力而為”與“量力而行”關(guān)系，科學(xué)制定“留改拆”比例，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)剩余6個(gè)村開展改造前期籌備工作，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

同時(shí)，對(duì)剩余的六村，提前進(jìn)行摸底測(cè)算，包裝策劃，為區(qū)委區(qū)政府后續(xù)工作決策提供數(shù)據(jù)支撐。

如今改造方案編制采購(gòu)公告的發(fā)布，是雁塔區(qū)城棚改事務(wù)中心今年計(jì)劃內(nèi)的工作，而這也無疑釋放出前期工作推進(jìn)的積極信號(hào)。

從給出的改造思路看，未來這六村必然不會(huì)是全部拆除，如何改？如何拆？在新的方案設(shè)計(jì)編制之后或許就有答案。

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六個(gè)城中村是改還是拆？

從整體拆除到“拆改留”并舉，近年來國(guó)家層面關(guān)于城市更新的相關(guān)政策與指導(dǎo)意見，將“大拆大建”引導(dǎo)到更加有序和精細(xì)化的改造。

這一變化，是對(duì)過去城中村拆遷中所暴露出的如回遷難、回遷慢等問題的解決，也是當(dāng)下房產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境下，更加冷靜對(duì)待和權(quán)衡城市開發(fā)與民生問題。

正如雁塔區(qū)所提出的要“盡力而為”，也要“量力而行”，映射著如今西安對(duì)于城中村改造的態(tài)度。過去西安曾經(jīng)歷過大批量城中村拆遷的過程，近年來城中村拆遷動(dòng)作變得愈發(fā)具有針對(duì)性，常常是在做好落地項(xiàng)目規(guī)劃后再啟動(dòng)拆遷工作。而對(duì)于回遷安置，也提出了“?；剡w”計(jì)劃。

例如近幾年印象較深、拆遷較快的南山門口村、北山門口村、沙泘坨等城中村，因?yàn)槟稀?.5環(huán)”的修建而加快了拆遷步伐，如今南“2.5環(huán)”的投用也為疏導(dǎo)城市交通、便利市民出行貢獻(xiàn)著力量。

在回遷方面，沙泘坨片區(qū)城市更新回遷速度亦相對(duì)較快，今年7月份南山門口村安置樓建設(shè)接近尾聲，并完成了300多戶的回遷安置選房。

圖片來源： 陜西建工安裝集團(tuán)第四工程公司

過往種種案例給出了實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，面對(duì)無確定方案，或者落實(shí)投資項(xiàng)目的城中村，像西八里村、沙井村等城中村，按兵不動(dòng)要好過盲目拆遷。

只是，這些剩余未改造的城中村，未來將走向何方？改造或拆遷還要等多久？

對(duì)于雁塔區(qū)的六個(gè)城中村來說，其中任何一個(gè)的規(guī)模和所處位置，決定了完成拆遷必然需要龐大的資金支持，拆遷補(bǔ)償、安置樓建設(shè)、項(xiàng)目招商等等，考驗(yàn)的不僅是當(dāng)?shù)卣块T，誰能“吃下”如此大的項(xiàng)目？地方招商部門在尋找合適項(xiàng)目的同時(shí)，投資者們也在更加謹(jǐn)慎的研判。

對(duì)于這些城中村來說，即使暫時(shí)無法拆遷，但不能對(duì)其內(nèi)部的缺陷和隱患視而不見，并且，難道城中村僅有拆遷一條出路嗎？

資金作為擺在城中村改造面前的第一道坎，降低改造成本并提供相應(yīng)的渠道資金政策支持，近日國(guó)家層面給出了新的支持。

10月17日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部提出“通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造”，為城中村改造帶來新機(jī)遇。

值得注意的是，這次主要采取貨幣化安置的方式，一方面市民可以自主選擇房型、地點(diǎn)，解決從拆遷到回遷的過渡期。政府層面可以減少過渡費(fèi)用，市民可以自由選擇，同時(shí)有利于消化存量商品房，大量居住需求和資金涌入有利于提振房產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)然，這“100萬套”有著頗高的要求，一是群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出。二是征收安置方案要做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)；資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

而這些要求，將城中村改造指向了更加平穩(wěn)和安全的方向。

雁塔區(qū)“十四五”規(guī)劃中關(guān)于完善安置補(bǔ)償政策，也提出要大力推行貨幣安置、異地安置、嚴(yán)格限制原址回遷比例，并鼓勵(lì)被補(bǔ)償人選擇全部貨幣化補(bǔ)償安置。

貨幣化安置或?qū)⒊蔀楫?dāng)下階段城中村改造的主要方式。

貨幣化安置的方式，一定程度上能夠解決城中村改造中可能會(huì)發(fā)生的“回遷難”“回遷慢”等問題，而城中村如何改、如何拆又是否有新思路？

近年來不少城市已經(jīng)在探索通過綜合改造，避免城中村大面積拆遷，同時(shí)解決城中村人居環(huán)境問題，西安也不斷地通過自身的探索和“他山之石”的借鑒，更好解決城中村改造難題。

例如雁塔區(qū)在對(duì)于西八里村的改造計(jì)劃中，提出了“西八里項(xiàng)目原址復(fù)興方案”的思路。去年時(shí)就推進(jìn)該項(xiàng)目改造模式，考察了深圳水圍村、貴陽花溪區(qū)十字街等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)，加快項(xiàng)目落地。并且在今年工作計(jì)劃中，提出要深化西八里城市更新、產(chǎn)業(yè)策劃研究，適時(shí)啟動(dòng)征收。

以西八里村改造的兩個(gè)參考對(duì)象深圳水圍村、貴陽花溪區(qū)十字街改造來看。

深圳水圍村采用政府、企業(yè)、村民共同合作模式，對(duì)水圍新村共29棟居民統(tǒng)建樓進(jìn)行整租，并升級(jí)改造為504套優(yōu)質(zhì)的青年人才公寓，后期又將村集體物業(yè)整體升級(jí)為現(xiàn)代化的商業(yè)街區(qū)，成為一處網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，提升城中村綜合效益。

而貴陽花溪區(qū)十字街則是改造成為了城市公園與城市文化老街結(jié)合的文商旅目的地，把舊時(shí)記憶保留下來，把老舊建筑改造煥新，留存下人情與煙火氣的同時(shí)，改善了居民的居住環(huán)境，同時(shí)引進(jìn)了一大批新鮮的、年輕的血液。

圖片來源：花溪十字街

回歸到西八里村改造上，同樣作為城市核心地帶的城中村，以上兩地的改造均有參考價(jià)值，只是雁塔區(qū)如何吸納現(xiàn)有案例的精華并運(yùn)用到西八里村未來的改造中，期待西八里村未來改造方案的公開。

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雁塔區(qū)剩余未改造的六村，將會(huì)是下階段西安城市核心區(qū)城中村改造的重點(diǎn)對(duì)象，也將會(huì)是西安城中村改造新方式的探索地。

新政策背景下，有別于過去西安城中村拆遷思路的改造，這些大眾關(guān)注的重點(diǎn)板塊，能否通過改造釋放出新的生命力，或許不久的將來就會(huì)給出答案。

好

好

好

磚混結(jié)構(gòu)的建筑，為啥叫棚改，心虛？

臟亂差，握手樓

   都向郊區(qū)發(fā)展。 商品房房租也很便宜

這幾個(gè)地方拆了后都不知道往哪里安置，原地安置感覺地方也不夠

吉祥村，土地面積小，安置戶卻有近1500戶，的確是個(gè)老大難

看看

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拆

拆

回民街誰來治理一下臟亂差

不錯(cuò)