西安城北這處爛尾商業(yè)計(jì)劃改建為醫(yī)院？

今年10月時(shí)，我們（榮耀西安網(wǎng) ixian.cn）關(guān)注了西安知名的一處爛尾項(xiàng)目——西部網(wǎng)貨城預(yù)重組招募意向投資人的事件。

西部網(wǎng)貨城這一項(xiàng)目，可謂是西安一處“網(wǎng)紅”級(jí)別的爛尾項(xiàng)目，其“網(wǎng)紅”性質(zhì)體現(xiàn)在諸多方面。

其一，該項(xiàng)目自規(guī)劃建設(shè)以來，就打著與阿里巴巴、中國(guó)電子商務(wù)服務(wù)業(yè)聯(lián)盟等機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)資源整合的名號(hào)，規(guī)模和功能藍(lán)圖充滿想象，打著彼時(shí)最火爆的概念，“淘寶生態(tài)城”在西安大賣特賣，吸引了不少投資業(yè)主的目光，成為街頭巷尾熱議的“網(wǎng)紅商業(yè)”項(xiàng)目。

其二，在被阿里巴巴維權(quán)后，宣傳中的“美好愿景”破滅，一次次的延期交付，項(xiàng)目逐步爛尾，數(shù)千名投資業(yè)主開啟了漫長(zhǎng)的維權(quán)之路，通過自述與視頻記錄在網(wǎng)絡(luò)上傳播，讓不少人了解到了這個(gè)爛尾項(xiàng)目，成為每每談起爛尾話題，就會(huì)被提到的“?？汀?。

而從此前披露的西部網(wǎng)貨城現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目方西部中藥材物流配送中心有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西部公司”）的資產(chǎn)和負(fù)債情況并不樂觀，高達(dá)數(shù)億元的負(fù)債，以及如果要繼續(xù)完成建設(shè)，還要拿出近2億的資金，西部公司顯然已經(jīng)無能為力，也正因此走上了破產(chǎn)重組的道路。

如今，在10月份發(fā)布招募意向投資人后，當(dāng)下，西部網(wǎng)貨城已經(jīng)形成了預(yù)重整計(jì)劃草案，通過這則草案，我們發(fā)現(xiàn)，未來該項(xiàng)目的改造方向可謂是出乎意料。

XI'AN

西部網(wǎng)貨城，要改建成醫(yī)院？

今年5月，西安市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“中院”)以(2023)陜01破申81號(hào)之一民事決定書，受理雷爽、西部中藥材物流配送中心有限公司申請(qǐng)西部中藥材物流配送中心有限公司(以下簡(jiǎn)稱“西部公司”或“債務(wù)人”)預(yù)重整一案，同日指定陜西樂友律師事務(wù)所擔(dān)任西部公司預(yù)重整臨時(shí)管理人 (以下簡(jiǎn)稱“臨時(shí)管理人”)。

根據(jù)臨時(shí)管理人最新發(fā)布的《西部中藥材物流配送中心有限公司預(yù)重整計(jì)劃草案》（以下簡(jiǎn)稱《草案》），本預(yù)重整方案的核心思路為:在項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)方向調(diào)整的基礎(chǔ)上，由破產(chǎn)重整投資人提供共益?zhèn)杩钔瓿身?xiàng)目向大型三級(jí)綜合性醫(yī)院的續(xù)、改建，并對(duì)債務(wù)人進(jìn)行出資人權(quán)益調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)西部物流公司破產(chǎn)重整成功。

這就意味著，西部網(wǎng)貨城的運(yùn)營(yíng)方向?qū)l(fā)生重大改變，將從原本定位的商業(yè)綜合體，調(diào)整為醫(yī)院項(xiàng)目。

而從這一調(diào)整動(dòng)作來看，亦可以延伸出三個(gè)方面的問題值得關(guān)注。

為何要進(jìn)行如此調(diào)整？《草案》之中給出的原因是，在項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)綜合體已經(jīng)趨近飽和的情況下，即便續(xù)建完成、竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目原運(yùn)營(yíng)方向不再符合市場(chǎng)要求，面臨去化難、運(yùn)營(yíng)難等問題。結(jié)合意向投資人市場(chǎng)調(diào)查情況以及投資人意向，項(xiàng)目若改建為大型三級(jí)綜合性醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，可以匹配市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量、便利的醫(yī)療服務(wù)的需求。

而經(jīng)營(yíng)方式，項(xiàng)目將以整體長(zhǎng)期租賃的形式，作為擬改建大型三級(jí)綜合性醫(yī)院的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

一個(gè)商業(yè)綜合體，又該如何改建成醫(yī)院？《草案》內(nèi)容顯示，項(xiàng)目將打造為以醫(yī)院為主體，高端康復(fù)服務(wù)及醫(yī)療商業(yè)配套措施為一體的品牌化醫(yī)療項(xiàng)目。

項(xiàng)目的意向投資方作為本項(xiàng)目的重整投資主體，將對(duì)項(xiàng)目一期和二期同時(shí)進(jìn)行符合醫(yī)院運(yùn)營(yíng)的續(xù)建、改造及擴(kuò)建。項(xiàng)目改擴(kuò)建的內(nèi)容將包括:

(1) 將項(xiàng)目二期全部改建為醫(yī)院門診大樓、住院部大樓以滿足醫(yī)院的治療需求和運(yùn)營(yíng)能力；

(2)將項(xiàng)目一期全部改建為醫(yī)院的康復(fù)中心、月子中心、整形醫(yī)院、質(zhì)子醫(yī)院、綜合服務(wù)中心及商業(yè)區(qū)以完善醫(yī)院綜合體的運(yùn)營(yíng)能力；

(3)提升醫(yī)院的信息技術(shù)設(shè)施、購(gòu)置高精尖醫(yī)療設(shè)備等硬件設(shè)備等硬件設(shè)施。

項(xiàng)目續(xù)、改建周期方面，計(jì)劃周期為18至24個(gè)月，經(jīng)初步測(cè)算，完成續(xù)建竣工驗(yàn)收所需支付的費(fèi)用預(yù)計(jì)為19483.70萬元。

完成改造后，原本的投資業(yè)主權(quán)益將如何認(rèn)定？《草案》給出的答案是，對(duì)項(xiàng)目開展續(xù)建、改建大型三級(jí)醫(yī)院及竣工驗(yàn)收工作，并向業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

經(jīng)臨時(shí)管理人就項(xiàng)目的續(xù)、改建方案與經(jīng)開區(qū)政府、意向投資人多次探討，確認(rèn)將在以下兩種方案中選擇：

項(xiàng)目將在不變更原項(xiàng)目網(wǎng)貨城設(shè)計(jì)規(guī)劃的前提下完成續(xù)建并竣工驗(yàn)收，向業(yè)主交付房屋并辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。之后，項(xiàng)目的意向投資方將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行符合大型三級(jí)綜合性醫(yī)院運(yùn)營(yíng)要求的改建，項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)用地。

項(xiàng)目將根據(jù)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的醫(yī)院改建方案直接將項(xiàng)目改建為大型三級(jí)綜合性醫(yī)院，項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，不做變更。經(jīng)管理人和經(jīng)開區(qū)管委會(huì)專班溝通，若項(xiàng)目直接改建為醫(yī)院，具備為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的條件，辦理的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中的房屋結(jié)構(gòu)與業(yè)主與西部物流公司簽署的《商品房買賣合同》中記載的分層分戶平面圖保持一致。在西部物流公司進(jìn)入重整階段后，管理人與經(jīng)開區(qū)管委會(huì)專班將共同依據(jù)醫(yī)院改建設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目改建大型三級(jí)醫(yī)院可行性研究報(bào)告等資料開展關(guān)于辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書事宜的探討和研判。

值得注意的是，《草案》之中，在債務(wù)人未向西部物流公司債權(quán)人履行完畢清償債務(wù)的期間，項(xiàng)目醫(yī)院承諾將向債權(quán)人提供醫(yī)院診療綠色通道服務(wù)，改善債權(quán)人的就醫(yī)體驗(yàn)，減少就醫(yī)等待時(shí)間，提高債權(quán)人群體接受醫(yī)療服務(wù)的效率。

XI'AN

商業(yè)綜合體改醫(yī)院

還有哪些問題值得關(guān)注？

從商業(yè)綜合體改建為醫(yī)院，其定位跨度不可謂不大。

在過去大眾的猜測(cè)中，西部網(wǎng)貨城的重組，最大的可能是引入一個(gè)實(shí)力雄厚的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，通過資金的繼續(xù)投入，打磨出一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而盤活目前的資源。可誰又能想象到，會(huì)是一個(gè)醫(yī)院項(xiàng)目來接盤。

而從商業(yè)綜合體到醫(yī)院，其建筑內(nèi)部構(gòu)造、布局和行為動(dòng)線差距十分之大，特別是對(duì)已認(rèn)購(gòu)的投資業(yè)主來說，未來的產(chǎn)權(quán)將如何認(rèn)定，將是一個(gè)十分復(fù)雜的問題。如果最終確定按照綜合性醫(yī)院進(jìn)行改造，投資主體、政府相關(guān)部門、業(yè)主等各方，在產(chǎn)權(quán)上的研究與溝通周期，或?qū)⑹且粋€(gè)漫長(zhǎng)的周期。

在此之外，雖然目前已經(jīng)形成了初步改造方案，兩年的改造周期，對(duì)于已等待多年的業(yè)主來說，也并不算長(zhǎng)，打造綜合醫(yī)院的前景也算明朗，但需要注意的是，在改造的前期工作，將有不少的程序需要進(jìn)行，其中的研討與交涉時(shí)間并無確定性，甚至于可能存在著不小的爭(zhēng)議與不確定性。

首先就是用地性質(zhì)，《草案》內(nèi)容顯示，改造成醫(yī)院項(xiàng)目后，土地性質(zhì)將依舊是商業(yè)用地，不做變更。

而商業(yè)用地上能否舉辦醫(yī)院，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委、自然資源部等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)持續(xù)健康規(guī)范發(fā)展的意見》規(guī)定（國(guó)衛(wèi)醫(yī)發(fā)〔2019〕42號(hào)）中允許“經(jīng)土地和房屋所有法定權(quán)利人及其他產(chǎn)權(quán)人同意后，對(duì)閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)等用房作必要改造用于舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的，可適用過渡期政策，在5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和權(quán)利類型使用土地?！?/div>

也就是說，改造醫(yī)院是可以的，但是5年過渡期后，還是要進(jìn)行調(diào)整土地的相關(guān)程序。

其實(shí)，這方面的問題并不大，因?yàn)闊o論是投資方還是經(jīng)開區(qū)，其目的都想要盤活這個(gè)項(xiàng)目，積極性和主動(dòng)性頗高，因此，在審批流程上可能并不會(huì)產(chǎn)生影響。

只是，目前西部網(wǎng)貨城和經(jīng)開區(qū)所考慮的核心問題是盤活爛尾項(xiàng)目，卻并沒有考慮到規(guī)劃來回變動(dòng)所造成的不信任，以及商業(yè)改醫(yī)院雖然有規(guī)可依，但整體流程是否合法合規(guī)仍需商榷。不能為了盤活而盤活，反而在過程中喪失了大眾對(duì)政府的信任。

圖片來源：西安樓市情報(bào)

如果要改造成醫(yī)院，項(xiàng)目改造定然要經(jīng)過環(huán)評(píng)，全方面評(píng)估是否適合建設(shè)醫(yī)院。同時(shí)，目前周邊已經(jīng)形成了一定規(guī)模的小區(qū)和企業(yè)，征集市民意見一定是必須環(huán)節(jié)，而周邊居民是否會(huì)擔(dān)心醫(yī)院對(duì)生活環(huán)境和質(zhì)量產(chǎn)生影響，目前還是一個(gè)未知數(shù)。

除此之外，如此之大的業(yè)態(tài)改變，使得規(guī)劃項(xiàng)目的不連續(xù)性問題凸顯，特別是在高鐵新城這片土地上，一路波折不斷，一次次的變局無疑給區(qū)域價(jià)值和形象產(chǎn)生了影響。

而這次西部網(wǎng)貨城的重組，初步提出的改造成醫(yī)院的方案，其實(shí)不失為盤活既有項(xiàng)目打開了思路，全國(guó)范圍內(nèi)亦有這樣改造的先例，也有周邊市民反映擔(dān)心污染、垃圾等影響生活。

例如徐州2018年某小區(qū)配套商業(yè)被改造建成醫(yī)院，新聞報(bào)道中，在市民反映后，醫(yī)院方稱衛(wèi)計(jì)委已批準(zhǔn)，但開發(fā)區(qū)環(huán)保局則稱環(huán)評(píng)未通過審批，業(yè)主對(duì)于開設(shè)醫(yī)院的調(diào)查表有80%的占比不同意該醫(yī)院的開設(shè)，多方在該項(xiàng)目上爭(zhēng)議不斷……

需要注意的是，據(jù)公開新聞了解到的商業(yè)改醫(yī)院的案例中，基本都事先完成了用地性質(zhì)的更改，起碼做到了程序上減少大眾指摘的可能。

當(dāng)然，西部網(wǎng)貨城改建醫(yī)院最終能否成行，顯然需要研究、權(quán)衡、溝通的事項(xiàng)還很多，要走的流程也很多。

目前，根據(jù)時(shí)間安排，這份預(yù)重整草案應(yīng)該已經(jīng)完成債權(quán)人表決。接下來將報(bào)送西安市中級(jí)人民法院批準(zhǔn)，待西部物流公司正式進(jìn)入重整階段后，管理人將進(jìn)一步聽取各方意見，平衡和保障業(yè)主，債權(quán)人，投資人的合法權(quán)益，完善細(xì)化重整計(jì)劃草案，依法再次經(jīng)債權(quán)人表決，項(xiàng)目重整的具體內(nèi)容將以人民法院裁定批準(zhǔn)的重整計(jì)劃為準(zhǔn)。

榮耀西安網(wǎng)（ixian.cn）官方公眾號(hào)。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號(hào)稱嬉皮

部分素材圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

一切皆有可能。

說明還是醫(yī)院賺錢

好

弄成直播帶貨綜合體啊 現(xiàn)在直播這么火爆
我看好多都是直接在工廠 商超里面直播

關(guān)注

高鐵新城已經(jīng)那么多醫(yī)院了

不錯(cuò)

關(guān)注

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地鐵口的位置，要說還是高鐵新城整體拉垮。

可以

醫(yī)院真掙錢

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